1、房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景 1 、 项目名称：*区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）*区规划设计规范 （2）a#市拆迁管理条例 （3）*区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范 （8）高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东起，南至路，西至 路、北至，*区内土地面积约平方米，该地块属a市 类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积：亩（容积率： 开发周期： 土地价格： 元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积： 3
2、 ）周围环境与设施 （1）步行约10 分钟可至a市中心。 （2）西侧为 #市中心景点。 （3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。 （4）西南靠近a市小学。 （5）北面为a市人民银行。 4 、项目swot分析 优势及机会 (1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最*区域。 (2) a近几年的经#市政建设步伐，*区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧 的成功开发，*区域的房价定#市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6
3、) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为a市第一个小高*区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (9) 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建
4、，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 (18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 a市概况（参考） a市位于河南岸，面积平方公里，人
5、口 万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动*区、国家级水禽*区。全市森林覆盖率达56，XXXX年和XXXX年被国家批准为国家生态*区和实施中国21世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港*区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 *区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积XXXX年平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万
6、。 2 a市房#市场分析 a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：XXXX年至XXXX年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。XXXX年至XXXX年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。XXXX年至今为房地产业发展与规范阶段。*区南门“两点一线”旧城改造*区的成片开发为起点，#市建设新一轮高潮。尤#市后，城市基础设施建设步伐加快，*区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
7、 二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,#市建设系统投资65%，#市固定资产投资12.6%。 表现之二：市场供销两旺。*区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之四：#市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a*区共办理各类房产交易XXXX年起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖XXXX
8、年起，面积24.40万m2，成交金额XXXX年万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增#市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收XXXX年万元。 #市场的预测： -从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从XXXX年元上升到XXXX年元。尽管去年房价涨幅较大，#市场仍保持旺热。 从投资角度看 #市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使#市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大#市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 从
9、消费结构看 随#市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。 从需求关系看 #市总体规划，*区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，#市外来人口的购买#市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 3、主要竞争项目分析 *区详细情况如表： 项目套数 建筑面积（万） 平均单价（元/
10、） 位置 *区 XXXX年22XXXX年宝山路 *区 7858XXXX年黄河街 *区 170XXXX年银河街 *区 130XXXX年学院路 *区5006.9XXXX年英雄路 部分商业网点详细情况 项目面积单价元/位置 汇丰花园 4080XXXX年XXXX年*区 秋爽花园 5070XXXX年1XX市中心 *区 3650XXXX年建设路 *区 车库550秋浦路 荷花村车库550建设路 三、项目财务分析 （一）、拆迁成本分析 *区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二四层。 根据挂牌文件附图及现
11、场核结，*区内需拆除房屋面积：住宅XXXX年9平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成#市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算： 按照a市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。 1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*XXXX年9平方米=XXXX年9*819.20元=XXXX年XXXX年.80元 2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*XXXX年元/平方米=XXXX年600元 3、附属物（水、电、
12、电话、空调以上其它） 住宅XXXX年9平方米*45元/平方米=XXXX年805元 经营性用房：600平方米*45元/平方米=XXXX年0元 4、室内装饰：XXXX年9平方米*80元/平方米=XXXX年320元 5、阁楼、围墙院内地坪等： XXXX年9平方米*48元=XXXX年592元 6、搬家费、临时过渡费等： 1）、搬家费： 住宅：200户*300元=XXXX年0元 经营性用房：9户*500元=XXXX年元 小计：XXXX年0元 2）、过渡费： 住宅：XXXX年9平方米*2.5元/平方米*6个月=XXXX年35元 经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=XXXX年0元 小计：XXX
13、X年35元 其他费用 3）、 管理费，委托拆迁费： XXXX年9平方米*15元/平方米=XXXX年35元 4）、 房屋拆迁评估服务费费：XXXX年0元 5）、 奖励： XXXX年9平方米*100元/平方米=XXXX年900元 上述所有费用小计：XXXX年XXXX年元，折抵每平方补偿金额为XXXX年.18元。 按照a市人民政府令，对a#市区域内房屋拆迁，在XX年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在XX年7月1日开始执行后。a#市房屋拆迁就困难重重，特#市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。 XXXX年.18元/平方米+100元/平方米 =XXXX年.18平方米
14、 XXXX年.18元*XXXX年9平方米=XXXX年XXXX年.2元 （二）建筑成本分析 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=XXXX年，建筑面积：XX。 主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=XXXX年，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=XXXX年6，合计建筑面积：XXXX年6。 地块内大致布置 一栋 15层29.4*13.8*15层； 一栋 12层29.4*13.8*12层； 三栋 12层40*15
15、*12层； 一栋 15层40*15*15层； 占地面积：XXXX年，建筑面积：XXXX年4 总占地面积：XXXX年，建筑密度：20.7% 总建筑面积：XXXX年0，容积率：2.17 高层均设计地下室，面积为XXXX年，总户数约为297户。 建设成本估算 （一）、工程前期费： 1、拆迁成本 2、土地出让金 3、城市基础设施配套费：XXXX年0*50元/=307.3万元 4、人防基金：配套建地下室 5、规划技术服务费：XXXX年0*1.4+XXXX年*2.2=9.03万元 6、墙改：XXXX年0*8=49.168万元 7、散装水泥：XXXX年0*2=12.29万元 8、白蚁防治费：XXXX年0*2
16、=12.29万元 9、质量监督费：XXXX年0*2=12.296万元 10、施工图审查：XXXX年0*1=6.15万元 11、防雷审查：XXXX年0*1=6.15万元 12、消防审查： 13、文物：0.2万元 14、规划设计：10万元 15、建筑设计：XX*12+XXXX年0*30=180.78万元 16、地质勘探：XXXX年0*2=12.29万元 17、测量定位：10万元 18、煤气增容：XXXX年元/户 19、供水管网配套费：20元/ 小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计） （二） 工程成本 1、桩基：XXXX年0*100元/=594.6万元 2、地下室：XXXX年*600元
17、/=291.66万元 3、主体：XXXX年0*900+XX*500=XXXX年.4万元 4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元 5、室外水电气工程：XXXX年0*50=307.3万元 6、小区绿化、道路等工程：XXXX年0*60=368.76万元 7、监理费：XXXX年.66*1%=63.38万元 小计：XXXX年.1万元 总计、XXXX年.03万元 （三）项目费用分析 依据比#市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为： 小高层住宅XXXX年元/ 商铺XXXX年元/ 地下车库800元/ 销售收入 住宅XXXX年*XXXX年0=XXXX年XXXX年0 商铺XXXX年*XXXX年=XXXX年X
18、XXX年 地下室XXXX年*800=XXXX年800 总计：XXXX年XXXX年0元 营业税及附加 XXXX年XXXX年0*5.5%=XXXX年604 各项费用XXXX年XXXX年0*4%=XXXX年712 总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 =XXXX年XXXX年.2+XXXX年XXXX年+XXXX年604+XXXX年712+x=XXXX年XXXX年0.2 毛利润：销售收入总成本 =XXXX年XXXX年0-XXXX年XXXX年0.2 =XXXX年309.8元 四、项目费用分析结论 如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。
