1、房地产项目前期策划方案撰 稿 人：胡 永 杰2012 年 01 月28日目 录第一部分 宏观分析2一、城市概况2（1）城市基本概况2（2）城市条件价值建议3二、城市发展价值4（1）经济发展状况4（2）经济基地建设5（3）城区发展规划6（4）“十二五”目标任务7第二部分 区域项目分析8一、区位分析8（1）地块定向8（2）区位价值优势8二、项目区域房地产市场现状与分析9（1）市场现状9（2）政府对房地产市场的政策9（3）项目分析10（4）项目发展预测分析10（5）结论与建议10第一部分 宏观分析一、城市概况（1）城市基本概况1、地理位置兴县位于山西省西北部、吕梁市北端，东接岢岚、岚县，南连临县、方
2、山，北邻保德，西与陕西省神木县隔黄河相望。全县现辖7镇10乡，372个行政村，822个自然村，总人口30万人，其中农业人口24.6万人。全县国土总面积3168平方公里，居山西省各县（市、区）之首。县城旧城建成区面积4.5平方公里，总人口8万人。人均道路面积2.4，城市化水平为12，自来水定时供水普及率85，供热普及率5，瓶装石油液化器普及率25，污水、垃圾储量率为零，各项指标均低于全省及全市的平均水平。2、城市地位与资源1）历史文化兴县是著名的革命老区。1934年，兴县第一个党组织碾焉村党支部成立；1937年11月，中共兴县县委成立；1940年，兴县全境解放，同年，在兴县设晋西北行政公署；19
3、49年9月成立了兴县专署；1952年撤兴县专署，先后隶属忻州专署和雁北专署；1971年划归吕梁行署至今。毛泽东同志在此发表了在晋绥干部会议上的讲话和对晋绥日报编辑人员的谈话，兴县随之成为享誉中外的一片红色土地。改革开放以来，党和国家领导人胡锦涛、江泽民、温家宝、曾庆红等以及历任省委书记、省长都曾亲临兴县，寻访红色故土，慰问老区人民，关心和支持老区建设。2）资源优势全县已探明的矿种有煤炭、铝土矿、铁矿、硅、煤层气、石墨等23种，多数矿种品质优良，易于开采，其中煤铝属优势矿种。全县储煤面积约2000平方公里，占国土总面积的63%，是河东煤田的重要组成部分，总储量461.54亿吨，已探明储量93.9
4、9亿吨，其中埋藏在1000米以内的储量为71亿多吨，平均发热量7874大卡/千克，属优质动力煤和配焦煤。铝土矿探明储量2.7888亿吨，远景储量大于5亿吨，分布面积183平方公里，是全省五大铝土矿区之一，三氧化二铝、二氧化硅的平均含量分别为64.61%和7.78%，铝硅比值介于5.81-11.52：1之间，品位居全省各铝土矿区之首。煤层气预测储量达2000亿立方。兴县系相对富水区，自然地表水和地下浅层水总量为1.6亿立方米，人均570立方米，是全省平均水平的1.95倍。此外，黄河流经兴县82公里，客水丰富（年均径流量293亿立方米）。3、县域交通1）现有路网该县现有东西走向忻黑线、南北走向苛大
5、线贯通全境，县乡级公路四通八达；岢瓦铁路（岢岚至瓦塘）为解决短期交通压力起了重要作用。2）在建、规划路网山西省西纵高速岢临高速兴县段全面施工，该线起始岢岚终止临县，兴县境内设计里程共75公里，是该县交通网络的又一条主干道；忻黑线一级公路改造工程年内开工；太原至兴县铁路工程，贯穿太原、古交、娄烦、岚县、兴县总里程175.5公里的铁路，该铁路设计运能5400万吨/年，旅客列车最大时速120公里，项目预估算投资89.8亿元，预计2012年底竣工，该铁路的建设，对带动兴县经济乃至晋西北老区经济的发展具有极其重要的意义；山西省铁路建设的重点工程山西中南部铁路通道工程起点为山西省兴县瓦塘镇，终点为山东省日
6、照市，全长1260公里，山西省境内工程投资概算总额为489.82亿元，目前中铁十二局的五个项目部建设热火朝天，将于2014年投入运营，中南铁路通道建设不仅可以拉动工程沿线经济发展，还可向外输送煤炭、矿产等资源，同时方便群众出行，对整个山西地区的转型跨越发展意义重大；瓦神铁路（兴县瓦塘至陕西神木74公里）有望在年内开工。这些公路、铁路纵贯形成的大交通网络在县城新区设有互通高速出入口、火车站，将彻底加大该县的区位优势。4、县城总体布局1）总体规划模式扩容提质、重点西移、建设新区、改造旧区、一城两组团（如图1-1所示）。图1-1 兴县县城总体规划图2）新区规划建设范围东至张家圪埚村与南通村交接处，西
7、至蔡家崖旧桥，南北以两山分水岭为界。3）新区规划结构新区规划结构为“一心、一廊、三片”。一心：公共服务中心；一廊：蔚汾河景观走廊；三片：河东片、河南片和河北片。新区规划面积4.5平方公里，比旧县城略大，其中河东片用地约1.1平方公里，河南片用地约1.05平方公里，河北片用地约2.35平方公里。目前已实现规划完备、土地剥离、项目开工，这对于从根本上改善人居环境，为工业基地提供居、购、医、学等后勤保障，意义重大。（2）城市条件价值建议以县域规划推动建设县城新区为契机，在当地经济快速增长的背景下，分析新区建设性质，建设目的，建设方向，新区建设初期地价较低，周边社会服务、学校、医院等众多良好条件，铁路
8、、高速等交通便利的状态下投资价值十分明确，项目目标定向为兴县县城蔡家崖新区，初步建议新区河北片地块投资建设。二、城市发展价值（1）经济发展状况1、抓住机遇，乘势发展2001年，山西省根据前三年农民人均纯收入、人均国内生产总值、人均财政收入的情况，将兴县列为全省35个国家重点扶持的贫困县之首。为认真贯彻中共中央、国务院关于促进中部地区崛起的若干意见精神，按照国家发改委的部署，结合山西实际，国家确定山西省4个城市比照实施振兴东北地区等老工业基地有关政策，50个县（市、区）比照实施西部大开发有关政策，兴县就在其中，这为兴县的发展提供了很大的政策支持。2006年，建国以来山西省第一个规模最大的循环经济
9、综合基地项目-山西省兴县资源环保型循环经济综合开发示范基地获批，其发展前景十分光明，兴县县委、县政府制定的发展规划是：开发煤炭带动电力和煤化工，发展电力带动铝业和水泥、铁合金、镁合金等建材业，通过产业与产业之间的链接，构成一个规模较大的、不断延伸、辐射的循环经济圈，拉动县域经济的整体快速发展。“转型发展是世界潮流，也是我国实现可持续发展的战略之举，更是山西的根本出路。”山西省委书记袁纯清说，“循环经济则是山西加快转变发展方式的必由之路，也是资源型经济转型发展的基本路径。”目前，山西煤与非煤产业齐头并进的新格局业已形成。依托煤、延伸煤、超越煤的理念已深入全行业，以煤为基、多元发展、全面构建循环经
10、济的转型发展模式已步入快车道。“十二五乃至今后很长一段时期内，山西作为全国能源基地的地位不会改变，煤炭工业对山西经济社会发展所起的支柱作用无法替代。尽管这两年我们煤炭工业转型发展取得了重大进展，但与科学发展观的要求、山西转型跨越发展的需要相比还有一定差距，我们要继续扑下身子埋头苦干，扎实做好各项工作。”山西省省长王君强调。2010年12月，国家正式批准山西成为“国家资源型经济转型综合配套改革试验区”，这是全国第一个全省域、全方位、系统性的国家级综合配套改革试验区，也是国家首次以资源型经济转型为主体设立综改试验区。山西兴县资源型经济综合开发示范基地规划，这是第一个被国家发改委受理的县域经济规划。
11、该规划以科学发展观和“五个统筹”为指导，以积极有序推进城镇化进程，引导和控制县域城镇体系与乡村居民点合理布局与科学发展为中心，以促进工业化、城镇化和农业产业化的协调发展，使经济、社会、环境效益相统一为目标，抓住城乡经济结构调整和区域空间结构优化两条主线，突出人口集中、产业集聚、基础设施与社会服务实施共享和空间分区管制的调控思路，确定基础设施建设、城区布局、资源开发、产业配置和保护生态环境、历史文化遗产、公共服务设施等综合目标；原则上确定交通、通讯、能源、供水、排水等实施布局，为该县构建了科学合理的城乡空间体系，为实施“五五兴县”战略绘制了具体蓝图，成为实施“五五兴县”战略的纲领性文件。照此，基
12、地累计总投资约510亿元。到规划期末-2015年的产能目标为：年产2500万吨煤炭、煤炭入洗能力2500万吨，2700MW发电机组，80万吨氧化铝、28万吨电解铝、3万吨镁合金、20万吨铝镁合金及铝合金制品，180万吨甲醇深加工120万吨二甲醚，240万吨水泥，1.2亿块烧结砖。所有工业项目全部投产达效后，年销售收入300亿元，年实现利税100亿元，吸引当地劳动力5万人，兴县农民人均年纯收入可提升到4500元以上，县级财政收入和城乡居民收入水平将进入山西省强县行列。2、近年经济指标2009年，兴县地区生产总值18.2亿元，规模以上工业增加值8.2亿元。固定资产投资25.6亿元，三项增幅均居吕梁
13、市第一；财政总收入3.58亿元，增幅居吕梁市第三；农民人均纯收入1740元，增长10%。2010年兴县地区生产总值完成36.2亿元，增长38.2%（如图1-2所示），是“十五”末6亿元的6倍多；规模以上工业增加值完成26.3亿元，增长107.2%，是 “十五”末6686万元的39倍；社会消费品零售总额达到3.8亿元，同比增长16.7%，是“十五”末2亿元的1.9倍；实现财政收入6.6亿元，同比增长84.3%，增幅居山西省第一，是“十五”末7586万元的8.7倍；一般预算收入1.8亿元，同比增长22.3%；城镇居民可支配收入11115元，同比增长8%，比“十五”末6713元净增长4402元；农民
14、人均纯收入2050元，增长17.8%，比“十五”末1075元净增长975元。图1-2 兴县近年经济指标图2011年，兴县地区生产总值增长38.5%，达到50亿元；财政总收入增长104.5%，达到13.5亿元，一般预算收入增长87%，达到3.36亿元；固定资产投资增长15.4%，达到30亿元；社会消费品零售总额增长24.2%，达到5亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长10.2%和16.3%，达到12250元和2385元。3、经济发展目标“十二五”兴县经济社会发展的目标定位是，以循环经济为发展模式，按照“以煤为基，多元发展”的思路，发展较为完备的煤、电、铝、化、材产业循环链，紧紧抓
15、住山西省“国家资源型经济转型综合配套改革试验区”的巨大机遇，积极争取政策，努力将兴县建设成为山西重要的资源型循环经济工业基地和资源型经济转型综合配套改革试点县，以100个项目、1000亿投资为抓手，实现经济总量的根本性跨越。到2015年，全县GDP达到200亿元，财政收入达到50亿元；城镇化率提高到60；城镇居民人均可支配收入超过3万元，农民人均纯收入力争达到9000元；森林覆盖率达到35，城区绿化覆盖率达到20，城市污水集中处理率达到70，城市垃圾无害化处理率达到80，全年二级以上天数达到280天。（2）经济基地建设1、基地建设现状兴县近两年来已有华润集团、中国华电、中国铝业、山西焦煤、山西
16、国际电力、冀中能源等大集团、大企业进驻，各重点项目均取得了不同程度的进展。目前，山西焦煤集团开发的山西西山晋兴能源有限公司斜沟煤矿1500万吨矿井建成，2010年原煤产量达到1240万吨，成为全县经济发展的重要引擎；华润集团在全省煤炭资源整合中兼并兴县地方小煤矿8座，重组整合为3座主体矿井，产能合计达到300万吨，并与县政府达成兴县井田开发的意向，目前主体矿井正在进行技改升级；冀中能源兼并兴县固贤南窑煤矿，目前采矿权许可证已通过审核，正在进行改扩建；由山西国际电力和山西焦煤共同承载的一期项目2600MW+1300MW已上报国家发改委，二期项（41000MW+1300MW的前期工作也已启动；由中
17、国铝业公司建设的80万吨氧化铝项目的厂区防洪工程已完工，进厂桥梁工程进展顺利，项目正在紧张推动之中，预计2012年底建成投产；由中国华电集团投资注册的山西锦兴能源有限公司承载肖家洼年产1000万吨矿井及配套选煤厂项目已完成投资48亿元， 2012年可建成投产，以及180万吨甲醇深加工120万吨二甲醚项目的厂地平整及相关前期工作已开展。此外，与循环经济相关联的各配套项目及基础设施建设项目进展顺利，山西省第一座220KV数字化变电站-兴县瓦塘220KV输变电工程已投入使用；由山西国兴煤层气输配有限公司建设的临原煤层气利用工程于正建设当中。2、新的发展需求从目前的情况来看，2006年由山西省发改委牵
18、头编制的兴县基地规划，已不能满足实际需要，产业规模和产业项目都需要进行调整。斜沟煤矿到2011年底已经达到3000万吨，华电1000万吨煤矿2012年建成，华润联盛、金地煤业4座技改煤矿的产能目标至少是500万吨，这样，该县煤炭产业到2015年产能将达到50006000万吨，远远超过原规划2500万吨的产能。以煤定电，电力项目的规划规模初步考虑580万千瓦，也大大超过了原规划270万千瓦的规模。从产业项目来看，煤化工项目的具体内容需要进行调整，由国兴公司承载的兴县河东煤田兴临区煤层气资源开发项目，已列为吕梁市委、市政府“343”重点项目。因此，必须对原规划进行修编，并力争得到山西省政府的重新审
19、批。（3）城区发展规划1、新城区规划的必要性1）旧城劣势受地域条件局限，兴县旧城进一步扩展空间很小，原规划用地局促，无法从根本上解决老城区居住环境差的问题，只有跳出旧区建新城才能改善现有居住环境。旧城区周边土地价格奇高，与房价不成比例，为旧区扩展带来压力。随着经济社会的发展、人口的增长，原有的建设用地过于拥挤，现状城区功能布局不合理，居住与工业分区混杂，城市各项建设用地不相协调，道路设施不完善，公共设施用地比例偏低，严重制约着城市综合服务功能的发挥。近年来随着大项目的推进该县外来人口不断增加，城区基础设施滞后问题进一步显露，影响了包括社会经济各项事业的发展，也影响了城区投资环境质量，城市规划工
20、作越来越具有非常重要的现实意义。配套山西兴县资源型经济综合开发示范基地城市设施功能，为城市发展建设与大企业入驻后的办公区、生活区协调同步服务建设，兴县旧城区已不能满足社会发展需求。2）新城突起基于这一现实，2007年该县开拓思路，着眼长远，借鉴山西省内外一些成功经验，有针对性地提出了新区开发和旧城区改造并重的“大城建”战略，开启了该县城建新篇章。新的西川循环经济示范区的建设为新城区的选址提供了良好机遇，新城规划区确定为旧城区西移5公里的蔡家崖新区，在旧区与经济示范区之间起到承上启下的桥梁作用。2、新城区规划要求与目标1）贯彻落实山西省委、省政府提出的关于资源型城市转型等战略的实施，积极配套山西
21、兴县资源型经济综合开发示范基地城市设施功能，为城市发展建设与大企业入驻后的办公区、生活区协调同步服务建设，要坚持高起点规划、高标准建设的原则，抓好县城的规划布局、基础设施建设以及美化、亮化、绿化、净化和品位提升工作。在规划中，要求把该县的现状同长远发展结合在一起，充分考虑人力资源布局，尽量扩大城区面积，为未来留下空间。在规划中，要求把发展循环经济、建立科技创新体系、发展旅游业和公共设施建设作为重点，总体考虑新型能源、新兴材料、加工制造业、现代物流等产业的区位选择，做好兴县城市布局规划。2）按照“二片（老城和新区）二轴（连接新老城区的二条主干道）五区（行政办公区、居民生活区、中心商业区、教育文化
22、区、专业批发贸易市场区）11万以上人口”的县城空间功能布局，拓展县城发展空间，突出县城文化品味和产业特色的要求，完成城镇近期建设规划编制（修编），重点做好旧城的规划编制（修编）和管理。发展方向上，确立大县城、立体县城概念，确定城市空间结构为县城与蔡家崖新区、新旧两个中心的城市组团结构。县城建设实行“扩容提质、全力西进”，全力西进即全力搞好新区建设。新区建设坚持突出特色、注重功能、组团开发，基本形成以生活居住为主，行政办公为辅，文化娱乐、金融商贸、休闲度假、高新技术相配套的城镇新区。3、新城区建设进展近年来，该县按照规划先行的原则，先后完成了县城城镇体系规划、县城总体规划修编的评审和批复，完成了
23、蔡家崖新区控制性和修建性评规、蔡家崖乡历史文化名村保护规划编制工作，出台了兴县县城蔡家崖新区开发建设用地和房屋拆迁补偿安置实施办法并付诸实施。目前，兴县新区建设稳步推进迈出了实质性步伐。新区开发建设的规划审批，用地审批等前期工作已全部依法完成；一期占地2368.1亩已征收，完成收储土地建设前的复耕工作；新区河北片2700余米河坝及1#、2#大桥建成；新区小学、初中已投入使用，完成了占地260亩20轨制的友兰中学一期工程也投入使用；开工建设张家圪埚河坝工程、新区河北片主道路管架土方工程和地下管网工程；连城大道全长4.22公里工程基本完成。以创建省级卫生县城为契机，加大城市建设力度，完成连城大道市
24、政设施、地下管网工程；2011年7月12日，新区河北片修建性详细规划评审通过，铺开新区河北片基础设施建设项目一期工程；启动企业总部建设项目；完成县城污水处理厂厂区硬化绿化等附属工程；新区建设迫在眉睫，势在必行，坚定不移，全力推进，为该县加快城镇化进程以及配套资源循环经济基地城市设施建设、大企业入驻后的办公区、生活区建设提供保障。（4）“十二五”目标任务基地建设方面，重点构建西川资源环保型循环经济带和康宁工业区，到2015年，形成年产煤6000万吨、电270万千瓦、氧化铝100万吨、电解铝50万吨、铝镁合金20万吨、煤化工用煤2000万吨。特色农业方面，新增核桃经济林17万亩，种植优质杂粮60万
25、亩，种植蔬菜2000亩，建设食用菌生产标准大棚300座，发展草场30万亩，年产油料5000万公斤，年加工粮食10万吨、红枣8000万吨，生产陈醋36000吨、植物油30000吨。服务业方面，重点建设物流交通网络、信息网络和流通网络三大平台；建设黑茶山森林旅游景区、两山一洞自然生态旅游景区、革命传统教育景区、黄河黄土风情旅游景区。城镇化建设方面，构筑一个核心、三个支撑、四轴线放射状格局的城镇体系。一个核心就是以县城为核心；三个支撑就是以瓦塘镇、魏家滩镇和康宁镇为三个支撑点；四轴线是指以忻黑线、岢大线、裴家川口至魏家滩线、沿黄公路为轴线，沿线布局建设中心村。交通建设方面，到十二五期末，完成山西中南
26、部铁路通道和西纵高速等重点工程；新建和改建县乡村道路3582公里，主要县乡公路达到三级公路以上标准。第二部分 区域项目分析一、区位分析（1）地块定向兴县整体规划布局（如图2-1所示）前景光明，具有很大的发展优势。按照兴县县政府规划：新区建设坚持突出特色、注重功能、组团开发，基本形成以生活居住为主，行政办公为辅，文化娱乐、金融商贸、休闲度假、高新技术相配套的城镇新区。2011年7月12日，新区河北片修建性详细规划评审通过，项目开发地块初步建议定向为新区河北片地块。图2-1 兴县整体规划布局图（2）区位价值优势结合图2-1可以纵观看出，1、在当地特有的多种矿藏资源背景下，建设的山西兴县资源环保型循
27、环经济综合开发示范基地推动县域经济快速增长，大项目、大企业的进驻使得旧城区不能满足经济社会发展所需城市功能，房地产投资方应以县域规划建设县城新区为契机，抓住机遇，寻求合作。2、由于兴县地处黄土高原地区吕梁山脉西麓，地形地貌为黄土丘陵，县城新区规划面积为4.5平方公里，为本地稀缺平地资源，此次政府总体规划，机会难得。3、县城新区位于贯通全境的忻黑线与苛大线十字交汇处；山西省西纵高速（岢临高速）与兴神高速交汇互通也在新区；全长1260公里的晋豫鲁铁路通道（山西中南部铁路通道)在新区设有火车站；以及岢瓦铁路、太兴铁路、神瓦铁路的建设将此区域激为一盘活棋，前景十分可观。4、新区建设初期地价较低；周边有
28、政府建设基础设施，110KV变电站一座，有兴县唯一一所公办高标准占地260亩20轨制的高中-友兰中学，以及晋绥中学、红旗中学、新区中学、太钢希望小学等，社会服务、学校、医院等众多良好条件；新区河北片2700余米河坝及1#、2#大桥建成。5、2012年将启动企业总部建设项目；开工建设新区幼儿园，从多角度、多层面来看县城新区区位价值优势得天独厚。二、项目区域房地产市场现状与分析（1）市场现状由于本项目涉及区域为县城新区开发，已建成基础设施、地面建筑为政府建设，暂无市场性质的房地产数据，本项目以旧城区为对象说明。1、市场供需状况兴县县城旧区由于多方面条件限制，房地产市场基本没有发展，从城区家庭住房现
29、状特点、住房来源及上市商品房数量来看，兴县房地产市场仍处于初级起步阶段，据有关部门调查显示,大部分为低旧平房,人均面积不足10平米。市民仍停留在单位集资和个人建房为主，上市商品房屈指可数。且所有在建项目中，全部为砖混结构建筑，现有在售项目几乎没有任何推广，接待处的陈设装修亦非常简单，销售人员极不专业，除报价以外没有销售说辞，新建商品房供不应求，二手房交易较为频繁。如果在新区推出商品房，市场状况前景良好。2、县城商品房住宅小区该县旧城区房地产公司开发商品房住宅都为砖混结构。1）兴县房地产开发公司福临嘉苑小区住宅楼工程，地下一层，地上六层砖混结构，一至六层高均为3m，建设地址位于兴县县城旧化肥厂院
30、内。2)兴县龙兴花园商住楼，地下一层、地上六层砖混结构，建设地址位于兴县蔚汾镇东关村杨玉沟村北山。3)山西黄河佳园房地产开发有限公司兴县南外环棚户区改造项目，五层砖混结构。3、价格水平2010年，新建商品房市场价格在每平米2000-3000左右，2011年受国家调控政策影响，客户群心里呈观望态度，但房价并未下降。4、客户群特征1）一般客户群体为年龄为30-50岁，多为父母为子女买房、有经济基础的青年购房，多数期望户型为三室一厅一厨一卫或二室一厅一厨一卫，80-110平米，房价承受能力为20-30万左右。2)潜在客户群为资金不够者，资金够者由于兴县旧城区城市功能不完善不愿买房者以及外来大企业人口拟定长期在本地者。5、消费人群特征从消费市场来看，由于近年来该县大企业的进驻，大项目的实施带来得外来人口及资金的刺激，原有旧城区城市无发展，导致消费水平与大众收入水平有些失调，普通大众消费心理属于实惠型。（2）政府对房地产市场的政策1、拓展住宅建设与房地产开发投融资渠道，扩大住房消费信贷业务支持和鼓励国内资本和国外资本、民营企业和国有企业参与住宅建设与房地产开发；支持和鼓励有实力的房地产开发企业通过发行股票从资本市场直接融资；完善住房信用体系，加快建立企业、中介机构和个人的住房信用档案；发展住房置业
