1、房地产行业税收政策房地产行业税收政策房地产行业税收政策1涉及税种房地产企业主要涉及以下税种：营业税、增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、印花税、城镇土地使用税、契税、车船使用税等税种。流转税一、营业税（一）纳税义务人根据营业税暂行条例规定，在中华人民共和国境内销售不动产、转让土地使用权的单位和个人，为营业税纳税义务人。这里的“单位、机构和个人”，包括从事房地产开发公司、住宅开发公司等；也包括偶尔发生销售不动产或转让土地使用权的单位和个人，如：企业、行政机关、事业单位、军事单位、学校、社会团体、个体工商户及其他个人。（二）征收范围1、销售不动产范围（1）建筑物、构
2、筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品； （2）销售建筑物或构筑物是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物；（3）销售其他土地附着物是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产；（4）其他视同销售不动产征收范围单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产；在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税；以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税.但转让该项股权,应按销售不动产征税。2、 转让土地使用权的征收范围（1）土地使用权的转让属于无形资产转让范围；（2）
3、以土地使用权换取不动产；（3）土地使用权股权转让。 3、其他征收范围中介、咨询、服务、出租等业务应按规定征收营业税（三）税目、税率 纳税人不动产销售行为按“销售不动产”税目；纳税人转让土地使用权按“转让无形资产”税目：中介，咨询，服务，出租，动、拆迁等业务按“服务业”税目；以上税目均适用5%税率。（四）收入的确定1、销售不动产收入的确定（1）、纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里的价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外收费，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计缴应纳税额。（2）、纳税人将不
4、动产无偿赠与他人，或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，税务机关按下列顺序核定其营业额： *按纳税人当月提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。 *按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。 *按下列公式核定计税价格： 计税价格：营业成本或工程成本(1+成本利润率) (1一营业税税率) （3）、纳税人销售自建房产(是指纳税人自己投资建造的房产)，应按销售收入依5的税率全额计征营业税；纳税人购进房产(指他人投资建造，购进后无需继续投资建造的成品房，包括成品期房)再予以出售，按销售收入减去购进价格后的余额依5的税率计征营业税。销售收入包括销售房产的同时，价外
5、收取的各种其他费用，如服务费、咨询费、介绍费、材料费、装修改造费、利息补贴费等等；购进价格仅指购房原价，不包括因购房发生的其他费用，并且必须凭购进发票计算扣除。 2、转让土地使用权收入的确定 （1）纳税人转让土地使用权的应纳税营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里的价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外收费，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。（2）根据本市企、事业单位(房地产开发企业除外)转让土地使用权的具体情况，对土地使用权转让的应纳税营业额作了如下规定： 企、事业单位将原行政划拨、无偿使用
6、的土地通过政府批租出让给外商企业从受让方取得的补偿收入视同土地所有者收回土地使用权给予的补偿暂缓征收营业税。 企、事业单位将原行政划拨，无偿使用的土地通过补缴出让金形式转让土地使用权从受让方取得的收入，可扣除用于市政“七通一平”的费用以及停工损失后的余额为应纳税营业额计征营业税。 企、事业单位将已有偿取得的土地使用权再转让后从受让方取得的收入，不论通过何种方式办理土地使用权的转让手续，均应全额计征营业税，不能扣除任何费用。 （3）房地产开发企业转让土地使用权的行为，均应按规定全额计征营业税。3、对个人将不动产无偿赠与他人的行为,是否视同销售不动产征收营业税 根据营业税暂行条例实施细则第四条规定
7、,单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产,应当征收营业税.由此可见,只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税,对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税。4、对于转让土地使用权或销售不动产的预售定金，其纳税义务时间的确定依据营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。5、以还本方式销售建筑物,如何计征营业税以还本方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还
8、购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段.对以还本方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓还本支出。6、对合作建房行为应如何征收营业税 合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房.合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的以物易物,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换.具体的交换方式也有以下两种：(1)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权.在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转
9、让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为.因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为.对甲方应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税；对乙方应按销售不动产税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按销售不动产税目征收营业税。(2)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权.例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方.在这一经营过程中
10、,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物.甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按服务业-租赁业征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按销售不动产税目征营业税.对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定.第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房.对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税。 *房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对
11、其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 *房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依销售不动产税目征收营业税。 *如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按转让无形资产征税,其营业额按实施细则第
12、十五条的规定核定.因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按销售不动产征税。7、房产开发企业与包销商签订合同,将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售,由房产开发企业向客户开具房产销售发票,包销商收取价差或手续费,在合同期满未售出的房产由包销商进行收购,征收营业税问题。 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按服务业-代理业征收营业税；在合同期满后,房屋未售出,由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商,对房产开发企业应按销售不动产征收营业税；包销商将房产再次销售,对包销商也应按销售不动产征收
13、营业税。8、关于受托动、拆迁取得的收入的营业税征税问题纳税人接受其他单位委托(包括接受政府有关部门委托)，对转让土地使用权的土地上的单位和居民进行动、拆迁工作从委托方取得的收入，一般由两部分组成：一部分是被动、拆迁单位和居民所需的费用；另一部分是为拆除建筑物、平整土地所需费用。对受托方取得的这些收入，可按以下情况征收营业税。 (1)受托方接受动、拆迁项目时，如果动迁房源由委托方提供，受托方仅负责动、拆迁组织服务工作和拆除建筑物、平整土地等工作，则对受托方取得的收入可扣除支付给单位和居民的补偿性费用后的余额依“服务业”税目计征营业税。 (2)受托方接受动、拆迁项目时，如果动迁房源由受托方负责提供
14、，则对受托方取得的收入扣除支付给单位和居民的补偿性费用及购买动迁房源的价款后的余额依“服务业”税目计征营业税。 (3)如果受托方将拆除建筑物、平整土地等建安业务再委托其他单位进行施工作业，则受托方可扣除这部分费用后的余额依“服务业”税目计征营业税。 (4)受托方接受有关政府部门委托，对受托土地上的单位和居民进行动、拆迁工作，政府以无偿提供该土地或其他土地形式作为受让方进行动、拆迁工作的补偿，对受托方取得的土地使用权不再作价计征营业税，同时，对受托方进行动、拆迁工作所支付的费用也不得在今后的房产经营或土地转让中扣除计征营业税。 (5)受托方在直接参与政府有关部门对外商进行土地使用权的出让过程中，
15、同受让土地的外商直接签订土地动、拆迁合同，并直接从该外商取得动、拆迁工作的补偿收入暂缓征收营业税。9、关于其他出售房产行为的征税问题。 (1)纳税人以拍卖、转让企业为名，在企业的债权、债务未发生转移的情况下，将房产估价后出售给其他单位，另外，由于受让方的需要，原企业的部分人员也随之被受让方有选择地招聘。对这种形式的所谓拍卖、转让企业的行为，实际上是纳税人出售房产的行为。因此，在这一过程中，不论原企业的人员是否被受让方聘用，其房产价款收入均应按规定征收营业税。 (2)企业以房产为抵押，发生无法偿还债务而将房产转让给债权人的行为，应按销售不动产计征营业税。其计税依据按所低押的债款额确定。(3)纳税
16、人将长期租用的公有房产，因各种原因发生转让从续租方(或受让方)取得的补偿收入，比照转让房产使用权行为照章征收营业税。 (4)纳税人以投资为名，但在不改变被投资方或所谓的联营方的股本结构变化，并且在财务会计处理上也不作长期投资的情况下，将房产提供给其他单位使用，并按定额取得收入的行为，实际上是出租房产使用权的行为，对其取得的收入应按租赁收入征收营业税。对纳税人以房产与外商合作经营，其取得的收入应按沪地税地(1995)52号关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定第五点的意见处理。即：企业以土地和房产与外商合作经营，其土地和房产不作投资，也未发生转让，对税后分得的利润可凭主管外商投资企业的税务机关出具证明，不征营业税。如果无证明或者属于税前分得的利润以及其他不论何种名义取得的收入，应作租赁收入征收营业税，其中房产部分取得的收入还应征收营业税。二、增值税（一）税目房地产企业购进建筑材料、固定资产等货物、财产，直接用于出售的，应征增值税。（二）税率1、一般纳税人 17%2、小规模纳税人 依据企业申请及主管税务机关核定，确定为6%或4%。
