1、广西柳州市融水苗族自治县建材家居大市场建设项目建议书广西柳州市融水苗族自治县建材家居大市场建设项目建议书一、项目概述（一）项目名称广西柳州市融水苗族自治县建材家居大市场建设项目（二）建设单位潜山县正阳房地产开发有限公司（三）项目负责人储吴桂、涂成梁（四）建设地点广西柳州市融水苗族自治县红色村204省道旁（五）主要建设内容1、征用土地面积83333，土地平整；2、建筑面积250000，其中：商业建筑面积80000，住宅建筑面积155000,地下车库建筑面积15000；3、公用工程：道路、给排水、供电、电讯、网络、有线电视、消防、安全、环保、环卫等。（六）项目投资项目建设投资48556万元，其中：
2、工程费用30400万元，工程建设其他费用（含征地）14560万元，预备费3596万元。（七）项目效益项目竣工后，使融水县204省道旁一处125亩闲置用地得到开发综合利用，形成完整的建材家居商业区、居住区和街道，此处总建筑面积250000，可容纳共计近千余户居民入区经商和居住，其中可为县城区提供80000商业门面用房，居住面积155000，地下车库15000，形成较为规模的建材家居大市场，极大繁荣了融水县的商品经济，方便了群众生活，促进了融水县域经济发展。本项目销售收入70750万元，营业税3538万元，销售税金附加283万元，利润总额11922万元，缴纳所得税2981万元，税后利润8941万元
3、。投资利润率24.5，销售利润率16.9。项目盈亏平衡点负荷82.2。二、项目地址及现状（一）融水县概况1、县情概况融水苗族自治县地处广西东北部，柳州市北部，东临融安县，南连柳城县，西与环江毛南族自治县，西南与罗城仫佬族自治县接壤，北与贵州省从江县，东北与三江侗族自治县毗邻，行政区面积4624平方公里，自治县人民政府驻地融水镇，县城位于东经10914，北纬2504。辖4个镇和16个乡，205个 村（居）委会。2006年年末人口48.29万人，其中农业人口42.76万人。有苗、瑶、侗、壮等少数民族人口35.41万人，其中苗族人口19.71万人，占总人口40.81%。人口自然增长率8.35。融水境
4、内河流水能蕴藏总量达54.651万千瓦，其中可开发利用总量50.1万千瓦，年可发电19.96亿万度。同时，融水也是南方9省（区）重点林业县之一，有林面积33.82万公顷，森林覆盖率75.8%，耕地面积3.19万公顷，农田有效浇灌面积1.37万公顷，粮食播种面积2.64万公顷，经济作物种植1.26万公顷，农机总动力12.45万千瓦。等级公路里程655.97公里，其中二级公路9.8公里。融水民族文化历史悠久，浓厚的民族风情与奇特的自然风光融为一体，具备良好的旅游发展条件。主要旅游景点有贝江、元宝山、真仙岩、老子山、龙女沟和雨卜村东兴旅游景区，其中“贝江风光风情游”已列为桂北黄金旅游热线和广西三大旅
5、游热线之一，元宝山为国家级森林公园，雨卜村东兴旅游景区是全国农业生态旅游示范点，龙女沟、田头苗寨是自治区农业旅游示范点。2、地形气候县境地势为中部高四周低，中西部和西南部为中山地区，海拔1500米以上的山峰有57座，其中摩天岭海拔1938米，元宝山海拔2081米。东南部和东北部为低山地区。南端为丘陵岩溶区，该地区较为平缓，被称之为县内平原。融水地处回归线以北，属典型的中亚热带季风气候。气候温和雨量充沛，但分布不均，夏季多雨，冬季干燥，雨热同季。全县气温冬季南北温差大，夏季温差小，历年（1959-2000年）年平均为19.4，历年值介于18.619.8之间。最冷月是1月，大部分地区6.3-8.9
6、之间；最热月的7月，大部分地区在28以上，最高气温大部分为36-38。3、基础设施融水苗族自治县完善县城基础设施建设，融水商贸城二、三期建设工程继续进行，完成大同街和加快华强西路建设，爱民桥建设工程已完工通车，完善高岭新区人行道、排水沟铺设工作。按照“一区三廊四带”的规划，完成县城总体规划的修编，对县城重点区域进行规划设计，水东新区已完成详细规划并开始实施。城镇化建设步伐加快，全县20个乡镇有11个乡镇集镇已经完成总体规划设计，全县205个行政村24个已完成规划设计，小城镇基础建设有了很大进展，城镇规模结构和布局有所改善，辐射力和带动力逐步增强，园林绿化、排水、路灯等基础设施有了较大的改观。抓
7、好旧城改造工作，继续推进“穿衣戴幅”工程，县城主要街道临街建筑实行“三统一”即外墙、层高、顶面统一。实施“城乡清洁工程”，建立健全长效管理机制，营造出良好的投资环境和旅游环境。实施并完成产儒至同练、兴洞口至杆洞等外路升级改造工程，完成香粉至金兰等24条共252公里的农村公路通达工程，动工新建乌朵至甲报等4条共12公里的农村通达工程。按计划实施产儒至英洞、兴洞口至杆洞油路工程，完成标江等4座小型水库工程的除险加固。完成人饮工程14处，县城防洪堤工程建设取得进展。新建成沼气池3586座，改厕2587座。自治区重点建设项目古顶电站建成投产。全年组织实施交通、水利等项目222个。（二）项目建设必要性1
8、、融水建材家居大市场的必要性拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永远是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。目前，融水县在创建“文明卫生城市”，但是市场的不规范在很大程度上影响了融水的市容市貌，特别是建材业。仅县城内从事建材经营的就达几百余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响了市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。建材市场本着“建
9、立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。这种市场建成将有利于增强产业集约化。目前，融水县第三产业大部分呈网点分布，不能形成一定的规模，更谈不上规模效益，没有一定的辐射性。建设集各产业为一体的功能区，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高融水的知名度，更有助于推动柳州市经济的发展，。所以在融水县建设一个综合大市场是有必要的。项目建设的初衷是建造一个集建材家居批发、零售为一体的建材大市场项目。由于没有上规模的专业建材、家俱市场，从事有关行业的企业、个体普遍存在布局零乱、分散经营
10、、规模偏小、信息不灵、服务水平低等问题，市场存在萎缩的危机。因此，新建一家集建筑材料、装饰材料、家俱功能齐全、配套完善、高规格、高档次建筑装饰材料及家居的大型综合市场的时机已经成熟，具有非常现实的必要性。2、在融水县建设建材大市场有许多有利条件（1）城市发展现状良好自2002年融水县开始进入建设发展阶段，现在城乡建设正处于高峰期，年建筑规模达85万平方米。公共设施及工业建设处于起步期，总体规划建设面积较大，建设范围广、建材需求量大。（2）建材经营户多据统计，融水从事建材经营行业的有200余家，其中包括水泥、钢材、板材、铝材、五金、陶瓷等。（3）优越的区位条件及便利的交通优越的地理位置，提供了大
11、型综合性专业批发市场的先决条件，且大市场与汽车总站仅一条大道之隔，地理位置优越。（4）城市规模的发展影响融水苗族自治县坚持工业化、城镇化、农业产业化和市场化的主导方向和核心战略，以“工业立县、工业强县、工业富县”为总抓手，以资源经济开发为发展县域经济的核心，以“城乡清洁工程”、“世界苗都”项目建设为城镇化建设的切入点，以“电网”、“路网”建设为基础设施建设的突破口，抓好“环境建设年”和“项目建设年”，创新发展思路，促进经济又好又快发展和社会和谐稳定。初步统计，2010年全县地区生产总值40.1亿元，同比增长14%，比2005年翻了一番多，年均增长17.71%；全社会固定资产投资完成42.69亿
12、元，同比增长66.1%，是2005年的7倍，年均增长48%；财政收入达3.3亿元，同比增长44.3%，是2005年的2.5倍，年均增长19.57%；社会消费品零售总额12.3亿元，同比增长16.9%，比2005年翻了一番多，年均增长18.92%；城镇居民人均可支配收入15348元，同比增长12%，比2005年增加了一倍多，年均增长17.1%；农民人均纯收入达到3391元，同比增长16.1%，比2005年增加1597元，年均增长13.57%。城镇登记失业率4.1%，人口自然增长率7.3。人口的增加是建材市场持续发展的有力因素。国家加大对基础设施建设的投入，随着市场经济的进一步发展，以及人民生活水
13、平的提高，以及新农村建设的不断深入，农村城镇化的快速发展，促进了建材行业的快速发展。三、建设方案（一）规划指导思想1、贯彻党的“十七大”“十八大”基本方针、政策，在设计中遵守国家、省、市制定的有关设计规范及设计标准。2、遵循“以人为本”的指导思想，一切为经商和居民服务，创造一个环境优美、商务、流通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅宜商宜居的新世纪建材家居大市场。3、在设计中通过对该地块大的地理环境现状进行勘测及规划方案入手，使建材家居大市场的总体布局及建筑风格与融水县的城镇建设发展相结合，从空间形式到内部功能完美地协调起来，将城镇商人的情感引入到市场内部，加以丰富，构筑一种和谐美满的商业空间和
14、居住空间。4、通过市场的绿地广场、中心景观轴线和贯穿整个市场的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，以达到创造优美的经商和居住环境，提高商业的繁荣、活跃、灵活度，同时保证居民居住的生活质量的目的。（二）规划原则1、规划设计构思（1）本建设规划通过分析地块与镇域的关系，保持用地的开放性及其原有的特性。结合周围环境,融入镇域发展所形成的人文景观。将建筑的格局形式在我国建筑文化的基础上加以延续、丰富，规划整个市场建筑以现代徽派为主。（2）融水县建材家居大市场靠近省道，形成融水县的商业中心，环形的商业大道，三条近四百米的长廊大街和优雅的商业步行街纵横交错.市场各户紧密联系繁闹，商品品种繁多，分门别类有序，经
15、营有章有法，是黔中北商品集散地融水县城的重要细分市场和补充。2、道路交通（1）整个市场道路四通八达,道路系统流畅合理，是建材家居大市场的交通灵魂所在。（2）消防、应急救援系统机动车道通过环形道路形成的环形交通流线，使其可以便捷地到达毎户的入口，同时也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道。（3）融水县建材家居大市场地下停车位数按0.6辆/户计算，总体采用地下车库与园林化户外停车相结合原则。3、绿化环境大市场通过中心景观、中心绿化带以及沿主干道的绿化、将建材家居大市场三条长廊绿化和组团绿化串联起来。通过建材家居大市场的集中绿化，吸纳、汇聚和塑造一个亲切、活泼“共享”的绿色商业空间。引入大量的树
16、种，从行道树、庭院树、景观树、地面草坪到屋顶绿化，形成了一套完整的、细致的“立体绿化”。他们不仅保洁空气、释放氧气、增加空气中的负离子，还可以降低噪音、消除城市“热岛效应”，彻底的改变建材家居大市场繁忙的商业气氛工作和居民居住的生活质量。（三）总平面设计1、清晰的道路骨架采用自然流畅的道路交通设计，将二十四栋建筑的上层居住和一二层商业市场内的所有单元有机结合而又不穿行其间，保证了上层居住的安全、便捷的交通、优美的经商和居住生活环境。2、温馨的邻里单元规划中以扩大的邻里单元(或者说缩小的组团)在围合、半围合住宅空间的基础上，通过模式的重复和变形手法，构成邻里单位，进而构成市场和居住区，使得传统的
17、自然的生活气息与新的现代的生活方式相得益彰。3、丰富的空间组织室内外空间相互渗透，空间组织达到围而不隔，隔而不断，使用户感到自己是大市场的主人，从而产生更强的归属感和领域意识。4、迷人的环境设计与绿化设计顺乎自然的环境，是东方人理想的居住环境。因此，我们对整个环境的构思类似于植物的“绿色细胞组织”，没有院墙的院落式环境形成一个个小小的“绿色细胞”有机组合在一起，构成整个市场区的肌理，拥有一个更清晰、安全、健康、舒适，而且有更高效率的商贸工作和居住环境。整个建材家居大市场的绿地率达到为 30.0以上。市场整体环境雅致、建筑物、道路、绿地广场的安静和商铺内的繁闹形成一种极端对立，让自然力量化解达到
18、了和谐统一。无论是单体建筑还是建材家居大市场的全部空间都将传统精神融入到现代商业的表达之中，体现出中国文化博大宽容的精神实质。商城内因地制宜的绿化，每一块零碎的土地都植上草皮，使整个建材家居大市场区无裸土。建筑小品是环境设计中的另一重要元素，建材家居大市场的建筑造型已丰富多变，因而小品设置避滥求精，对庭院中的铺地砖、植草皮、儿童活动器械，座椅等多注意图形效果及实用功能，并紧紧依托于点线面一体的绿化设计，在商城环境中起到了画龙点睛的作用。5、典雅的建筑风格在总体规划思想指导下，结合柳州市融水县的历史文化背景和气候特点，建材家居大市场的下部商业门面和上层住宅在色彩上均采用白色外墙涂料，灰色坡瓦屋顶
19、，黑色色的铸铁饰件，使商业门面和住宅群体协调统一，在统一中求得微妙的变化，整体风格清新、典雅。6、完善的公建设施体现“以人为本”的设计思想，力求建材家居大市场在商业和居住方面的公建功能合理，用地配置适当，结构清晰，服务半径适中，方便商人采购货物和居民生活。(1)停车场在建材家居大市场的地下部分建设15000的停车场，同时，每个邻里单元入口处和院落间的空闲空间作露天停车场。(2)环卫设施规划中在主要道路及门面入出口、居住区内安排了一些个性的果皮箱，满足环卫功能的同时也是商城道路的点缀。另外市场内安排了一个公厕和两个垃圾收集点。（四）单体设计1、在建材家居大市场建筑单体设计中，采用新徽派建筑风格,
20、考虑住宅建筑本身的造型特点以及周边的建筑元素。将时代感和艺术美感较好的结合在一起，有机地融入到整个环境当中，充分体现了单体建筑的个性，用简洁的造型以及简约的线条勾勒出整个市场建筑形态的活泼并具有现代商业气氛特征的轮廓。2、建材家居大市场一二层为商业使用，三四层为住宅部分，其立面造型：通过虚实（现浇拦板和金属栏杆）阳台、构架、材质和颜色等要素的有机组合，来引导人们进入一种休闲的新生活方式，从而达到改善居住质量的目的，从文化内涵和生活模式的层面给人们带来自然而亲切的美感。3、建材家居大市场居住部分的户型设计，要求设计师始终贯彻“以人为本”的设计思想，遵循以下几个设计原则：（1）保证房间尺寸的合理，
21、使其符合人体工程学。（2）严格从功能流线上划分空间，保证交通路线的流畅，不交叉。（3）减少户与户之间的视线干扰，使毎户具有相应的私密性。（4）毎个房间有良好自然采光、通风、消除黑房间。（5）突出客厅与主卧室的地位，采用大厅、大主卧的设计，并给予最好的景观和朝向。（6）控制厨卫面积，使其空间的利用充分体现出高效与实用。四、建设内容及建设条件（一）建设内容1、土地征用（1）土地征收本项目征用土地83333，位于省道204旁，整个地块内地形呈不规则长方形，且地势较平坦。（2）土地使用融水县农贸大市场建设项目，用地83333，本项目建设单位为潜山县正阳房地产开发有限公司。2、土地平整平整建设场地，回填
22、土方。3、融水县建材家居大市场建设本项目建筑面积150000，总体为一南北向长方形，沿大道为内外两层四层混合楼，混合楼内为高层住宅楼，各建筑物间为区内道路，建筑主轴与省道主干道平行，呈东西向。204省道同时也是建材家居大市场的主要商业街之一。大市场的商业建筑面积80000，住宅建筑面积155000，地下停车场面积15000，所有建筑均为框架结构，设计使用年限为50年，抗震烈度为7度。4、公用工程道路、供电、给排水、通讯、网络、有线电视、消防、环保、环卫（公厕）、绿化等设施。表一、项目建设内容表（二）建设条件1、区位及运输条件项目场址地处省道204旁，四周均为已建成道路，整个地块内地形呈不规则长
23、方形且地势较平坦。交通区位优势十分明显，方便建材及其他物资的运输。2、供电、供水条件项目区由本地变压站供电，电源来自华东电网潜山110kv变电所，电力充裕，供电正常。融水县水厂供水管网已铺设到建设场地，施工用水方便，同时能满足项目建成后居民生活用水和消防用水。3、建材供应条件（1）砂石融水县砂石资源丰富，建筑用砂来源于附近余井大河河流中。（2）水泥建筑用水泥可就近从怀宁海螺水泥厂购进，运输距离40公里。（3）钢材建筑用钢材可通过县城钢材公司从马钢采购。4、物资供应条件本项目建设场区位于融水县城，2010年全县地区生产总值40.1亿元，同比增长14%，比2005年翻了一番多，年均增长17.72%
24、；全社会固定资产投资完成42.69亿元，同比增长66.1%，是2005年的7倍，年均增长48%；财政收入达3.3亿元，同比增长44.3%，是2005年的2.5倍，年均增长19.57%；社会消费品零售总额12.3亿元，同比增长16.9%，比2005年翻了一番多，年均增长18.92%；城镇居民人均可支配收入15348元，同比增长12%，比2005年增加了一倍多，年均增长17.1%；农民人均纯收入达到3391元，同比增长16.1%，比2005年增加1597元，年均增长13.57%。城镇登记失业率4.1%。五、节能措施（一）节能标准和规范中华人民共和国节约能源法建筑节能工程施工质量验收规范GB5041
25、1-2007公共建筑节能设计标准GB50189-2005外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004节能监测技术通则GB/T15316-1994全国民用建筑工程设计技术措施节能篇，包括建筑、结构、给水排水、暖通空调、动力、电气五个分册民用建筑节能设计标准（JGJ26-95）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-2001民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2005民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92民用建筑节能管理规定中华人民共和国建设部143号令（2005年11月10日）国务院关于加强节能工作的决定国家发展和改革委员会令（第六号2010年）（二）节能措施1、项目建设过
26、程的节能措施（1）建筑节能措施推广使用预拌混凝土和商品砂浆。准确计算采购数量、供应频率、施工速度等，在施工过程中动态控制。结构工程使用散装水泥。推广使用高强钢筋和高性能混凝土，减少资源消耗。推广钢筋专业化加工和配送。优化钢筋配料和钢构件下料方案。钢筋及钢结构制作前应对下料单及样品进行复核，无误后方可批量下料。优化钢结构制作和安装方法。大型钢结构宜采用工厂制作，现场拼装；宜采用分段吊装、整体提升、滑移、顶升等安装方法，减少方案的措施用材量。门窗、屋面、外墙等围护结构选用耐候性及耐久性良好的材料，施工确保密封性、防水性和保温隔热性。门窗采用密封性、保温隔热性能、隔音性能良好的型材和玻璃等材料。屋面
27、材料、外墙材料具有良好的防水性能和保温隔热性能。当屋面或墙体等部位采用基层加设保温隔热系统的方式施工时，应选择高效节能、耐久性好的保温隔热材料，以减小保温隔热层的厚度及材料用量。屋面或墙体等部位的保温隔热系统采用专用的配套材料，以加强各层次之间的粘结或连接强度，确保系统的安全性和耐久性。根据建筑物的实际特点，优选屋面或外墙的保温隔热材料系统和施工方式，例如保温板粘贴、保温板干挂、聚氨酯硬泡喷涂、保温浆料涂抹等，以保证保温隔热效果，并减少材料浪费。（2）节电措施选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低，效率高
28、的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。照明设计以满足最低照度为原则，照度不应超过最低照度的20%。（3）节水措施施工中采用先进的节水施工工艺。施工现场喷洒路面、绿化浇灌不宜使用市政自来水。现场搅拌用水、养护用水应采取有效的节水措施，严禁无措施浇水养护混凝土。施工
29、现场供水管网应根据用水量设计布置，管径合理、管路简捷，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。项目临时用水应使用节水型产品，安装计量装置，采取针对性的节水措施。施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额指标，并分别计量管理。处于基坑降水阶段的工地，宜优先采用地下水作为混凝土搅拌用水、养护用水、冲洗用水和部分生活用水。现场机具、设备、车辆冲洗、喷洒路面、绿化浇灌等用水，优先采用非传统水源，尽量不使用市政自来水。2、项目运营期间的节能措施（1）根据用电负荷的大小和性能，合理配置变压器的容量和台数，控制运行负荷为额定容量的
30、70-90%。（2）合理装置无功率补偿设备，功率因数控制在0.92。（3）配置电力变压器负荷时，保持三相负荷基本平衡，负荷大小差异控制在30%之内。（4）户外公共道路照明，使用太阳能路灯，采用光控方式，控制开关时间。景观照明采用先进的照明灯具如发光二极管（LED）。采用节能照明灯具：以紧凑型荧光灯替代白炽灯；以细管荧光灯替代传统粗管荧光灯；以高压钠灯或金属卤化物灯替代高压汞灯；以电子整流器替代普通电感整流器；用2-5W的发光二极管灯具替代40W白炽灯；加装新型高效照明反射罩。（5）公共场所采用感应式自控温度水龙头。在本项目建筑物区，仅需采用市政管网水压供水。（三）节能效果分析本项目设计、建设和
31、运营过程中采取的一系列节能措施的节能效果分析如下:1、建筑节能效果：通过建筑节能设计，项目建筑物将有效降低表面太阳辐射热吸收系数，从而降低空调机的使用频率和室内温度设置。2、工艺设备节能效果：项目空气调节和新风系统工艺设备均采用先进的节能环保型工艺设备，其节能效果比传统的工艺设备节能15%20%。3、电气节能效果：项目选型S9、S11型节能变压器和电容补偿措施，将比传统变压器节能20%以上。项目采用的高效节能型光源和灯具将比白炽灯、萤光灯等传统的照明灯具节电50%以上。4、节水效果：项目采取的节水技术和节能措施将有利于项目建设和运营过程中的用水量，预计比传统的供水设施节约用水20%以上。六、环境保护与安全卫生（一）环境保护1、环保意义环境是人类赖以生存和发展的基础，随着人类文明的发展，人类居住的环境也日益受到破坏，人类已受到了大自然的惩罚。目前环保已引起世界各国的普遍关注，并采取了强有力的措施。融水县建材家居大市场项目的建设，当然也不能以破坏自然环境为代价，环境的优劣直接关系到人类社会的持久发展。项目在建设期会对周围环境产生一定的不良影响。主要表现在施工时的噪音、生活垃圾、建筑垃圾、废渣以及施工造成沿街区的进一步拥挤等，但无有害物质产生。项目建成后，过往车辆的增多以及市场繁
