1、农业旅游地产开发利益主体关系分析及案例根据弗里曼（Freeman）对利益相关者的界定，“农业旅游地产相关者”可理解为影响农业旅游地产发展或受农业旅游地产发展影响的群体或个体。农业旅游地产作为农业、地产与旅游相互融合的新型业态，综合型极强，涉及社会经济中的多个行业和部门，其发展每时每刻都关系到各种利益相关者的投入或参与，最佳选择是尽一切可能追求利益相关者的整体利益使其中获益。农业旅游地产的利益主体一般来说，在农业旅游地产开发阶段主要利益体有三类：政府、企业及原有土地使用人群。三类利益主体关注目标各不相同，在争取各自利益的过程中相互作用和影响，最终实现利益的博弈均衡。利益主体：政府当地政府市农业旅
2、游地产开发中的关键参与者，负责土地资源使用。征收农民土地获得土地销售权并出售给地产开发商获得土地销售费用，是政府参与与农业旅游土地开发的主要方式。此外，政府还拥有土地开发与否的决定权，土地资源管理局、拆迁局、城乡建设局、环保局、发改委、规划局、工商局、房土局等政府机构的决策都会影响农业旅游地产在某个阶段的进行与否。所以开发商需要和各种政府机构进行协商，在获得政府机构的许可之后，方可进行项目开发。农业旅游地产利益主体的关系综上所述，首先要理清利益相关者之间的关系，并明确利益相关者的利益诉求，然后才能合理协调他们之间的利益冲突，从而满足各利益主体的利益诉求。在此过程中关键是要在农业地产开发中构建利
3、益协调机制，这里包括有效监督与反馈机制、道德约束与合作激励机制、舆论监督机制和诚信评价及居民参与机制。在农业旅游开发中，政府决定项目的开发与否，同时在项目开发过程中进行监督和引导；相关企业完成农业旅游地产开发的主要工作，直接影响项目地块的功能布局、物业构成、产品组合及经营模式等，在满足原有土地使用者及政府利益的同时，成为项目开发最大的受益者;原有土地使用人群虽拥有旅游地产开发中关键资源，却通常在三者利益博弈中处于劣势地位。随着中央一号文件中共中央、国务院关于加速发展现代农业，进一步增强农业发展活力的若干意见的实施，农村土地确权登记颁证的推进，农民拥有土地经营权并直接参与土地交易，在土地流转中的
4、权益得到进一步的保障，成为土地市场的交易主体。在这种情况下，政府在农业旅游地产开发中的决定权及土地征收的作业将会弱化，土地开发企业将与农民直接进行土地交易，必然为农业旅游地产的利益主体带来新一轮的博弈。案例分析广东陈村花卉世界陈村花卉世界地处珠江三角洲的广东省顺德市陈村镇，改镇有两千多年的花卉种植历史，素有“岭南花乡和“中国花卉第一镇”的美誉。为推动花卉业赶上产业化的道路，1998年陈村花卉世界。花卉世界”总体规划666.6万平方米，整体规划为“三大分区、五大功能”：三大分区分别为交易区200万平方米，高新种植区400万平方米，综合配套区66.6万平方米。目前，陈村花卉世界已经成为中国交易量最
5、大的花卉交易市场之一。经过多年的发展，现在陈村花卉世界已被确定为国家星火计划项目、全国重点花卉市场、中国花木之乡、广东省佛山市农业现代示范区、佛山市及王村市的高新农业旅游项目。以花卉为主题，以现代农业、观光、旅游为中心，使之成为消闲旅游的好去处。（1）组建公司，统一经营管理。陈村花卉世界有限公司是陈村政府的全资企业，公司主要经营自有物业出租、专业技术与展览，经营和代理各类商品及技术的进出口、科研技术开发与成果推广、园艺职业技能培训与鉴定、商品信息中介服、旅游。（2）通过集群与市场效应，培育花卉市场。目前，进驻陈村花卉世界经营的花卉企业有280多家，其中海外占30%，外省占30%，省内占40%.
6、同时，花卉世界作为花卉的龙头企业，又将全镇上万户花农、成千花场和国内外花商有机链接起来，构筑了庞大的产业群。（3）通过举办各种大型花事活动，提高知名度。陈村曾经举办了第五届中国花卉博览会，广东省首届花卉展销会等。第五届中国花卉博览会为期10天，吸引游客超100万人，交易合同达3亿元，并将商业性、专业性、观赏性合为一体，为众多参展商构筑了一个巨大的商业平台，提供无线商机。成都三圣花乡三圣花乡位于成都市锦江区三圣街道办事处，距成都市区二环路5公里，是一个以观光农业休闲和乡村旅游为主题，集休闲度假、观光旅游、商务会议等于一体的城市近郊生态休闲度假胜地。经过多年的经营，“花乡农居”已经成为西南地区著名
7、的花卉生产集散地，同时还是近郊最著名的休闲度假胜地之一，先后被评为国家AAAA级风景旅游区、全国首批农业旅游示范点。项目打造了五个景区：春有“花乡农居”百花争艳、夏有“荷塘月色”绰约风姿、秋有：东篱菊园含蕊迎霜、冬有“幸福梅林”澳雪吐芳的四季主题景区，以及以农耕文化为主题的“江家菜地”景区。2004年，三圣花乡先后被评为“国家AA级旅游风景区”和“全国首批农业旅游示范点”。2006年，被国家建设部评为“2005中国人居环境示例奖”。2007年，被省文明委评为省级示范村。通过产业链的多元化盈利模式，成功实现利益主体农民、政府、企业的多赢。（1）以花为主题，打造一村一品的差异化产品。项目凭借花卉种
8、植的优势，以花卉为主题，打造具有旅游功能的“五朵金花”，形成“一村一品”的差异化旅游品牌。搭配不同开花季节的花种，一年四季可观赏花卉。（2）独特的农业产业链，实现利益主题的多赢。三生花乡将农业原有的单一种植收益方式，衍生为种植、加工、旅游等全产业链的多元化经营模式，将所有原住民提供就业岗位增加收入，同时带动企业发展，并且提升土地价值，实现农民、政府、企业的多赢。（3）精心规划景区环境，房屋改造成统一川西风格。三圣花乡“幸福梅林”区域共涉及农户600余户，农村建筑风格充分借鉴了“川西居民的特点”。景区内，林木葱茏，竹树掩映，青瓦白墙的“川西居民”点缀其间。景区内建有“梅花知识长廊”、“照壁”、“
9、吟梅诗廊”、“精品梅花”、“梅花博物馆”等人文景观，这些人文景观分布于“赏梅路”、“探梅路”、“醉香路”，透出浓厚的文化色彩；“名花园”、“川西照壁”、“君子乐”、“岁寒三友”四大景点贯穿于梅林之中，衬托出梅林的秀丽与典雅。常州中国玫瑰园1开发背景作为已经成功举办7届的花博会在国内的影响力越来越大，参展规模也越来越大，2013年花博会的举办，为常州带来超过百万人次的参展旅客，不论是对于城市形象的提升，还是城市知名度的提升，都带来了积极的促进作用。2项目概况项目位于江苏省常州市武进区西部的嘉泽镇，是文明全国的“花木之乡”。地块位于花海大道以东、夏溪河以南区域，规划占地面积45.6万平方米。项目所
10、属的玫瑰园区域隶属于第八届花博会铺展区，政府明确将其定位为珍品玫瑰种植和展示公园。3项目开发要素花博会带来的机遇思考（1）广泛的市场影响力花博会被誉为中国花卉界的“奥利匹克”，历届花博会都为参展城市带来了大量的参展游客，无论是对于城市形象的提升，或城市知名度的传播，都起到了积极的促进作用。（2）一种新的经济模式花博会不只是一场会展，更是一种新的“经济模式”，对于一个城市的区域经济、城市建设、花卉产业发展，旅游开发和人民生活水平都会有极强的带动作用。（3）多渠道的收益方式花博会以其巨大的人气、商气和“磁场”效应，已成为全国各省市竞相争抢的大“蛋糕”。花博会的经济效益除了门票、展位出租等直接受益外
11、，对于承办地的花卉交易、餐饮住宿、旅游等产业都将带来关联性受益。（4）对房地产的拉动作用花博会的成功举办对当地房地产投资开发起到了积极的刺激作用，在花博会举办前后当地商品房销售价格会呈现跨越式增长。花博会对承办地房地产投资带动效应明显。以2009年第七届花博会（青州展区）为例，2008年青州市房地产投资完成额20.8亿元，2009年青州花博会开幕，当地房地产投资完成激增至29.3亿元，较上年度上涨42.2%，2010年房地产投资额基本与上度持平，达28.2亿。花卉产业链下的价值（1）产业链介入的突破口在花卉产业链中，我们认为上游研发环节，下游的深加工、交易，以及延伸的地产开发环节。是整个产业链
12、上的高利润环节。公园度假型项目的市场机会4项目定位台湾香格里拉农场台湾香格里拉农场位于宜兰县冬山乡大进村大进路梅花湖邻近的山上，占地55万平方米，海拔250米，四面环山。香格里拉农场是台湾第一座休闲农场，也是全台第一座观光果园。农场创办人张清来先生，一生致力于提升台湾农业的休闲观光，不断地在产、官、学界推动相关合作，被称为台湾的“休闲教父”。（2）打造多种文化，提升农场内涵。项目依托当地特色，逐渐打造出了自己的独特文化，这本身就是一种强大的吸引力。依附这些文化所打造的各种特色产品、开展各种节庆活动，大大提升和丰富了农场的内涵。（3）多种功能服务，满足深度旅游需求。香格里拉休闲农场包含丰富的旅游业态，涵盖旅游服务的整个流程，满足不同层次的旅游需求。有完善的住宿设施、多样的餐饮美食，服务于商务人士的大型会议室，满足休闲娱乐的观光果园、生态美景，极具参与性的体验活动及各种特色节庆活动等，丰富了农场的产品类型，拓展了市场需求。
