1、某老年养生公寓项目可行性研究报告第一章 项目基本情况1.1项目简介1、项目名称：某老年养生公寓项目2、项目单位：AA有限公司3、法定代表人4、项目性质：新建5、企业类型：有限责任公司6、建设地点：BBBCCC镇与DDD乡交界处1.2项目概况我国自1999年已步入老龄化社会，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快，并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。党和政府高度重视人口老龄化及老年人养老问题，出台相关政策措施，加大政策资金支持力度，促进老年人养老事业的健康有序发展。为了解决老年人老有所养、老有所依问题，减轻社会负担，AAAA有限公司决定投身于老年人养老事业，在B
2、BBCCC镇ZZZ村和DDD乡GG村建设一座标准化老年养生公寓,总占地面积141959.8m2，总建筑面积50000m2，总投资17000万元，项目建成后可容纳老人1200人。建设目标：把QQQ老年养生公寓打造成国内一流的老年休闲养生示范基地，使老年人幸福地享受时光，成为老年人快乐的生活家园。1.3编制原则根据AAAA有限公司的发展规划，结合国家经济政策、产业政策、发展规划及BBB发展规划编制，遵循以下原则：1、符合国家产业政策、国民经济发展和社会发展规划、土地利用、环境保护法律法规。2、符合中华人民共和国老年人权益保障法、河南省老年人保护条例、XXX市社会养老服务体系建设规划(2011201
3、5年)等规定。3、体现BBB社会养老体系建设的要求。4、充分考虑项目在经济、合理性的基础上提供优质的服务产品。1.4报告的主要内容根据国家法律和有关政策，结合企业现状和拟上项目情况，对项目的建设方案、市场及建设条件、技术保障等进行研究；对项目的财务、经济、社会效益等进行研究，形成本项目可行性研究报告。1.5报告的范围根据有关可行性研究报告的要求，对报告所述建设项目依据、必要性、可行性和条件进行论述；对服务项目、建设内容进行研究，对实施进度、投资估算和财务经济效益、社会效益进行分析研究。1.6项目实施进度。本项目在批准后进行初步设计，然后进行设备订购和施工图设计，同时进行人员招聘培训和准备工作。
4、建设时间：分二期进行建设，建设周期24个月。1.7总投资及资金筹措1、项目总投资17000万元，其中固定资产投资16600万元，流动资金400万元。2、资金筹措公司自筹16820万元，申请政府补贴180万元。1.8经济效益（正常生产年）年经营收入：3276万元年净利润：1756万元投资净利润率：10.3% 财务内部收益率：8.5%1.9投资回收期动态投资回收期：13.2年1.10结论项目符合当前我国的产业政策和有关法律法规，符合耕地保护、城乡规划、土地利用、资源环境政策。项目建设有较好的社会效益，对于促进老年人事业发展，促进社会和谐，增强老年人身心健康有积极的促进作用。项目从整体上是一个较好的
5、项目。第二章 项目建设背景与必要性2.1项目背景2.1.1宏观背景根据国际标准，60岁以上人口占总人口的10%以上，即进入了老龄化社会。根据2011年4月发布的第六次人口普查显示，至2010年11月1日，全国13.71亿人，0-14岁人口占比16.60%，15至59岁人口占比70.14%，60岁及以上人口占13.26%，65岁以上人口占比升至8.8%，老龄人口已成为我国一支庞大的人口群体。党中央、国务院历来重视老龄工作。2010年，中共中央、国务院印发了中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发2000)13号），指出：“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长
6、治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。原中共中央政治局委员、国务院副总理、全国老龄工作委员会主任回良玉指出：我们要按照党的十七大关于加快推进以改善民生为重点的社会建设的总体要求，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的方针，着力解决老年人的现实利益问题，进一步加快健全老年社会保障制度，努力促进养老服务业发展，切实维护老年人权益，扎实推进老龄事业又好又快发展。2011年8月17日，国务院召开国务院常务会议，讨论通过的中国老龄事业发展“十二五”规划指出：“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，也是老龄事业发展的重要机遇期。长期以来，
7、党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。主要表现在：社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，我们必须高度重视，认真解决。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由1
8、3.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。指导思想是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，适应人口老龄化
9、新形势，以科学发展为主题，以改革创新为动力，建立健全老龄战略规划体系、社会养老保障体系、老年健康支持体系、老龄服务体系、老年宜居环境体系和老年群众工作体系，服务经济社会改革发展大局，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的工作目标，让广大老年人共享改革发展成果。家庭养老与社会养老相结合。充分发挥家庭和社区功能，着力巩固家庭养老地位，优先发展社会养老服务，构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养
10、老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。进一步解放思想，坚持改革，在体制机制、政策制度、工作思路和发展模式等方面加大创新力度，围绕涉老社会保障制度的配套衔接、老龄事业投入机制、政府购买服务方式、老龄服务市场准入与日常监管、民办养老机构扶持政策、社区养老服务资源的综合开发利用、老龄社会组织规范化建设等比较突出的矛盾和问题，深入开展调查研究，逐步完善政策法规制度，创新体制机制。2013年3月26昌，XXX市人民政府出台了XXX市社会养老服务体系建设规划(201
11、12015年)（A 政办201317号），指出：到“十二五”末,全市基本形成以居家为基础，社区为依托,机构为支撑,资金保障与服务提供相匹配,无偿、低偿、有偿服务相结合,政府主导、部门协同、社会参与、公众互助，布局合理、规模适度、功能完善、运营良好、服务优良、覆盖城乡的养老服务新格局。到2015年，全市每千名老年人拥有养老床位数达到30张，所有城镇社区和60%以上农村建制村建有社区养老服务中心(站、所)。2.1.2微观背景AAAA有限公司由BBB外出务工夫妻YYY、MMM回乡创业创办。1988年，YYY和爱人MMM怀着一颗立志创业、报效家乡的梦想，在老家BBBCCC镇ZZZ村建成了生产挂面、方便
12、面的AAAA有限公司，初步实现了报效父老乡亲的梦想。短短2年时间，在CCC镇ZZZ村的生产规模已不能满足Z88亩，克服重重困难，夜以继日建设，一座高标准，技术先进的面制品生产企业拔地而起，当年建设，当年投产达效。年实现销售额1.52亿元，年利税1400万元。为了使当初的抱负进一步得到实现，他们决定在家乡创办一座老年养生公寓，为家乡的父老乡亲、本企业职工的老人提供养老服务，使老年人老有所学，老有所爱，老有所乐，幸福愉快地安度老年时光。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是落实BBB人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见的迫切需要2013年4月20日，BBB人民政府出台了关于加快推进社
13、会养老服务体系建设的意见（Z政201329号）文件指出：“到十二五末，全市新增养老床位数3005张，全市养老服务机构床位规模达到每千名老年人30张。”而当前BBB仅有养老公寓4座，床位300张，“十二五”已过半，养老床位却只达到了计划的十分之一，加快养老服务设施建设十分紧迫。2.2.2项目建设是很多老年人的现实需求目前包括BBB在内的许多地方，单独生活的老龄群体数量较大，这些群体来自两个方面。一是城市独立生活老龄人口。城市独生子女在外上学就业后，在外地安家创业，父母外出与子女一起生活往往由于环境、生活习惯等诸多不便，更愿意在老家生活，构成了城市独立生活老龄人口的主体；二是农村独立生活老龄人口，
14、主要来自于外出务工人员家庭，外出务工人员在外地务工，很多在外地安家，父母一般更愿意在家独立生活。这些老人由于缺乏经常性人员照料，生活不便，有了突发意外时无人知晓，造成进一步的伤害。儿女往往不能放心，使工作受到影响。老年公寓有专人照料，有了紧急情况能得到及时处理，解决老年人和子女的后顾之忧。第三章 产业政策 行业准入 发展规划符合性分析3.1产业政策分析查产业结构调整指导目录（2011年本），本项目属于鼓励类中第三十七其它服务业第10条养老服务。因此本项目属于鼓励类项目。3.2行业准入分析查国民经济行业分类（GB/T 4754-2011）本项目属于第83类卫生和社会工作第8414小类老年人、残疾
15、人养护服务。行业代码：Q8414。行业准入分析。2013年6月27日民政部部务会议通过自2013年7月1日起施行的养老机构管理办法对社会养老机构准入规定如下：第十二条 养老机构应当提供满足老年人日常生活需求的吃饭、穿衣、如厕、洗澡、室内外活动等服务。养老机构应当提供符合老年人居住条件的住房，并配备适合老年人安全保护要求的设施、设备及用具，定期对老年人活动场所和物品进行消毒和清洗。养老机构提供的饮食应当符合卫生要求、有利于老年人营养平衡、符合民族风俗习惯。第十三条 养老机构应当建立入院评估制度，做好老年人健康状况评估,并根据服务协议和老年人的生活自理能力，实施分级分类服务。养老机构应当为老年人建
16、立健康档案，组织定期体检，做好疾病预防工作。第十五条 养老机构应当根据需要为老年人提供情绪疏导、心理咨询、危机干预等精神慰藉服务。第十六条 养老机构应当开展适合老年人的文化、体育、娱乐活动，丰富老年人的精神文化生活。 第十七条 养老机构应当按照国家有关规定建立健全安全、消防、卫生、财务、档案管理等规章制度，制定服务标准和工作流程，并予以公开。第十八条 养老机构应当配备与服务和运营相适应的工作人员，并依法与其签订聘用合同或者劳动合同。养老机构中从事医疗、康复、社会工作等服务的专业技术人员，应当持有关部门颁发的专业技术等级证书上岗；养老护理人员应当接受专业技能培训，经考核合格后持证上岗。养老机构应
17、当定期组织工作人员进行职业道德教育和业务培训。第二十一条 养老机构应当实行24小时值班，做好老年人安全保障工作。第二十二条 养老机构应当依法履行消防安全职责，健全消防安全管理制度，实行消防工作责任制，配置、维护消防设施、器材，开展日常防火检查,定期组织灭火和应急疏散消防安全培训。第二十三条 养老机构应当制定突发事件应急预案。突发事件发生后，养老机构应当立即启动应急处理程序，根据突发事件应对管理职责分工向有关部门报告，并将应急处理结果报实施许可的民政部门和住所地民政部门。第二十四条 鼓励养老机构投保责任保险，降低机构运营风险。第二十五条 养老机构应当建立老年人信息档案，妥善保存相关原始资料。第二
18、十六条 养老机构应当经常听取老年人的意见和建议，发挥老年人对养老机构服务和管理的监督促进作用。养老机构设立许可办法（已经2013年6月27日民政部部务会议通过，现予公布，自2013年7月1日起施行）规定：第六条 设立养老机构，应当符合下列条件： （一）有名称、住所、机构章程和管理制度； （二）有符合养老机构相关规范和技术标准，符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地； （三）有与开展服务相适应的管理人员、专业技术人员和服务人员； （四）有与服务内容和规模相适应的资金； （五）床位数在10张以上； （六）法律、法规规定的其他条件。本项目有名称、住所，按照四星级
19、酒店标准建设和装修房间，符合环境保护、消防安全、卫生防疫要求，活动场地充裕，资金充足，聘请有资质的专业技术人员担任厨师、护理，床位1300张，完全符合养老机构管理办法和养老机构设立许可办法规定的标准。本项目符合行业准入条件。3.3发展规划符合性分析3.3.1经济发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年(2011-2015年)规划纲要指出：“ 以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构，因地制宜发展家庭用品配送、家庭教育等特色服务，形成多层次、多形式的家庭服务市场和经营
20、机构。加快建设家庭服务业公益性信息服务平台。加强市场监管，规范家庭服务业市场秩序。“河南省“十二五”规划纲要（2011-2015）指出：“积极应对人口老龄化,加快建立以家庭为主导、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。加大对公益性养老机构的投入，加强基本养老服务设施建设,引导非营利组织参与经营管理,推动养老服务的社会化、专业化和标准化。BBB“十二五”规划纲要指出：“积极应对人中老龄化，建立健全老年人权益保障机制和公共财政投入机制，加强医疗卫生、教育、休闲娱乐等老年人服务体系建设，积极发展残疾人事业，保障残疾人权益。通过上述分析，本项目符合国民经济和社会发展规划。3.3.2土地利用规划符合性分
21、析本项目占地为规划的建设用地，本项目除了老年公寓建筑外，有一部分为农业利用，根据当前我国的土地利用政策，本项目符合用地规划。第四章 市场研究4.1宏观市场研究“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番。“
22、十二五”期间，河南省人口老龄化将进一步加快。截至2010年11月，全省60岁及以上老年人口将达到1197万人，占常住人口的12.73%，到2015年全省60岁及以上老年人口为1579.42万人，占常住人口的15.71%。人口老龄化对经济社会发展带来的影响将更加深刻。随着我省老年人口的快速增长（每年约以3.5%的速度递增），呈现出规模大、增长速度快、高龄化趋势明显等突出特点，社会养老负担也越来越重，农村老龄问题加剧，农村老年人养老和医疗保障问题突出。“四二一”代际结构趋势背景下，对养老设施和社会照护的需求迅速增加，特别是在农村，随着劳动力的转移，老年人社会照护需求日益增大。2013年，XXX市6
23、0岁以上老年人已达到68.7万人，占全市总人口的14.8%，其中80岁以上老年人9.3万人，占老年人的13.5%。据预测，到“十二五”末，全市60岁以上老年人将达到75.94万人，占总人口的16.1%。随着人口老龄化的加速和家庭养老功能的弱化，高龄化、空巢化的趋势日益加剧，需要照料的失能、半失能老年群体不断扩大，社会养老服务需求剧增。近年来，XXX市委、市政府的高度重视下，社会养老服务业不断发展。截至目前，全市包括农村敬老院在内的各种养老服务机构总养老床位数约为1.4万张，每千名老年人拥有的床位数不到21张，远远低于发达国家50张至70张的水平。XXX市要求，到2015年，全市养老机构床位数要
24、在现有基础上新增9000张以上，使全市养老服务机构床位规模达到每千名老年人30张。4.2微观背景目前BBB在以下部门登记在册的有4家专业老年公寓，分别是：BBB阳光老年公寓、BBB颍园老年公寓、BBB爱心老年公寓和BBB博爱老年公寓。这些老年公寓加在一起拥有床位数300张。2012年底，BBB总人口126.52万人，常住人口112.82万人。其中城镇人口42.65万人,乡村人口70.17万人，城镇化率达到37.8%。按照全国60岁以上人口所占比例13.3%计算，有60岁以上人口16.82万人，其中集中在城市的有5.67万人，农村9.33万人。按65岁以上需要照顾，需要照顾的人口有11.13万人
25、（比例为8.8%）。需要照顾人口即使有10%进入老年公寓，床位数也要有11130张。按照每千人30张床位的标准，也要3339张，这还是当前的水平。目前我国老龄人口急速增加，对公寓床位的需求随着人们养老观念的转变，也在发生重大变化，目前居家养老为主的局面最终会被集中养老、专业机构养老替代。BBB人民政府关于推进社会养老服务体系建设的意见要求，到“十二五”末，BBB新增养老床位3005张，而当前公有300张，与意见要求相差甚远。因此不论从当前看或长远看，老年公寓建设都十分必要。4.3当前养老方面存在的问题一、社会养老意识不足。全社会普遍缺乏对养老问题紧迫感。二、社会保障体系还不完善，保障范围相对较
26、窄，保障水平还比较低。在城市，老年人退休后，特别是企业退休人员领取的养老金数额普遍较低，城市职工的医疗保险也存在诸多弊端，透视了我们的养老保险政策还不够科学和完善。问题的重点还在农村，农民的养老保险还没普及，医疗保险更是起步晚，新的农村合作医疗制度有很多方面还有待于进一步完善。鳏寡孤独老年人的供养水平还不高，目前只是局限于温饱型。三、经济基础薄弱，养老服务基础设施差。四、涉老服务形式单一，养老服务缺乏规范标准。目前我们现有的涉老服务范围较窄，服务形式又比较单一，还只限于日常生活护理和照料，离老年人的全方位、高层次的物质和文化的综合需求更是相差甚远。在养老服务行业中，基础设施不够完善，人员素质参
27、差不齐，服务水平千差万别，更重要的是缺乏一套统一规范的涉老行业服务标准。但从整体看，我市各级党委政府已深刻理解养老问题的重要性，很多有识之士已从行动上投身于这一行业，随着时间的推移，我市养老事业必将在管理、规模、规范上得到彻底改观。第五章 建设方案与经营管理5.1建设方案5.1.1指导思想与原则老年公寓宜建在城郊，但应离主干公路近一些，以方便入住老人亲人探视和就医；公寓设单间、二室间和豪华间，都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休
28、闲活动场所和运动场所；保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；设置残疾人设施；老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台30平方米的房间，有单人或双人房，有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；公寓服务模式，按照“养老
29、、养生、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。5.1.2项目总体规划方案本项目占地141959.8平方米，地势平坦，稍微有一点起伏，北部靠南水北调总干渠，有山有水，更利于设计和规划，。5.1.2.1总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的
30、活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到城市居住区规划设计规范和老年人住宅设计规范的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。2、根据性质不同的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。3、室外空间主要布置文化活动广场、景观湖、农业科技园、生态休闲园等。4、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台
31、廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成XXX市及至河南省最大、功能设施最完备的老年养生公寓。5.1.2.2总平面布置方案1、整体布置分南北两个建设区。北区依托现有房屋进行改造，并增加新的房屋，使其符合老年公寓建筑标准，可容纳300张床位。在用地中部再建设一座公寓，可容纳900张床位。项目建成后总规模能容纳1200位老人生活。2、功能分区场区分服务区、生活区、文体活动区、生态休闲区、健身区、农业科技园、景观湖区七大功能区。服务区：服务区有餐饮服务中心，老年超市、旅游接待部、教室兼会议室、阅览室、棋牌室、理发馆。医疗服务中心，有医生办公室、护士站、注射室、药房、病房、康复室、药疗足疗室、理疗室、接待室。生活区：生活区为公寓和食堂。由于床位较多，拟建设两个生活区，分别在用地内的北部和中部。文体活动区：活动区布置在场区的中部和西南部，设有户外运动器材和露天文化场。健身区：由棋牌室、乒乓球室、台球室、健身器材室。景观湖区：布置在场区中部，设有花坛、凉亭、水系、景观石、休息长廊。生态农业区：布置在场区的南部，设果园、蔬菜基地、暖棚。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿
