1、重庆市商业项目和专业市场调研报告38页商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注重庆市商业项目和专业市场调研报告 家具建材类市场为重点 重庆市商业项目和专业市场调研报告 家具建材类市场为重点调研时间、目的、方法调研时间: 2017年7月25日-2017年8月3日调研方法：网络资料搜集；资料收集：重庆城市发展规划、城市经济发展、重庆市各类商业物业调研；调研目的: 通过对重庆目前区域的宏观环境，区域的微观状况、各商业物业发展现状调研，对下一阶段项目的开发决策、市场营销、招商策略及规划设计等提供依据和支持。 一、重庆市综合
2、情况调研1.0城市概况重庆，别称山城、渝都、雾都、桥都，西部第一大城市，中华人民共和国直辖市，国家中心城市，中国十大城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，及航运、政治、文化、教育、科技中心，全国综合交通枢纽，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放先行区，国家重要的现代制造业基地、高新技术产业基地，长江上游科研成果产业化基地、生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，中国政府实行西部大开发的开发地区及国家统筹城乡综合配套改革试验区，国家历史文化名城。城市性质重庆市于1997年直辖，是我国4个直辖市之一，五个“中心城市”之一，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，
3、西南地区综合交通枢纽，城乡统筹的特大型城市。城市职能a、全国统筹城乡综合配套改革试验区，内陆开放的重要门户和科学发展的示范区；b、我国内陆重要的现金制造业基地和国家高新技术产业基地；c、我国内陆重要的现代服务业基地，长江上游地区的金融中心，创新中心，商贸会展中心和科教文化信息中心；d、西南地区综合交通枢纽和国际贸易大通道；全国重要的旅游集散地西部著名的旅游目的地。区划人口及消费：2016年12月，重庆辖26个区、8个县、4个自治县；204个街道、611个镇、193个乡、14个民族乡，政府驻渝中区人民路232号。2016年，全市常住人口3048.43万人，比2015年增加31.88万人，其中城镇
4、人口1908.45万人，占常住人口比重（常住人口城镇化率）为62.60%，比2015年提高1.66%。全年外出市外人口500.78万人，市外外来人口157.10万人。2013年9月13日至14日，中共重庆市委四届三次全会召开。会议部署重庆市功能区域划分和行政体制改革工作，综合考虑人口、资源、环境、经济、社会、文化等因素，重庆将划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区五个功能区域。至此，重庆区域发展战略迈入4.0时代。西部战略：成渝经济区，中国第四级成渝经济区，是西部地区经济最发达、经济密度最高的地区。区域经济密度是全国平均水平的3.2倍，是
5、西部地区平均水平的14倍，2013年，成渝经济区15市实现GDP2.8万亿元，占川渝两省市的80%、西部的25%、全国的5%。 国内外的大企业在产业转移布局时，会更多涌向成渝经济区，提升区域产业的规模和质量，更多高端的产业肯定会在区域落户发展，促使区域内产业调整，市场要素也会形成自由流动，达到川渝两地合作互赢。发展目标：到2020年，建成西部地区重要的经济中心，地区生产总值占全国的比重达到8%，城镇化率达到60%，成渝经济区区域一体化格局基本形成，人均地区生产总值达到4.7万元，成为我国综合实力最强的经济区域之一。成渝经济区将与沿海长三角、珠三角、京津冀三大增长极呈东西犄角鼎立之势。重庆城市战
6、略：具备成为国际化大都市基础“2小时周边”、“4小时重庆”、“8小时出海”的交通发展战略，将加快高速公路和铁路干线的建设，快速连接周边各大城市。到2020年，“一小时经济圈”公路网将构成“三环十射多联线”的格局，区县高速公路通达率100%。除内环、外环外，将形成遂渝、渝武、渝邻、渝宜、江南通道、渝湘、渝黔、渝泸、成渝、成渝辅助通道10条放射状高速公路。2.0城市经济2016年全市实现地区生产总值17558.76亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%,人均GDP达到57902元，增长9.6%。分产业看，第一产业增加值1303.24亿元，增长4.6%；第二产业增加值7755.16亿元，增长11
7、.3%；第三产业增加值8500.36亿元，增长11.0%。2017年1-6月，重庆房地产开发投资1789.24亿元，同比增长3.8%，增速比1-5月提高2.9个百分点。其中，住宅投资1167.52亿元，同比增长10.0%，增速比1-5月提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为65.3%。1-6月，商品房销售面积3477.21万平方米，同比增长23.8%。其中，住宅销售面积增长20.1%，办公楼销售面积增长108.2%，商业营业用房销售面积增长22.0%。小结a、重庆的巨大发展前景和政策支持，必将吸引世界各地企业的抢滩登陆，商业、商务市场存在巨大发展空间；b、重庆在全国一线及准一线城
8、市中处于明显价值洼地，城市的发展利好必然带来巨大投资空间；c、新政以来的市场反映出，在全国范围内重庆房地产市场抗风险抗跌能力最强，市场最稳健；d、重庆市城镇化进程加快，居民收入和消费水平快速提高，为重庆商业发展提供巨大的市场潜力；二重庆市商业基本情况及房地产调研1.0重庆市商业调研1.0.1主要商圈分布及特征重庆商业发展已形成解放碑商圈为核心，观音桥、南坪等次级商圈的格局。新规划商圈将进入下一步重点打造范围，形成“一个核心商圈、五个传统商圈，五个新兴商圈”的商业格局。五大传统商圈把脉重庆经济a、解放碑商圈（时尚高端商业核心）作为重庆历史最悠久的商业中心，解放碑商圈拥有的知名项目最多，商业总体量
9、最大。解放碑商圈建设总规模达780万平方米，其中商业设施面积为256万平方米，商务面积为205万平方米，住宅、酒店及酒店式公寓面积达249万平方米。现有商业、商务建筑面积比例为1.25:1，二者发展相对均衡，但仍以商业为主。b、观音桥商圈（潮流高端购物商贸中心）2003年，江北区政府以7.5亿的基础设施投入，吸引30多家企业投资200多亿元，建成观音桥商圈。目前观音桥商圈的日均人流量已达46万人。10余年间，它逐渐和解放碑商圈形成“双雄争霸”的局面，自上世纪90年代中期起一度被评为重庆第二大商圈。商圈拥有商业商务面积185万平方米，营业面积达129万平方米。2016年，平均每平方米营业额达25
10、281元。c、沙坪坝商圈（文化商贸区）沙坪坝商圈起源于三峡移民文化，坐拥巴渝文化、沙磁文化、红岩文化、抗战文化四大文化为根基的沙区文化腹地，文化底蕴优势凸显。辖区面积0.27平方公里。其中，步行街区面积8万平方米、绿化覆盖率达37%，总建筑面积128万平方米（商业面积64万平方米、住宅面积54万平方米、商务建筑面积10万平方米），商圈内百货店、超市业态占比达到53%，与主城其他商圈相比，沙坪坝的消费水平相对较低，商圈商业以中低端为主。d、南坪商圈（休闲旅游商贸中心区）南坪商圈是重庆市主城区五大核心商圈之一。1989年南坪商业大楼营业，拉开了南坪商圈建设的序幕。商圈占地面积2.89平方公里。商业
11、商务设施建筑面积319.3万平方米，其中商业设施建筑面积179.3万平方米，写字楼建筑面积140万平方米，居住建筑面积为93万平方米，现有商务、商业建筑面积比例为1:1.28，二者发展相对均衡，但仍以商业为主。e、杨家坪商圈（城市西部商贸核心区）杨家坪商圈作为重庆老牌商圈，位于素有工业老区之称的九龙坡区，杨家坪商圈面积12.8平方公里，常住人口29.4万人。其拥有庞大的居住人群，整个商圈的消费能力不容小觑。板块区域存量商业面积300余万平方米，线上商贸企业81家。商圈定位存在问题解放碑商圈“CBD+传统商务中心”交通拥堵、停车难；接待人流量趋于饱和、接待能力还有待提高；高端购物较多、普通大众购
12、物较少观音桥商圈“成熟商业副中心”随着人流的增加，交通日益拥堵、停车日益困难、普通大众消费场地还需增加时尚之都、购物之都、美食之都沙坪坝商圈市级商业副中心集文化、教育、科技氛围最浓的商业文化中心整体档次较低，交通拥堵、配套落后、升级换代比较艰难南坪商圈成熟商业副中心整体档次较低，配套落后、升级换代比较艰难、步行街扩展难会展旅游、商务总部、时尚购物、娱乐休闲杨家坪商圈成熟商业副中心杨家坪商圈整体档次较低、业态较单一、大型商家较少具有消费购物、品牌聚集、时尚引领的购物之都小结重庆市作为核心枢纽城市，国内又一经济增长极，十三五期二环区域将是重庆城市发展重点，城市多中心发展格局进一步提升，城市商业吸引
13、力明显，众多国际品牌进驻，综合体商业项目成为开发重点。1.0.2商业地产发展特征随着城市商业的迅速发展，重庆对外界的吸引力也越来越大，2017年上半年不少知名品牌，纷纷涌入重庆市场，其中包括永辉会员体验店升级版永辉生活；软欧包开山鼻祖原麦山丘；专注做高品质原切牛排的牧之初心；首进商业综合体的花筑酒店；受女性消费者一致热捧的Dazzling cafe；国民岳父韩寒的山丘茶餐厅；从卖衣服到推销生活方式的江南布衣生活馆；火遍西南的时尚家居鹿岛生活馆；Hive Five亲子游泳；百果园等知名品牌。2017年上半年市场新增4个商业项目2017年重庆拟开业商业项目(含专业市场以及产业项目在内)92个，预计
14、开业体量860.7万方。其中，主城区53个，预计开业商业体量498.1万方;区县39个，预计开业商业体量362.6万方。因此，重庆商业项目或将于下半年集中涌现，新光天地重庆、龙湖U城天街二期、綦江爱琴海购物公园、泽胜中央广场B馆、璧山俊豪中央大街、重庆棕榈MALL、名扬国际广场等一大批项目都已确定将于2017年下半年盛装亮相。小结：伴随着“一带一路”及长江经济带战略的深入推进，重庆成功申报自贸区，成渝城市群发展规划获批,重庆GDP增速连续10个季度领跑全国，城市发展利好不断，重庆商业发展呈现凭风扶摇直上的势头。2017上半年，重庆商业地产板块的发展也是可圈可点。重庆出台商业地产去库存政策，商业
15、地产去库存迎来“春天”。各大房企纷纷抢滩重庆，其中金地、浙江荣安、新城控股、中洲投资控股等房企均首进重庆。2.0重庆市房地产调研重庆2017年上半年房地产市场可谓是风起云涌，八方资本纷纷杀入重庆市场，房地产市场异常火爆，土地市场一次又一次刷新楼面单价纪录。商品住宅销售涨价显著，部分热点区域楼盘2017年上半年末均价与去年年初相比，涨了近1倍。2.0.1上半年重庆房地产政策：上半年重庆房价快速上涨，重庆因地制宜、因城施策，房地产政策多以调控为主。在坚持回归住房的居住属性、稳定房地产市场的背景下，陆续出台了多项政策，供需两端同时着手，包含税收、金融、土地等方面，对交易秩序、公积金贷款等具体环节进行
16、了规范。但是在重庆房地产市场政策与其他热点城市相比，相对较为宽松，并未出台更为严厉的限购政策。2.0.2重庆市房地产市场分析(一)土地市场供地收缩，地价显著上涨2017年上半年重庆市共成交118宗土地，成交总面积共计951.2万平方米，环比下降37%；总成交金额达654亿元，环比上涨10%（见图1）。2016年深化推进供给侧结构性改革，明确规定两年内重庆市土地供应量逐年减少10%，从上半年的土地交易量来看，该规定在土地交易市场得以印证，在土地供应减少、商品房销售增加的情况下，土地价格增长明显。从各种用途交易量和价格进行统计。住宅用地交易587.1万平方米，占比62%，楼面均价4441元/平方米
17、，环比上涨95%；商业/办公用地交易95.5万平方米，占比10%，楼面均价3871元/平方米，环比上涨190%；工业用地交易236.4万平方米，占比25%，楼面均价558元/平方米，环比上涨87%；其他用地交易32.1万平方米，占比3%，楼面均价1593元/平方米，环比上涨142%（详见图表）（二）商品住宅市场量价齐涨1.市场成交分析（1）整体走势2017年上半年重庆市商品住宅市场交易情况量价齐涨。商品住宅共成交140401套，环比增幅16%；成交面积1377万平方米，环比上涨20%；成交额1160亿，环比上涨42%；成交均价为8424元/，环比上涨19%，均价上涨明显。截止6月底，重庆市商品
18、住宅可售面积持续下降至868.8万平方米，按上半年月均销量近230万平方米的销售水平，重庆目前商品住宅库存去化周期仅为3.8个月。（2）区域分析除江北区销量环比下降外，其余各区均有所上涨。渝北区仍然是销售冠军，成交474万平方米，销量是排名第二的巴南区两倍有余，环比上涨130万平方米；沙坪坝区、南岸区、九龙坡区销量相差不大，在130-160万平方米水平区间；大渡口区经济发展相对滞后，区位优势不明显、渝中区所辖范围土地资源有限、入市楼盘较少，销量均未过百万平方米。价格方面，主城九区环比均有所上涨，渝中区环比涨幅40%，每平米上涨近四千元。其余各区除大渡口外，涨幅都在20%左右。渝中区建面均价最高
19、，为13556元/，其次是江北区10255元/，然后是渝北和南岸区每平方米均价在九千以上。其余各区建面均价多数在六七千水平（见图6）。销量热点区域及涨价幅度较大的区域有照母山、礼嘉悦来、空港、南滨路、北滨路、江北嘴、大竹林等。各区的房价状况是其综合实力的反应之一，整体而言，渝北、江北、渝中、南岸四区要高于其他行政区，而渝北区成为销量大户，承担了超过主城销量三分之一的销量。（三）商业用房逐渐回暖1.成交情况2017年上半年重庆市商铺交易15128套，共计107.6万平方米，环比上涨60%；成交均价18716元/，环比上涨7%。存量先增后降，从去年开始，存量逐月上升至647.5万平方米，在上半年需
20、求端大力拉动下，存量从3月开始出现下降。截止6月底，存量为631.7万平方米，去化周期为35个月。2017年上半年商业量价齐升，市场逐步回暖。2.区域分析主城各区均环比上涨，巴南区、南岸区、渝北区涨幅超过100%，其中渝北环销量为31万平方米，环比上涨约17万平方米，占主城总销量29%，九龙坡区销量26万平方米，占比24%。两区合计销量超过主城总销量的一半。价格方面，江北区、渝中区均价较高，渝中区均价达26158元/，其次为江北区23353元/。九龙坡区均价为17598元/，环比涨幅达39%，大渡口均价最低仅为13438元/。（四）仓储市场成熟区域租赁情况相对活跃2017年上半年有重庆有五个新
21、仓储项目竣工，新增供应达36.7万平方米，创历史新高。从区域分析看，成熟区域租赁情况相对活跃，新兴片区尚未成熟项目租金水平较低。位于两江片区的北京现代汽车厂即将投产，带动汽配服务商对仓储租赁需求上扬，因此两江片区物流项目租赁表现突出，2017年上半年32%的仓储租赁成交来自于制造业。值得一提的是，内外资开发商对重庆物流市场有信心，积极入渝布局。受多重利好政策支持，政府积极打造重庆成为重要的物流枢纽中心，且重庆制造业基础稳固，电商及贸易产业发展良好。宝湾、宇培等开发商均入渝发展，预计2017年至2019年市场将迎来面积达约280万平方米的新供应。小结：住宅市场存量不足，按上半年月均销售额计算，去
22、化周期仅为3.8个月。需求端持续火热，存量不足、供需失衡是住宅均价不断攀升的原因之一，半年内每平米建面均价涨幅近两千。从上半年市场来看，银行房贷政策将收紧。多数银行执行基准利率，甚至有部分银行上浮利率，首付成数也有可能增加。目前从重庆的房价来看，已经处于阶段性的高点。从长期看，重庆房价还有上涨的空间，从短期看，由于货币供应政策收紧，会抑制房地产市场需求，下半年也难以实现上半年的火爆局面。整体来讲市场价格应该是稳中有升，销量有可能低于上半年。商业及写字楼市场整体回暖，去化效果初显，存量开始下降，但压力依旧明显，去化周期长；区域差异较大，江北、渝北、渝中三区商业及办公均价要高于其他区域。写字楼均价
23、连续下降，除江北、九龙坡、渝北外，写字楼均价已低于行政区内住宅均价。渝北区、江北区成为商业及写字楼市场的赢家，高品质、大体量的楼盘较多，有充足的市场，销量和均价都可观。而北碚区和大渡口区则略显疲软。3、重庆各业态专业市场调研（家居建材类为重点）1.0重庆专业市场分布2.0重庆专业市场发展历程及现状发展历程：阶段时间名称市场特征代表市场第一阶段上世纪8090年代基础发展期商品短缺，流通渠道单一国营商业、供销合作社、摊档式的小商品市场及农贸市场地摊式批发市场的初级形态。第二阶段上世纪90年代初期中后期升级发展期商品种类开始丰富，专业市场开始第一阶段的升级，并发挥主导作用摊档式大棚经营大厦式、小个体
24、集中经营。90年代末出现以义乌、广州等为代表的市场集群第三阶段步入21世纪发展蜕变期商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短新型营销渠道的渗透、品牌意识的觉醒促使专业市场重新定位，打造市场特色。现状：目前重庆经营不同种类、不用产品的专业市场较多，主要包括服装、小商品、建材、家具、茶叶、汽摩配件、电子产品、农产品、副食产品、图书、药材等市场，其中每一个种类的产品市场通常又于不同区位布局若干分市场。重庆作为传统的工业型城市，专业市场发展方面相对落后沿海城市。根据城市发展规划以及商品市场交易额的猛增，大型专业市场也将随之往二环外迁（二环外将规划十大专业市场集群）。重庆规划亿元以上的专业市场数量位于
25、中国西部第一位，全国第十四位，基本形成了较为完善的商品市场体系。重庆专业市场目前主要的特征：市场体量大、位置相对集中、大规模即将外迁。3.0家居建材类调研分析3.0.1家居类 重点案例介绍重点案例一：凯恩国际家居名都该项目位于重庆市巴南区渝南大道19号，地处重庆市主城核心区西南部，是重庆主城区的南大门。重庆铠恩国际家居名都有限公司规划建设面积80万平方米，分三期建设，总投资15亿元。该项目共分为A、B、C三大场馆，其中A场馆主营高端家具品牌，B、C场馆主营重庆本地中小品牌。重点案例二：红星美凯龙江北店红星美凯龙江北店于2016年11月正式开业，商场总共分为5层，总建筑面积达12万方，涵盖家居建
26、材各业态。该商场定位高端，辐射周边楼盘及社区，大部分商品为一线建材家居品牌，生意相对较好。其中重庆本地知名连锁家具品牌青田家私进驻约3000平方。重点案例三：重庆聚信美家居世纪城聚信美家居世纪城是由重庆聚信美家居有限公司投资打造的大型家具、建材综合性购物商场，位于重庆两江新区核心区位两江新区金开大道鸳鸯组团，营业总面积超过30万平方米，由国际钢琴大师郎朗倾情代言。商场共设5个楼层，配备7大主题中庭，5000个停车位以及2万平方米的生活广场，商场内部配备全智能中央空调系统、40余部扶手电梯、9部观光电梯，建立了高标准的服务体系，具有重庆地区领先的大型家居卖场硬件资源。基本信息地址重庆市经济技术开
27、发区经开园经开大道1226号开发商重庆聚信美家居有限公司开业时间2011年5月占地面积17万平方建筑面积30万平方物业类别交易广场楼层5层经营范围橱柜卫浴、五金电器、各式家具等经营率90%商铺数量370商铺面积60-1000平方拆迁意向无周边配套国际空港、保税港区经济参数信息标准层高4.8主通道宽25仓储无优惠政策/租金区间30-200元/平方租期一年一签3.0.2建材类重点案例介绍重点案例一：八益建材市场1997年开业2008年进行改造，号称重庆最老的瓷砖市场。该市场商品均为2-3层，分4个区。除了独栋的品牌馆，部分区域二楼三楼是联通的卖场，市场集中了大量的瓷砖品牌商户几中低端批发商户，兼有
28、部分卫浴、厨卫、地板墙纸等建筑材料。该市场目前处于拆迁阶段，据调研该市场于2017年6月开始对外搬迁。重点案例二：美每家建材家居广场 美每家建材家居建材广场由重庆美每家投资有限公司投资13亿元人民币打造，为九龙坡区政府重点建设项目。位于九龙坡区华福大道九龙园区B2区，占地面积660亩，经营面积30万方，仓储物流区域20万方，汇集国际国内高中端建材家居品牌近千种，品类涉及装饰板材、木制品、涂料五金、电工电器、木地板、木门、楼梯、卫浴洁具、墙地砖、推拉门、衣柜、灯饰灯具、橱柜电器、壁纸布艺家居家具、办公家具等，以提供建材批零及建材仓储、物流配送服务为主。重点案例三：走马国际建材城该项目是九龙坡区重
29、点项目，总规划占地3000余亩。项目一期占地约500亩，投资13.6亿元，主要打造木材及石材专业市场，目前市场已基本建成并顺利完成招商签约工作，现有600多家在行业上有规模并具有代表性的木材、石材商家入驻经营，入驻率达到93%以上。项目全部建成后将成为西南地区乃至全国最有影响力的专业建材批发物流基地。 家居建材小结：a、 市场规模：重庆现有家居建材总面积约460万方，主要集中在沙坪坝区、九龙坡区等；b、 经营状况：重庆19个重点家居建材市场中，12个是2007年以前开业的，其中有5个市场运营10年以上，入驻率基本达100%，受房地产及整体环境影响，大部分商户反应近两年经营状况较往年有所下滑，行
30、业发展增速减缓；c、 市场环境：由于重庆目前大多数市场都是老市场，现面临物业差、交通堵、环境差、仓储无等多方面问题，现阶段很难满足商户的经营需求，且大多数市场装修档次差、业态规划混乱、定位模糊；d、 租金水平：基本租金范畴在20-200左右，商户认为老市场租金压力大，新市场培育不成熟；4.0五金机电类4.0.1五金机电市场分布4.0.2五金机电市场概况重庆是中国五金制造基地之一，拥有一批享誉国内的线缆、照明、机电等品牌，年交易额也早已突破百亿。在重庆十三五的规划当中，工业发展及销售交易额度将达到30000亿元。重点案例一：金科五金机电市场金科五金机电城是金科集团第一个完全商业地产项目，耗资逾1
31、0亿元，为将其打造成为航母级机电专业市场，集团斥巨资500万元为金科五金机电城进行专项推广宣传，保证将其做活、做大、做强。金科五金机电城现有A、B、C三区，A、B自2006年相继开盘销售，至今已分别达到100%和95%以上的租售率，目前已有北京鑫方盛、业成、津成、大西洋等国内机电行业巨头百余家入驻经营，其经营环境业已成熟，其发展前景在全市机电行业首屈一指。重点案例二：赣江国际五金机电采购中心由重庆赣江实业有限公司于2014年开发建设，占地1000亩，总规划建筑面积100万平方米，总投资约30亿元，项目建成后可容纳商家6000余户。后期将成为重庆经营规模最大、行业龙头型商家最集中、经营品种最全、规划设计最先进、配套设施最齐全、市场管理最专业的五金机电专产品集散中心，是立足重庆辐射西部乃至全国的商贸旗舰。基本信息地址九龙坡九龙坡区白市驿农科大道66号（西部国际物流园区内）开发商重庆赣江实业有限公司开业时间2017年1月在售价格71
