1、小区物业手册移民搬迁小区业主手册二一三年十二月二十五日幸福里小区物业管理服务协议书甲方：小区物业办公室（筹）乙方：依据合同法、物权法、物业管理条例等相关法律、法规及房屋买卖合同之规定，双方在平等、自愿的基础上，就幸福里小区物业服务内容，达成如下条款，以便共同遵守执行。第一条 双方的权利与义务1、甲方的权利和义务 （1）根据有关政策法规，结合实际情况，制定本物业管理制度，业主临时公约，物业使用守则，房屋装修（装饰）管理守则，并书面通知乙方；（2）建立健全本物业的物业管理档案资料；（3）负责解释和执行物业管理制度、业主临时公约、物业使用守则、房屋装修（装饰）管理守则等有关规定，有权对违规行为进行制
2、止，对违规当事人进行处理，如违规行为给甲方或本小区公共权益造成损失的，甲方有权要求赔偿，情节严重者可将当事人送交相应的执法机关处理；（4）依照本协议向乙方收取物业管理服务费用；（5）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、路道等项目进行维护、修缮与管理；（6）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修等有偿服务；（7）制止违反本物业的各项物业管理制度、业主临时公约、物业使用守则和房屋装修（装饰）管理守则的行为；（8）不得占用本物业的共用部位、公共设施设备或改变其功能；（9）甲方可委托专业物业承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。2、乙方的权利和义务
3、 （1）参加业主大会和业主代表大会，并享有选举权、被选举权和监督权。（2）监督甲方对物业管理服务协议的执行，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；（3）遵守本物业各项管理制度、业主临时公约和幸福里小区业主手册中的各项条款内容；（4）依据本协议向甲方交纳物业管理费用和其它物业管理有关费用；（5）装修（装饰）房屋时，遵守房屋装修（装饰）管理规定（6）不得占用、损坏小区物业的共用部位，公共设施设备或改变其使用功能，因搬家、装修（装饰）等原因确需合理使用共用部位，公共设备设施的，届时再与甲方商议，甲方同意并书面通知乙方注意事项后，乙方方可使用；（7）不得制造超标噪音、破坏小区安静，不得聚众喧闹；（
4、8）乙方原登记业主长期外出或其他原因，变更家庭其他成员为该房屋所有人的，乙方负有通知义务，应在一个月内通知甲方，并告知房屋所有人与甲方另行签订物业管理服务协议，否则，一切违约责任由乙方承担；（9）对居住人、使用人及访客等人员违反本物业管理制度和公共约定等造成的损失或损害，业主承担连带责任；（10）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水，通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的关系，不得侵害他人合法权益；（11）如毗邻房产出现某些使用功能故障需要配合维修处理时，首先应无条件配合，经检查如对故障负有责任时，应承担相应责任；（12）经政府房屋管理部门批准改变房屋用途，并取得改变用途所有程
5、序的合法许可时，应及时与甲方另行商定物业管理费用标准。第二条 物业管理服务内容1、房屋共用部位的维护和管理（自用部位及自用设施设备由业主自行管理和修缮，质保期内由房屋代建承包企业负责）。共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、院落、门厅、楼梯问、走廊通道等。自用部位是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面部位；自用设施是指门户以内业主自用的门窗、业主室内的供水、排水（连接洁具的主管道）、电线以及水、电、气户表等设备。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管（每幢楼外墙面为分界点）、天线、供电线路、通讯线路、照明、通烟道、消防设施、绿地
6、、道路、路灯、沟、梁、井、公益性物件箱和公用设施设备使用的房屋等。3、环境维护及清洁（1）甲方应对小区公共区域进行日常保洁和环境治理，并加强环境卫生的宣传教育；（2）乙方或乙方物业使用人的家庭生活垃圾须用垃圾袋收集，并系好袋口，放在指定地点，由甲方集中清运。如属建筑废料、残旧家私及大宗物件（或其包装），根据环境卫生管理规定，由乙方或使用人自行清理并运至规定的垃圾场为止。如乙方或使用人委托甲方清理，乙方或使用人需支付额外的清理费用；（3）甲方为维护本小区的安静和环境的整洁，可要求业主或使用人：a、饲养动物必须符合相关部门有关规定，在有关部门办好防疫证，并出具书面承诺书，保证做好卫生、防疫等手续后
7、方可饲养，并保证不干扰他人及影响公共环境卫生，对因动物给他人造成的伤害事故要自行承担责任，不得饲养国家重点保护动物，本小区内禁止饲养羊、猪、鸡、狗等动物；b、不得在本小区公共区域内肆意喧闹或制造过量噪音，滋扰他人；c、乙方或使用人不得在共用部位和室外晒衣物或悬挂商业性标牌；d、为维护本小区的整体形象，乙方房屋外立面设置的物品和乙方所属房屋外立面出现缺损时，应及时自费修复。4、公共秩序的维护(1)甲方承担本小区的公共秩序服务，但不承担业主、非业主使用人人身财产的保管保险责任；(2)业主室内窗户、阳台及护栏高度均达到住宅设施规范规定净高不低于要求标准，因业主自身原因导致不安全事故责任自负；(3)宣
8、传防火、防盗等安全防范常识；(4)甲方为保证所有公共走廊，通道及楼梯间畅通无阻，有权要求乙方或使用人不得在本小区公共区域摆放家具、杂物、神位或烧香；不得在公共区域乱涂乱画，如属小孩所为，由其监护人承担赔偿责任。5、交通秩序与车辆停放(1)指挥小区内车辆的有序行驶和停放；(2)对专用停车区域进行检查，但不承担车辆及财物的保管和车辆保险义务；(3)对违章行驶及乱停乱放车辆的行为进行劝阻、制止；(4)按规定标准收取车辆停放服务费；(5)停车时间及收费标准参照陕西省物业管理区域内交通工具停放场所类别标准执行。6、房屋装修（装饰）管理甲方应当将房屋装修（装饰）中的禁止行为和注意事项告知乙方，负责对装修（
9、装饰）单位进行巡查、监管，并对违章现场按规定进行处理，详见房屋装修（装饰）管理守则。7、负责区域的绿化管理及养护。公共绿地、花坛、树木的养护、修剪、防病、防虫，防止人为破坏、践踏。第三条 物业管理服务质量l、房屋外观：（1）保持清洁统一；（2）及时处理乱搭乱建行为。2、设备运行：（1）设备日常运行做好完整的运行记录；（2）及时处理设备故障，保证设备正常运行；（3）共用部位、共用设施设备的维护管理制度完善，责任明确，维护及时。3、环境卫生：（1）公共区域整洁干净；（2）垃圾及时清运；4、绿化：（1）修剪整齐美观，维护管理达标；（2）保证绿化植物长势良好。5、交通秩序与车辆停放：（1）交通标志齐全
10、，停车管理制度完善；（2）限速行驶，停放有序，道路畅通。6、公共秩序：制定本小区完善的公共秩序管理和安全管理制度，营造良好的居住环境。第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共享部位及共用设施设备大中修、更新、改造的费用） l、物业管理服务费标准：住宅用房按建筑面积每月每平方米035元收取，商业租赁居住用房按建筑面积每月每平方米0.7元收取，办公用房按建筑面积每月每平方米1.8元收取，营业用房按建筑面积每月每平方米2.7元收取。所收取物业管理服务费用均不包含公共水电费、公摊及代城管部门收取的垃圾清运及卫生管理费；2、乙方交纳费用时间：自约定交房之日起（双方签订正式交房合同，乙方领取房屋钥匙后，无论
11、乙方是否实际居住或使用该部位）开始交费，以后每季度月末前向物业办公室交纳本月物业管理服务费、水电费及其他服务费（临时发生的费用另行收取）；3、乙方将房屋转让，须交清转让之前的物业管理服务费用及水电等其他费用，并到物业办公室登记备案；4、乙方将住宅楼改变为办公或其他用房，需征得物业办公室和本幢楼其他业主及相关部门的同意，并需重新签订物业服务合同，否则，将承担相应的违约责任；5、物业管理服务费的调整按物价部门的有关政策或与业主委员会协商进行相应的调整。第五条 其他有偿服务费用（此费用不属于物业服务费，收费标准执行政府相关规定）1、车位及停车服务费按政府物价部门审定标准执行；2、其他有偿服务费的收取
12、由甲方按市场价格议定并公开告示。第六条 代收代缴收费服务代收代缴不属于物业管理服务费用，收费标准执行相关规定。1、代城管部门收取生活垃圾清运处理费 500元月/户，于每年元月末前一次性收取。2、水电费代收，按照水电费现行价格加损耗分摊收取。第七条 专项维修资金的管理与使用是指用于房屋共用部位，共用设施设备保修期满后大、中修及更新改造的费用。按照陕建发K009D 号文件住宅专项维修资金管理实施细则和镇安县住宅专项维修资金管理办法执行。第八条 违约责任1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲
13、方未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收部分的所有费用；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并交纳从逾期之日起按欠费总额每天1收取滞纳金；超过一个月不交的，甲方采取停水停电催交措施；逾期仍未交纳的，甲方可依法向人民法院起诉。第九条 网络通讯服务本小区网络、电视、通讯等服务采取先入为主、质优价廉的原则，业主有自主选择使用权，甲乙双方不对居住本小区用户选择其他通信服务企业进行限制。第十条 应急管理为维护公众、业主
14、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施，造成乙方必要的财产损失，双方按有关法律规定处理。第十一条 不可抗力处理在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十二条 补充约定效力本协议内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。本协议未尽事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章制度执行。第十三条 争议处理本协议履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向人民法院起诉。第十四条 附则本协议一式叁份，自双方代表签字之日起生效，甲乙双方各执一份
15、，施工企业存档一份，具有同等法律效力。 甲方：小区物业办公室（筹）乙方（业主）签章：法人代表签章： 联系电话： 乙方房屋信息：合同编号 ；房屋面积 ；房屋位置： 幢 单元 层 号。 年 月 日承 诺 书本人为小区 幢 单元 层 号（以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认己详细阅读幸福里小区业主临时公约（以下称“本临时公约”）；二、本人自愿接受幸福里小区物业管理服务单位镇安县国有资产投资有限办公室物业服务有限办公室（筹）提供的服务。三、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约、装修（装饰）管理守则、安全用电用水管理守则、卫生管理守则、绿化
16、管理守则、豢养宠物管理守则、秩序维护管理守则、停车服务管理守则、噪音控制管理守则、公用设备（设施）管理守则、公用场所管理守则、禁止违约占地及乱搭乱建管理守则、房屋租赁及用途管理守册等制度。本人已与物业管理服务方共同签字生效，并由本人负责保存。四、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约。五、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任。六、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。 承诺人（签章）： 年 月 日业主临时公约第一章
17、 总则第一条 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。第二章 物业基本情况第五条 本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：镇安县
18、回龙幸福里小区物业办公室（筹）。座落位置：镇安县回龙镇幸福里小区 幢 单元 层 号。物业类型：三级 建筑面积： 第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：l、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、照明设施、消防设施。避雷设施等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。第三章 业主的权利一
19、、依法享有对自己所拥有物业的各项权利。二、依法享有合理使用小区共享部位，共享设施设备的权利。三、有权监督物业办公室履行前期物业管理服务协议对本区域物业管理提出批评意见或建议。四、有权就本小区物业办公室向行政主管部门投诉或提出意见、建议。五、有权根据本区域共用部位、共用设施设备状况，要求物业管理办公室及时组织或者联系维修责任人维修养护。六、有权对物业管理服务的公共事项向物业办公室提出意见和建议。七、有权要求物业办公室对本区域的各种违章建筑、违章装饰装修以及其他违反物业管理规定的行为予以制止、纠正。八、法律法规规定的其他权利。第四章 业主的义务一、房屋竣工验收交付使用后，业主应当依照前期物业管理服
20、务协议书与物业办公室办妥入住有关手续，签署有关文件。二、业主必须按规定按时交纳应支付的管理服务费。业主应当于每季度十日前交纳本季度物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主承担连带支付责任。三、业主在本区域内不得有违反共享场所管理的行为：1、不得擅自占用公共走道，共用设施设备；2、不得擅自改变共用部位，共用设施设备用途，不得妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。3、不得损坏路灯、消防设备等共用设施设备。4、不得堆放杂物，不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品。5、不得堆放有毒、有害物质或超标排放烟尘污染环境。6、不得违反房屋的规划设计要求，改变房屋用途。7、法律法规及
21、本手册规定禁止的其他行为。四、业主在本区域内不得有违反环境卫生管理的行为：1、不得有影响市容的乱搭、乱贴、乱挂、乱写乱画等；2、遵守市容及环境卫生保洁规定，自觉将家居杂物、垃圾投放到指定的场地，不得乱抛垃圾、杂物，严禁从门窗、阳台向外抛掷垃圾和杂物，给他人造成的伤害由业主自己承担。3、不得损坏公共绿化及设施。4、业主饲养动物，应当遵守当地政府的有关规定，并告知物业办公室。5、注意保护楼梯等共享场地的环境卫生，如有物品洒落在共享场地，请自行清除，污染、破坏地面，需恢复原样。6、法律法规及本手册规定禁止的其他行为。五、业主在本区域内必须遵守治安、消防管理的行为：l、不得利用房屋窝藏犯罪嫌疑人和赃物
22、或从事其他危害公共利益的活动，对违法犯罪人员和行为及时举报。2、如有亲戚等外来人员住宿，应按规定向门卫登记申报。3、业主出租房屋，应符合法律法规和有关规定，并告知物业办公室，通知承租人履行非业主使用人的义务。4、爱护各种防火设施设备，遵守防火各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业办公室处理。5、楼梯房可视防盗门及楼层防火门应保持关闭状态，不可私自加锁或长期打开。6、住户日常取暧用火必须注意消防安全，避免发生火灾。7、法律法规及本手册规定禁止的其他行为。六、业主在本区域内必须遵守的交通管理行为：l、不得随意停放车辆，车辆应当停放在停车位或物业办公室指定的地点。2、严禁鸣喇叭，车辆停放后应当及时关
23、闭发动机。3、除救护车、公安消防车、清洁车、工程抢修车等特种车辆外，其它机动车进入本区域，严格遵守小区的交通管理规定。4、法律法规及本手册禁止的其他行为。七、有关安装空调、装饰装修的约定 1、应当将空调机外机安装在建筑设计指定位置，并注意安装牢固，防止跌落，业主应定期检查。发现有不牢固的情况，应当及时加固。2、空调机冷凝水应当接入统一管道，不得随处滴漏。3、空调机外机发出超标噪音的，应当停止使用，经排除故障或更换后再使用。4、业主对房屋进行装修，应当遵守有关规定，不得对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台、天台，屋面及通信道进行违章凿、拆、搭、占。5、业主如需安装空调和对房屋进行装饰装修，应在事前
24、告知物业办公室，物业办公室应当告知业主禁止行为和注意事项。业主装饰装修和安装空调时违反禁止行为和注意事项的，自行承担责任。6、物业办公室可向装饰装修人收取保证金2000元，在装修完毕经检查对共用部位，共享设施设备没有损坏的，未改变原房屋设计用途的，未破坏房屋原结构的，隐蔽工程合格的，装修验收3个月后无息退还装修保证金，否则不予退还，同时对设备等损坏应承担赔偿责任。7。法律法规及本手册规定禁止的其他行为。第五章 物业的使用l、业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。2、业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共
25、利益和他人利益的原则，在供电、供水、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。3、业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理服务单位。4、业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。5、业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。6、业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。7、本物业管理区域的装饰装修施工时间为室内装饰装修协议中规定
26、的时间，其他时间不得施工。8、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。9、业主应按有关规定合理使用水、电、网络等共用设施设备，不得擅自拆改。10、业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。11、在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第六章 物业的维修养护l、业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。2、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相
27、关业主应给予必要的配合。3、相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。4、发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方所在地居委会或派出所或其他经许可第三方）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。5 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路。场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。6、物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患
28、。7、建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。8、本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。第七章 业主的共同利益为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为。3、建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。4、本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（酬金制
29、）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第八章违约处理一、业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。二、业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。三、建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门
30、投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。四、业主未按时交纳物业管理服务费、专项维修资金，按每日 1收取违约金；无正当理由超过1个月不交的，物业管理办公室可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并采取停电停水催缴措施；逾期仍未交纳的，物业管理办公室依法向人民法院起诉。五、业主违反业主义务中的第三、四、五、六、七条的行为，物业管理办公室有权制止，拒绝纠正的，物业管理办公室可以将业主违反规定的行为予以公布，并采取措施督促改正，造成损失的，有权要求赔偿，物业管理办公室也可以通过政府有关职能部门配合处理。六、业主违规安装空调、太阳能、封闭阳台及安装防护设施的，物业办公室可扣除业主的装修保证金，督促业主改正
31、。造成他人房屋损坏，包括渗、漏、堵等，应由业主负责承担修缮费和赔偿其他损失。七、占用共用部位、共用设施设备收益的业主（包括建设单位人 将收益占为己有，物业办公室应当向行政机关报告，由行政主管机关依法处理。八、物业使用人违反业主临时公约的规定，有关业主承担连带责任。第九章 附则一、业主转让或出租物业时应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。二、本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。三、本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的业主公约生效之日起终止。附件1装修（装饰）管理守则为保证装修人家庭居室装修工程质量，保证本小区房屋结构安全和外观统一，保护装修人或住宅使用人利益，根据国家政府有关法规、办法、制定本守则：一、装修交费标准：1、装修保证金（此款项不产生利息），每户收取2000元。2、装修垃圾清运费按每户300元收取，如砸墙另收取砸墙垃圾费。3、装修工人出入证凭装
