1、蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥H区经济适用房N区土地整治建设项目可行性实施报告第1章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目。1.1.2 项目的承办单位市蔡家组团建设开发。在中共北碚区委、区人大、区政府和区政协的共同努力下，2004年底成立了蔡家组团管理委员会，其性质为区委、区府下设的处级事业单位。市蔡家组团建设开发为市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、建设等工作。1.1.3 项目的主管部门市北碚区。1.1.4 项目拟建地区和地点中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团D标准分区，于
2、中环线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展、改建，连接中环线与渝合高速公路；H区经济适用房工程位于蔡家组团H标准分区，规划地块面积275亩，规划地块建设用地面积约200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01 四个地块。在邻近中环线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的观音岩公园，东南侧为行政办公区；N区土地整治项目位于蔡家组团N标准分区，规划区围北以蔡家引道线为界，西接212国道和渝合高速公路，东靠蔡家绿心，南临嘉陵江，靠红塔高尔夫球场和行政办公区，包含童家溪的汪家坎、镶石坝、塘湾三个社。1.1.5 承担可行性研究工作的
3、单位和法人代表承担可行性研究工作的单位是西南大学科技咨询公司，法人代表文。西南大学，是2005年7月经教育部批准，由原西南师大学、原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学，是国家“211”工程建设学校。学校位于市北碚区国家级风景名胜区缙云山麓，风景秀丽的嘉陵江畔，已有百年办学历史。现任党委书记黄蓉生同志，校长王小佳同志。学校师资力量雄厚，有35个省部（市）级重点学科、27个省部（市）级重点实验室、1个教育部重点文科研究基地、6个市重点文科研究基地。学校是片“国家大学生文化素质教育基地”牵头单位。师资力量雄厚，主持承担“973”、“863”、国家自然科学基金、国家社科基金等各级各类科研项
4、目1400多项。学校与美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30个国家或地区的高校和科研进行学术交流和开展科研合作，与国外20多所大学及科研建立了长期友好合作关系。1.1.6 研究工作依据（1）市蔡家组团分区规划（市规划设计院2005）（2）市蔡家组团控制性详细规划土地利用规划图1：5000（3）三社（汪家坎、镶石坝、塘湾）用地面积带指标图1：5000（4）市蔡家组团D标准分区控制性详细规划土地利用规划图1:5000（5）三溪口立交设计平面图（6）市蔡家组团三溪口立交桥效果图（7）经济适用房总设计平面图1.1.7 研究工作概况2007年1月，市蔡家组团建设开发委托西南大学科技咨询公司编制“蔡家组团
5、三溪口立交、N区土地整治、H区经济适用房建设项目可行性研究报告”，西南大学科技咨询公司在接受委托后，立即组织了研究小组；研究小组在接受任务后，按照实地踏勘、会议交流、查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况，以实际情况和国家以及市政府的有关政策、法规为依据，编制本报告。可行研究的主要容包括项目的背景和建设的必要性、需求预测和拟建规模、工程建设技术方案、环境保护、组织和人力资源配置、实施进度、投资估算和资金筹措、社会及经济效益评价等。1.2 可行性研究结论蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报市政府和国家有关部委审批、立项的重点区域开发、建设工程，是一个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的
6、在建工程，本研究报告所涉及的项目“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”只是总项目中的一部分。由于蔡家组团城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给、需求之间存在不可分性，所以，“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”，对于整个蔡家组团按规划建设，对于主城北扩战略的实施和“主城半小时畅通工程”的实现，对于北碚和市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。项目建设符合市和国家有关政策的要求，符合蔡家组团建设总体规划的要求；项目的工程技术方案、环境保护方案、组织和人力资源配置方案、实施进度方案设计合理。经投资估算、财务
7、预测和社会经济效益分析，项目总投资69039.66万元，总收入81282.49万元，税金11046.84万元，利润8512.9万元，财务部收益率23.52%，投资回收期0.98年，项目在社会经济效益上具有可行性；项目的风险小，抗市场干扰能力强。1.3 主要技术经济指标表（见表1） 主要技术经济指标表1序号指标名称单位指标1占地面积亩1539.532总投资万元69039.663工程费万元262204土地征用和整治费万元31233.965基本预留费万元926.386管理、招标、服务费万元2223.87财务费用万元6758总收入万元81282.499总成本万元60352.7610利润万元8512.8
8、9711年平均投资利润率%12.3312投资回报率%34.9713投资回收期年0.9814财务部收益率%23.5215财务净现值万元4862.0516贷款偿还期年117贷款偿还比%1.071.4 存在问题及建议项目建设、运营和管理中存在三个问题。第一、权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，市蔡家组团建设开发作为业主单位存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似“交钥匙”的方式交给北碚区政府，在业主市蔡家组团建设开发的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是一个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完
9、工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。第二、农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝“三无农民”的发生。建议组团在货币、住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成一定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等。第三、将三个子项目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立
10、交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊；H区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为一个项目，其投资估算、财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。第2章 项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景2.1.1 蔡家组团综述第一、区位、面积和人口。蔡家组团是市城市总体规划所确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，在这11个外围组团中，蔡家组团是距主城最近、区位优势最显著的组团。位于市主城区北部、北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区的蔡家岗、童家溪、施家梁等三镇组成。东
11、接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。212国道、渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区12公里，距市中心11公里，机场15公里，火车站18公里，寸滩港22公里。蔡家组团幅员75平方公里，规划2020年城市建设用地31平方公里，人口约30万人，远期（2050年）规划建设面积48平方公里，人口规模约50万人。第二、地质、地貌和气候条件。组团位于盆地之东南部，属川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约30公里长的沿岸线；西靠中梁山山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200300
12、米之间。区地貌为构造剥蚀残丘地貌，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施市主城区相北拓展的最佳用地空间。地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩。地质构造好，无重大滑坡等地质灾害发生，地震基本烈度为度，属一般地震地区。亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年均气温18.3摄氏度，年降水量1105.4毫米。无霜期较长达335天。由于受季风环流影响，降水年分配不均。59月份降水量占全年的70，暴雨多集中在78月份，最大降雨量195.3 mm。常年平均风速1.1m/s，最大风速27m/s。组团东、北侧临嘉陵江，区冲沟
13、发育，总体地形上有利于地表、地下水排泄。嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。最大流量4.48107l/s，最小流量0.2106 l/s，多年平均流量2.14106 l/s。第四系土层中无泉点，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。水文地质条件简单。第三、蔡家组团发展优势。优美的环境、独特的景观、丰富的旅游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。具体说，其优势主要有：区位优势。蔡家组团位于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场、寸滩港口、
14、龙头寺火车站15分钟车程，市中心20分钟车程。环境优势。蔡家组团西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在90%以上，空气质量优良，是市主城北部重要的生态屏障。建设优势。土地性价比高，目前处于规模建设初期，土地成本较低；是主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发；工程地质条件稳定，无地质灾害隐患；土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。交通优势。1条黄金水道嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；2条铁路运输动脉：遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，与最大的货运站东站、龙头寺
15、火车站比邻。3条快速干道：渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团，辅以212国道，轻轨1号线、6号线、6号支线。比邻空港，距江北国际机场15分钟车程。 第四、功能定位。在市城市总体规划中，蔡家组团的功能被定义为“一个以科技、生态、环保、都市休闲商务型产业为主要发展方向，规模适中现代化的新城区”，在众多组团中，蔡家组团的区位、用地条件、交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间，是经济建设的“最好的西装料子”。它是承接北部新区、主城区、北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能、调整城市功能等。蔡家组团作为主城外围11个组团之一，以其优越的地理位
16、置和最佳的城市环境，被推进了建设的快车道。根据组团的功能的总体定位，“市蔡家组团总体规划”将组团的具体定位是，组团所在北部片区为城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新的城市风貌。其发展方向为“三高”，即高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，使之成为市最高档休闲商务新城区和北部经济高地。由此可知，组团功能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节
17、会业、现代物流业、房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。第五、组团建设的意义。直辖后，面临城市规模过小、农村人口过多的这一现实矛盾的困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市作为城市社会、经济的本质相协调，市政府提出了主城外扩包括西扩、北扩、南扩战略，通过主城外扩战略的实施，构造功能强大的都市发达经济圈，并以都市发达经济圈为重心，加快建设、万州、黔江、以及长寿、南川、江津、合川、等卫星城市。在这样一个思路和政策背景下，2002年，市政府提出在主城周遍建设包括蔡家在的11个外围组团的战略构想。经过5年的建设
18、，外围组团发展和建设是成功的，充分发挥了吸纳主城人口、转移主城产业、完善主城城市整体功能的作用。蔡家组团的建设对北碚区社会经济发展意义深远。在近郊区县中，北碚是距主城较远的区之一，受地理位置、交通等区位和经济要素的制约，北碚经济一直无法真正融入主城经济之中，并逐渐衍生为向边缘化发展的趋势。蔡家组团的建设，使主城北扩、北碚主城东扩，彻底清除了北碚与主城之间的地理、地缘障碍，北碚经济与主城经济终于融为一体，产生了互动、联动的社会经济效应。2006年，市政府终于把北碚划入主城区，人事、组织、公共设施建设、收费标准、城市管理等都遵循主城原则和模式。所以，蔡家组团建设，为北碚社会经济的持续、快速发展提供
19、了难得的机遇，不仅为北碚提供了正的外部性，同时，根本改变了北碚经济的本质规定，使北碚由一般的外围经济约升为主城经济。2.1.2 本研究项目在蔡家组团整体建设进程中的地位 本研究所涉及的项目含三个子项目，即中环干道三溪口立交桥子项目、H区经济适用房建设子项目和N区土地整治子项目。三个项目分别对应三种经济性质。中环干道三溪口立交桥子项目。项目属于蔡家组团整个建设进程的核心基础工程之一，属于公共分摊资本项目。中环干道正在建设中，已经完成了主体工程，预计在2008年初竣工并投入运营。而中环干道三溪口立交桥子项目是连接中环路和渝合高速路的枢纽工程，若项目迟迟不开工不能如期建设完工并投入使用，不仅影响蔡家
20、组团的整体建设进程，形成建设“瓶颈”，同时，制约中环干道作用的发挥，影响市政府提出的“半小时主城畅通工程”的实现。H区经济适用房建设子项目。该子项目在蔡家组团整体建设进程中的作用至关重要，因为项目与村民搬迁安置、与后期项目的进入等相联系。蔡家组团建设共需搬迁安置3万余人，该子项目建成后可以安置10800人（3375户），占总安置量的36%，伴随组团建设的推进，还需要建设2个相应规模的经济适用房。N区土地整治子项目。N区土地整治段已完成拆迁安置，属于暂时半闲置土地，整治该段土地，一则可以为后期房地产项目、体育设施项目的进入提供前期准备，二则可以很好贯彻滚动开发的思路，为组团的整体开发提供收入支撑
21、，为项目融资提供财务保障。2.2 前期准备工作项目已完成如下前期工作：（1）中环干道三溪口立交桥子项目已经完成了征地、项目的设计和报批及工程设计平面图的绘制；（2）H区经济适用房子项目已经完成征地、项目规划、报批，标书的制作和上报；（3）N区土地整治子项目已完成征地、项目规划、拆迁、标书的制作等。2.3 投资的必要性本研究所涉及的三个子项目，是蔡家组团总项目的有机组成部分，其中，中环干道三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目，是组团公共设施中的重要项目之一；H区经济适用房子项目是整个拆迁安置中的首期项目，既关乎民生又关乎组团的整体建设进程；N区土地整治子项，是一个基于市场交易的项目，既涉及后期项
22、目的进入，又与组团整体建设进程以及收入流量等问题。所以，三个子项目之间、三个子项目与蔡家组团总项目之间在时间、空间上是互含和对接的，其中，任何一个方面发展滞后，都会影响整体的发展。3.2.1 三溪口立交成为中环干道的交通瓶颈中还快速干道三溪口立交将要成为中环干道的交通瓶颈，据预测，到2015年三溪口至蔡家岗、蔡家岗至三溪口、蔡家岗至童家岩、童家岩至蔡家岗高峰小时交通流量将在26082727（pcu/h）之间（见表2），2015年，达到37444036（pcu/h）之间。中还快速干道三溪口立交子项目若不尽快上马，一个交通阻塞的状况将很快发生。表2 三溪口立交高峰小时交通流量预测表 单位：（pcu
23、/h）时间三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗20152689272725292608202539804036374438603.2.2 H区经济适用房建设子项目该子项目将直接影响蔡家组团的建设进程。若项目推迟上马，则其他项目的进入就会相应推迟，因为没有拆迁安置，建设用地就滕不出来，任何项目哪怕是公共资本项目都无法进入，且会产生民怨，为组团建设和发展设置了不良的社会氛围，拆迁居民妥善安置是组团建设稳进的保障。3.2.3 N区土地整治子项目与前述2个子项目相似，若土地不及时整治，业主就不会进入，招商引资就面临障碍，同时，地价也起不来。重要的是，土地不及时整治并挂牌交易，整个蔡
24、家组团建设就没有收入来源，组团建设成为无源之水。土地出让收益是组团经济发展的资金保证。第3章 需求预测和拟建规模3.1 市场调查为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛的社会调查，重点考察了蔡家组团周边土地的均价，以市场价格为依据并结合土地整治费用确定整治土地出让价格。与蔡家组团一江之隔的北部新区高新区土地出让的均价为100万元/亩、经开园土地出让均价为90万元/亩、渝北区土地出让均价为120万/亩、沙坪坝区土地出让均价为80万/亩作用。蔡家组团基准基价按照11级计算，商业用地为947元/平方米、住宅用地为444元/平方米、工业用地为220元/平方米。蔡家组团今年拟出让土地的价格为58万/亩。
25、3.2 市场预测蔡家组团正处于建设热潮之中，倍受到投资商的青睐。目前，一系列的高端项目已经进入组团，如中安翡翠湖、水天花园、红鼎高尔夫球场等。随着组团土地整治、基础设施建设的完善以及中环干道、轻轨6号线等市级、国家级基础设施项目的建成，蔡家组团将完全融入主城，土地需求也将稳步上升，地价将只升不减。3.3 市场推销战略为确保土地升值，组团拟根据国家有关政策和法规的规定，按照建设用地二级市场的交易规则，采取“曲径通幽”的市场营销战略，其容包括：（1）营造良好的投资环境，吸引更多的业主来组团创业、定居。组团将在北碚区委、政府的坚强领导下，通过不断的组织、制度创新，树立全新的管理理念，在提高办事效率、
26、服务精神、正的外部性等方面狠下工夫，营造良好的投资环境。（2）打造生态绿色品牌。充分挖掘和利用组团所在区域的生态、景观资源，在建设过程中进一步提高本区的生态、景观价值，并加以全面宣传、包装，来提升组团所在区域的环境美学价值，从而确保土地升值。（3）打科技文化品牌。通过重点引进机电、仪器仪表、电子、体育、文化等项目，提升开发区整体的科技文化水平，以科技文化产业的发展吸引业主。3.4 建设方案和规模3.4.1 中环干道三溪口立交桥子项目中环快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成该区互通式立交。立交主线全长为1.05km，整个立交包括跨线桥、中环线上跨A匝
27、道路线桥、中环线上跨同心B区1路跨线桥，收费站一处及1.05km长的主线道路；立交工程共包括匝道10条总长为5.595km。排水工程管道总长7408m，22m箱涵长69.494m，33拱涵长315.93m。照明工程全段设315KVA的路灯照明箱式变电站一台，高杆灯6套。3.4.2 H分区经济适用房建设子项目项目区位于蔡家组团16个标准区的H标准区，规划地块面积275亩，建设用地面积200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01 四个地块，建筑面积270000，最高容积率2.0，最低绿化率30%。3.4.3 N区土地整治子项目项目位于规划的蔡家组团1
28、6个标准区的N标准分区,整治面积965亩, 其中居住用地净用地面积482亩，占50，道路用的48亩，占5，绿地面积和体育用设施用地435亩，占45。土石方量12万方,整治区道路全长552米,标准路幅宽26米,为城市次干道级,双向四车道。本标准区规划用地布局结构是，“以体育公园为核心，周边为生态居住和”的布局形式。项目区道路红线宽度分为主干道44米，次干道2632米，支路为1622米。第4章 工程建设技术方案4.1 中环快速干道三溪口立交子项目4.1.1 工程概要市中环快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成本全互通式立交一座（三溪口立交）。立交主线全长
29、为1.05km，整个立交包括跨线桥、中环线上跨A匝道路线桥、中环线上跨同心B区1路跨线桥，收费站一处及1.05km长的主线道路；立交工程共包括匝道10条总长为5.595km。排水工程管道总长7408m，2*2m箱涵长69.494m，3*3拱涵长315.93m。照明工程全段设315KVA的路灯照明箱式变电站一台，高杆灯6套。4.1.2 技术经济指标（见表3）设计依据：（1）城市道路设计规；（2）公路线路设计规。匝道标准断面宽度：单向单车道匝道：总宽8.0m，净宽7.0m。单向双车道匝道：总宽9.5m，净宽8.5m。表3 中环快速干道三溪口立交子项目经济技术表 单位：项目匝道宽度(m)匝道长度(m
30、)最小半径(m)最大纵坡(%)最小竖曲线半径 (m)桥梁长度(m)拆迁面积()立交占地面积()立交通行能力(pcu/d)A匝道8.576560.54.51000233000B匝道8.56585051250C匝道8.52231005.52000D匝道8.52672505.82000E匝道8.53012504.51500F匝道8.52271004.21500G匝道8.567060.54.81000H匝道8.5605505.21200I匝道8.5406705.81250J匝道8.56826041500K匝道8.55665051500L匝道8.53831405.9800辅A1027904003.550
31、00335辅B10306010003.3870003204.1.3 交通流中环线与渝合高速公路交于三溪口，为城市快速路和高速路的交叉，该立交交通流量定性分析如下：四个主要交通流： 余家湾北碚，歇马悦来；四个次主要交通流：悦来北碚，双碑悦来；其余皆为次要交通流。4.1.4 桥型设计在渝合高速公路两侧修建两条辅道，将老三溪口立交各匝道改成与渝合高速公路的A、B辅道相接，通过该辅导将新老立交有机地紧密联系在一起，形成一个功能强大的大型组合式立交。设计采用“8”字形立交。对于高速公路的收费系统的改造，拆除三溪口立交现有收费站，在高速公路A、B辅道的进出口分别设置4个收费站。4.2 H分区经济适用房建设子项目4
