1、大连房地产区域bg2011年1-2月目 录大连房地产区域划分说明 - 2 -【明拓视点】 - 3 -【报告导读】 - 4 -【土地市场】 - 4 -【二级市场】 - 5 -【三级市场】 - 6 -【营销市场】 - 7 -第一章 宏观市场 - 8 -一政策法规 - 8 -二市场动态 - 9 -三城市建设及规划 - 10 -第二章 楼市观察 - 12 -一、土地市场分析 - 12 -二、二级市场分析 - 18 -三、三级市场分析 - 22 -四、营销市场分析 - 29 -大连房地产区域划分说明明拓好旺角地产研究中心依据二级市场中大连各区域房地产市场目前现状及发展态势，又结合好旺角三级市场商圈分布和
2、管控模式，将大连市区按方位划分为5大区，即：中心城区、东部城区、北部城区、西部城区和南部城区，在大区的划分之下，细度划分为26个小区域。区域所辖板块驱动因素客群特点区域价值地理区位中心人民广场行政区城市中心，拥有政治属性，商业属性，商务属性的城市复合区域。新进客群高端，旧房客群伴随拆迁,挤出效应明显。城市核心，改造规划重点区域，行业稳定性与抗跌性极强，升值潜力属周边区域抬高型升值特点。北至东方路；西至华北路，西部大通道一线；南到胜利路南侧；东至中山路与友好街交汇以西。西安路商业区新开路商务区大纺成熟区春柳城市过渡区梭鱼湾新区东部青泥洼商业区目前为城市一级商业，商务区；成熟居住区为特点，以规划利
3、好为带动。以资源性海景与山体等自然资源为依托，典型中端宜居区，及新兴高端市场。宜居标签与发展潜力为代表，形成以商业，商务为产业支撑，资源型地块形成高端住宅区域构成架构。北至疏港路，西至希望广场，南至虎滩湾，东至东港新区。东部商务区东港新兴区传统宜居区宜居滨海新区北部泉水居住区交通规划与商业崛起目前中低端客群为主，随区域经济属性进一步增强，中高端客群进入明显。二级商业中心的确立，配合区域经济规划与交通规划，将形成城市人口重点承担区。北至后盐；西至西北路，南至东方路，东至大盐村海滨。南关岭枢纽区椒金山居住区华南商业区西部旅顺北路规划区产业带动，价格吸引目前中低端客群为主，大东沟与体育新城的建设，区
4、域客群吸纳力渐强。产业新兴区域，重要人口承载区北至丹大高速路，西至鞍子山、由家村一线，东至西北路，南至西山水库。体育新城区机场新区西山新兴区马栏承接区锦绣居住区头道沟区南部泛星海区产业规模性带动，景观资源性发展客群中高端。形成明显的软件产业带动客群与海景高端客群。产业的成熟与不断规划发展，区域吸引强劲，以自然景观优势明显，形成产业标签与高端标签。北至西部通道，西至龙王塘，南至海滨，东至马栏河。软件园一期成熟区软件园二期核心区旅顺南路产业区区域划分原则以各区域客群特点及区域价值驱动性质为标准，结合城市角色及地理区位进行五大区，26个板块划分。【明拓视点】抢购潮来去匆匆，小阳春虚晃一枪，筑高回低，
5、大势难改2011年1月26日，新“国八条”落地，2月间，各地方纷纷草拟细则，这一期间，热闹的抢购潮在各地方轮番上演，犹如一场大戏，你方唱罢他登场。3月1日大连限购细则在万众瞩目中诞生。相对于大连细则难产，楼市却逆市飘红，大连的抢购潮就此上演。参照历史规律，以往单从抑制需求的调控政策，市场效用有限，即使金融杠杆进一步收紧、购房次数进一步限制、购房条件进一步严苛，如果仍在调整需求的层面，其市场反馈仍将日趋疲软，毕竟，“堵枪眼”总不是个好办法。但是从本次调控的声音讲，对于另一只手即保障房的运行决心却是空前未有，如果保障房的运行能按照预期、即使是打个折扣之下，那么本次调控政策时效将会更加持久，从而形成
6、“大禹治水”式的疏导型调整，这样才能触及到房市的根本，“空调”的恶帽子也有望在本次调控中摘掉。两拳齐发的效用需要时间，不止是“十二五”，它应该需要更长的时间，那么，现有的抑制政策就不会松动，将会成为一种常态，其实，这样的常态早就开始了，只是保障房这只拳头始终没打出来。依照目前的情况看来，2011年将会是中国楼市政策调整方向的定调年，因为在这一年，终于找到了正确的方向，能否落实，要看中央与地方的博弈了，不妨设想下，未来的财政制度或其他方面，将会出现重大的变革，毕竟，标本兼治才是正道。因恐慌而形成的楼市小阳春是“伪小阳春”，形成了一个较为突兀的成交起点，随着地方政策执行的落实，楼市将逐步进入低迷，
7、筑坝虽高，亦将必然性回低。2011全年供求两不旺，成交量相对下跌，价格相对上升，大连楼市基本面不变。【报告导读】【土地市场】土地市场苏醒，告别4个月休眠首度放量供给大连细则中，明确表示“商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量”，预示着今年的土地政策仍为宽松。同时，庞大的保障房建设费用也将依赖于土地财政。开发企业拿地谨慎，已取得地块均以底价成交，以往高溢价、多轮竞价的局面将在本年度暂时告一段落。近期土地市场主要数据： 截止2011年2月底，大连市区总土地放量76.70万，成交量相对低迷仅成交15.35万。 成交4宗居住用地均位于高新园区，其中2宗被中海地产旗下项目公司东豊有限公司摘得
8、；其中一幅地成交楼面价达3957元/，高于万达近期在该区域取得大高（2010）-54号地，区域地价基数被进一步推高。-详见11页【二级市场】 恐慌购房成短线支撑主力，求供比小幅回升，成交价格涨幅趋缓。大连限购细则落地执行前，市场出现抢购潮，价格稳定。限购，便是限制需求，这种方式对不对，抢购潮的形成就是对其最直接的讽刺，同去年929新政一样，限购细则面世前，部分客户恐失去购房资格集中入市，形成了一个非常规性的成交高峰，高峰过后，重新归于沉寂，限购如闸门一般，封锁了滔滔的洪流，试问：洪水猛于兽，一时之势岂非长远之计？在这道闸门的另一端，主要体现为作为商品房供应方的地产商们集体哑火，纷纷调整既定的销
9、售策略，行事谨慎，而作为需求方的购房者，绝对量遭到削减，余下的多倾向于中低价位的产品，成就了此类型楼盘的相对稳定成交量，也就是说，购房者的指向性更加明确，市场中非此类型的楼盘将会受到市场的考验和甄选。在这个考验和甄选的过程中，个别的楼盘也会适时出现较为引人眼球的促销或是另类的降价，相比较而言，没有老客户顾虑的未售项目，其销售策略会更加灵活，可参考2008年年底的市场局面。近期市场主要表现： 1月春节前传统淡季导致成交下降，但2月春节假期结束后政策性影响促使市场出现恐慌性购房。2月大连市区成交量出现增长，同比增长47.98%。价格同比增幅趋缓，从1月9.4%下降为6.6%。 1-2月仅有金色年华
10、公馆项目开盘，万科魅力之城、软景E居、香水湾等10个项目加推，供给放量有限。 3月份大连地方限购细则出台，成交量下滑不可避免，受到购房条件限制影响，刚性需求客群支撑市场导致中低端产品成交量增加，结构性价格下探压力增强。-详见17页【三级市场】限购政策促动短期抢购潮，营业税全额征收加速市场紧缩。营业税全额征收促“售转租”房源增多，报盘量下滑明显，成交价格相对坚挺。1月成交量同比上升18%，环比上升11%；2月成交量同比上升139%，环比下降4%。2011年开年成交量平稳，1、2月成交量同比均呈上升态势，2月环比小幅下滑。价格则仍以同比20%以上速度增长，但环比幅度停滞，表现为2月成交价格仅环比上
11、升1.7%。2011年，大连三级市场的开局是灰色的，虽有成交量同比的高企，但仍难掩预期中的下行之势，打压政策的不断升级，买卖双方都进入了清苦的观望季，大市难行，一隅也休得偏安，另加之直接的调控措施即1月28日大连市地税局下达的5年内存量房转让需缴纳全额征收营业税的通知，直接打压次新房成交预期，从而使三级市场成交量出现下行趋势。-详见21页【营销市场】开发商操作谨慎，营销动作频次少规模小受春节节点以及行业调控影响，客户看低心理愈浓，开发商谨慎入市，本期营销市场冷淡开市。媒体投放接近停滞，线上推广延续2010年底萎缩情况持续沉寂，以春节为契机，线下活动更加受开发商及客户的欢迎。近期主要数据表现：
12、1-2月报广投放出现了大幅下降的情况，1月投放数量环比下降92%；2月环比下降47%。 1月份媒体投放费用135万元，环比下降89，2月份媒体投放费用59万元，环比下降56%。 两月内共13个楼盘投入29次报广，总投放金额193万元。节日及调控的影响，使报广投入项目、频次、费用均进入12月统计周期以来最低点。-详见27页第一章 宏观市场一政策法规国家出台政策一览表政策名称颁布日期实施日期颁发单位调控目的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知补充措施“新国八条”2011-1-262011-1-26国务院巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场
13、平稳健康发展。 国务院出台的楼市调控新国八条是中国近几年房地产调控最严厉的政策组合，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策的延续，又是进一步对房地产管控的细化。 本次行业政策从税收政策、信贷政策、土地政策、限购政策、行政问责制、供应结构等多方面进行调控，这也是有史以来涉及方面最多的一个综合性的调控。二市场动态1. 国家出台货币近期措施政策名称颁布日期实施日期颁发单位调控目的中国央行宣布自2011年1月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率2011-1-182011-1-20央行日益严重的通胀压力，同时缓解国内长期负利率所带来的不利影响中国央行宣布自2011年2月9日起上调
14、金融机构人民币存贷款基准利率2011-2-82011-2-9央行中国央行宣布自2011年2月24日起上调金融机构人民币存贷款基准利率2010-2-222010-2-24央行 数据来源：明拓好旺角地产研究中心 货币政策实际已由2010年的适度宽松向转为稳健，市场资金面趋紧。 2011年仅仅过去2个月，准备金上调2次，加息1次，可见国家对货币实行紧缩和稳健政策的决心。 2. 企业信息动态 万科五盘联城 势动大连五盘分别为：万科朗润园、万科天麓、万科溪之谷、万科魅力之城、万科海港城。2011，大连万科全面谋定甘井子区，携万科朗润园、万科天麓两大产品全新面世，全力打造美学建筑社区、森林珍稀别墅。届时，
15、万科将在甘井子区多点开花，万科溪之谷、万科魅力之城将和两大新品一起，掀起大连北部置业的高潮。去年万科摘得普湾新区建筑面积达125万平米的中心土地，2011年，该区域北方区域建海景楼盘样板。万科海港城项目位于普湾新区内湾核心，建筑面积达到125万平米，规划教育、商业、餐饮等多种配套，是普湾新区一号作品。 2011年亿达集团，大连生态科技创新城年内重点项目完成投资超过100亿元今年甘井子区“两城四区”计划安排的重点项目总投资超过2000亿元，计划完成投资440亿元，将在打造总部经济、现代服务业、装备制造业和高科技产业四大产业集群中起到主力军作用。大连生态科技创新城作为我市未来发展创新产业和吸引创新
16、人才的重要载体，重点项目达36个，计划年内重点项目完成投资超过100亿元，将加快生态科技创新城核心起步区、砬子山国际商务城、北方生态慧谷建设进度；开工建设大东沟五星级酒店、连城数控等现代服务业、高科技产业项目，加快推进“三新工程”、联想未来城、美罗生物等项目。 大连远洋地产开年营销联手XX引爆新春 XX搜“红包”圆梦百万海景房 受到中国亿万网民广泛关注的XX春节搜红包活动业已收官，这也是大连远洋开启2011年营销活动的第一炮，由远洋地产独家赞助的活动终极大奖价值百万的“红星海世界观”海景房的交房仪式在大连隆重举办。活动牵动中国亿万网民，社会影响力空前，为远洋下一步营销策略垫定了良好的基础。三城
17、市建设及规划2011年，全市将实施基础设施项目246项，总投资3203亿元，12项将在当年完成，“城市基础设施建设规模将再创新高”。 市区规划建设一览表分类编号时间项目名称各项规划及进度城市道路11月4日西部通道立交桥明年将延至石门山隧道明年将会把立交桥延伸至石门山隧道，北侧则与明珠路立交，而建设的形式初步计划也是在马栏河中架桥。21月4日跨海大通道工程今年启动该项目是我市城市道路交通系统网络“七纵七横”的重要“一横”， 全长13526米。31月8日地铁1、2号线进度大连地铁1、2号线33个土建施工标段已全面开工。 48座车站和49个区间中，绝大部分已进入了地下开挖施工，开挖率达96%。42月
18、17日胜利路东段拓宽南山隧道工程开工总长2806米，工程竣工后，机动车由市场街到中南路预计只需10分钟，预计8月底竣工。城市规划51月12日大连国际会展城位于普湾新区，总用地面积4平方公里，预计总投资210亿元，建设周期约5年。61月13日博士中国（大连）创业基地，即将在沙河口区建成位于沙河口区南沙街，由五一路、西南路、南沙街、南平街、河川街围合而成，总用地面积42万平方米，规划总建筑面积160万平方米。71月13日棋盘磨将建环渤海湾游船码头项目位于甘井子区革镇堡街道棋盘磨海边，工程将分三期进行，将于今年3月开工，2012年底竣工，将建设5000吨泊位的客滚码头，码头还将为体育新城及周边地区供
19、热的新热电厂提供能源装卸服务。81月15日星海公园今年将升级改造工程计划2011年5月开工，2012年底完工。91月15日星海湾游艇港二期工程工程计划投资约1300万元，已于2010年11月开工，计划2011年5月建成投入使用。101月15日连山街改造项目连山街区域改造涉及搬迁居民269户，建筑面积1.6万平方米，搬迁公建19家，建筑面积2.9万平方米，计划2011年4月中旬开始实施动拆迁工程。111月20日预制板房应加快拆迁改造中山区现有砖混结构房屋526.8万平方米，7.8万户、近21万居民。121月22日我市今年开建公共租赁房计划在高新区和开发区分别建设500套公共租赁住房，市内首批50
20、0套公共租赁住房将在大连科技生态城开建。132月12日中山区：100个大项目高起点布局“十二五”总投资达1000亿元，全年要竣工20个以上。142月28日1746亿元注入重点项目旅顺口区，今年总投资在3000万元以上重点项目166个，重点实施项目137个，总投资1746亿元，2011年计划实现投资284.4亿元。前期推进项目29个，续建项目90个，计划新开工项目47个。城市配套152月12日大连市体育中心主体工程已竣工验收主体工程已竣工验收，已安装完成的体育馆“穹顶”的长轴达到145米，是目前亚洲最大跨度“弦支穹顶”建筑。162月28日机场三期扩建工程7月竣工周水子机场三期扩建工程计划完成投资
21、14亿元，2011年7月份完成弱电、专业设备安装并竣工投入使用172月28日甘井子区开建两座五星酒店其中在夏家河，占地面积达113.4万平方米的夏家河五星级酒店即将拔地。181月10日18万平方米东港标志性广场开工东港商务区18万平方米的音乐喷泉广场已于近日开工建设。191月15日贝壳博物馆项目占地1万平方米，建筑面积为15955平方米，地下一层，地上四层。项目总投资约1.7亿元。计划2011年5月份完工。201月25日建立长兴岛自由贸易区大连长兴岛是辽宁沿海经济带的桥头堡，港口条件优越、岸线资源和腹地资源丰富，对于我国东北地区的开发开放方面具有突出的后发优势211月25日西岗区全力推进“一湾
22、、两域、五个功能区”建设一湾，即“钻石海湾”西岗段，将建成高端商务、金融服务、滨海旅游等现代服务业聚集区。两域，即长春路南部区域和工人村区域，将建成大连市新兴的商业商务区。五区，包括一二九街国际商务区、奥林匹克高端商贸区、香炉礁物流园区、大连都市科技园区、南部现代休闲旅游度假区。数据来源：大连建设网第二章 楼市观察一、土地市场分析1、 市场综述在2010年9月巨幅放量成交后，经过4个月休眠首度增量供给。数据来源：大连市国土资源和房屋局、明拓好旺角地产研究中心挂牌土地 1月供地4宗（其中2宗工业、1宗科研）均位于高新区，仅有1宗居住用地，总用地面积1.9334万。 2月供地11宗，均为居住用地，
23、总用地面积69.5万。市区供地6宗，总用地面积53.24万，是继2010年11月3日后首次供地，其中4宗位于甘井子区，总量44.85万，占市区总供地量的84.24%，甘井子区仍是土地供应的主要区域。摘牌土地 1月市区土地零成交。 2月成交7宗，其中居住用地4宗，成交居住用地14.88万。 中海地产旗下东豊有限公司取得2幅，共8.26万用地面积。其中大高（2010）-5号地，楼面价为3957元/，与2010年11月万达取得该区域地块楼面价3684元/相比上涨273元/。预期受品牌开发商置地带动，将进一步推动高新区地价及房价上行。本期挂牌、摘牌土地一览表宗地编号位置细分区域用地性质用地面积（万）建
24、筑面积（万）状态成交时间竞得人成交价（万元）地面价 （元/）楼面价（元/）大城（2011）-1甘井子区中华路北、华北路西D1公建公寓5.7534.5挂牌大城（2011）-2甘井子区中华路北、山东路两侧D1公建居住16.9868.2挂牌大城（2011）-3甘井子区辛寨子街道小辛寨子村E4居住配套21.254431.87挂牌大城（2011）-4甘井子区辛寨子街道南山村E4居住0.871.57挂牌大城（2011）-5中山区疏港路南、长江路北B4住宅公建公寓6.4220.43挂牌大城（2011）-6西岗区菜市街西、铁路加油站北、铁道线南B2住宅公建1.975.6挂牌大高（2011）-8甘井子区高新园区
25、凌水湾旅顺南路南侧、七贤东路东侧C1住宅公建2.07349.517挂牌大高（2011）-9高新区龙王塘街道龙王塘村C2居住1.222585.012578挂牌大高（2011）-1高新园区七贤岭高能街南，敬贤街东侧C1科研设计0.472.9986摘牌2.16 大连圣昌科技发展有限公司541011510.64 1804.18 大高（2011）-2七贤岭西贤街北侧，广贤路西侧C1居住科研1.93349.937676摘牌2.16 九成投资有限公司 九成方元房地产（大连）有限公司2500012930.59 2515.68 大高（2011）-3高新区龙头分园F15地块C3工业1.007450.906705摘
26、牌2.16 大连齐维科技发展有限公司525521.12 579.02 大高（2011）-4高新区龙头分园E5地块C3工业3.794423.79442摘牌2.16 大连四达高技术发展有限公司1980521.82 521.82 大高（2011）-5甘井子区高新园区七贤岭高能街北侧、敬贤街东侧C1住宅公建5.964114.91025摘牌2.25 东豊有限公司590009892.52 3957.01 大高（2011）-6甘井子区高新园区七贤岭高能街北侧、广贤路东侧C1住宅公建 2.29227.977摘牌2.25 东豊有限公司2900012651.60 3635.45 大高（2011）-7甘井子区高新园
27、区七贤岭高能街东侧、旅顺南路北侧C1住宅公建4.694318.0731摘牌2.25 香港蒲项建设（中国）投资有限公司6250013314.02 3458.18 数据来源：大连市国土资源和房屋局、大连市土地储备中心2、成交分析高新区再次成为土地成交热点区域，本期成交7宗全部位于高新区。数据来源：明拓好旺角地产研究中心 1月大连市区土地零成交。 2月大连土地成交居住用地4宗，成交面积14.88万。a) 土地结构1-2月成交7宗，其中4宗为居住用地。数据来源：明拓好旺角地产研究中心 1-2月成交土地均位于南部高新区，其中居住类用地成交4宗，受供地区域及供地结构影响，工业及办公用地占比有所增加。b)
28、土地规模居住用地成交面积体量较小，最大1宗仅5.9万。数据来源：明拓好旺角地产研究中心 本期土地成交规模上，1-5万体量成交占比达72%。南部高新区土地1-2月挂牌成交宗数较多，但地块用地面积均未超过10万，成交体量较小。 c) 价格分析南部高新区单宗楼面价再创新高，成交楼面价达3957元/。数据来源：明拓好旺角地产研究中心 2月成交的4宗居住用地均位于南部高新区，楼面均价为3448元/。2010年11月万达进驻高新区取得七贤路东侧1宗土地楼面价达3683元/，拉高了区域地价。此次成交4宗土地均位于七贤路附近，虽然其中1宗楼面价仅2515元/，但中海地产旗下项目公司摘得用地面积最大1宗的楼面价达3957元/；因此，促成本月成交楼面价达3448元/。d) 土地溢价率及流标率1-2月无溢价地块、无流拍地块 政策频出，房地产开发企业拿地谨慎，近期大连土地均为底价成交。 土地市场受政策影响深化，部分房企持币观望。 大连土地交易近期仍未见流拍现象。3、重点地块分析 大高（2011）-5号本地块由东豊有限公司竞得，为中海地产注册项目公司。宗地基本指标宗地整体情况表地块名称大高（2011）-5号地址甘井子区高新园区七贤岭高能街北侧、敬贤街东侧竞得人东豊有限公司出让方式挂牌所在区域南部高新区规划用途住宅;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）
