1、限价商品住宅销售管理办法和销售标准的说明限价商品住宅销售管理办法和20072008年销售标准的说明 12月17日，市政府常务会议原则通过了我局牵头起草的广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）和关于2007年、2008年广州市限价商品住宅销售对象、最高销售价格标准的公告，现就办法和公告制定背景、起草过程、有关内容说明如下：一、限价房销售管理办法制定的背景和意义（一）限价房是多层次住房体系的重要组成部分，是一项必须长期坚持的住房政策。住房问题是基本民生问题。党的十七大将住房问题，与教育、就业、医疗、养老问题一起，确定为改善民生工作的重点领域。广州市委、市政府一直高度重视市民的住房问题，去年年底市第
2、九次党代会以来陆续出台了“穗7条”、“惠民66条”等一系列民生的政策，把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。广州在解决住房问题的探索和实践过程中，较准确地把握住了住房问题的本质。市场经济条件下，住房问题的本质是住房资源配置实行市场化，虽改变计划经济时代低水平、低效率配置住房资源的局面，大幅改善和提高了人民群众的居住条件，但由于市场机制固有缺陷，造成住房资源分配出现“贫富不均”的问题，住房市场出现了民生属性被弱化、投资属性被强化的情况。因此，在市场经济条件下，解决住房问题既不能完全依靠市场，也不能完全依靠政府大包大揽，根本方法是在坚持市场机制配置资源基础性作用的前提下，
3、运用有形之手去科学构建与经济社会发展水平和不同收入阶层相适应的住房梯级供应和消费体系。一是加强廉租住房、经济适用住房建设，对城市低收入家庭给予住房保障，保障这些家庭的基本居住需求；二是采取适度的宏观调控措施，发展中小户型、中低价位限价商品住房，抑制投机型需求，控制投资性需求，解决好“夹心层”的住房问题；三是通过市场竞争机制满足中高收入阶层改善型的住房需求。按照上述工作思路，限价房定位于我市多层次住房体系的重要组成部分，是一项必须长期坚持的住房政策。近年来，我市商品住宅价格出现了较快增长的情况，实际上房价涨幅偏高、偏快受影响最大的是中等收入阶层，社会对住房和房价问题普遍关注也主要源于中等收入阶层
4、。中等收入阶层作为整个社会的中坚阶层，对其住房问题的解决好坏直接关系民生和谐稳定。导致这一问题的根本原因在于我国和我市当前的住房体系中除了面向低收入家庭的保障型住房外，其余阶层都需要通过商品住房来解决住房问题，缺乏对应中等收入家庭的供应和消费层次，也缺乏区分自住型、改善型和投资型需求的住房分类指导政策。基于以上认识，广州在全国率先探索和实践了构建多层次住房体系的有关工作，提出了限价房优先解决中等收入阶层首次置业需求的理念，为完善和丰富我国分类、分层的住房政策提供了宝贵经验。作为多层次住房体系中的重要层次之一，发展限价房有着重要的现实意义。一是可以对应解决好中等收入群体的住房困难问题，促进民生改
5、善和社会和谐。二是有利于引导建立经济、节约、理性的住房消费模式，解决好日益严峻的人口、资源、环境矛盾，是贯彻落实科学发展观的本质要求和必然选择。三是有利于抑制房价、地价过快增长，消减房地产市场潜在风险，保持房地产市场健康、平稳发展。因此，发展限价房是我们必须长期坚持的一项住房政策。（二）发展限价房必须尊重市场经济规律，是一项需要根据房地产市场实际情况灵活运用的调控措施。限价房政策既有别于以政府主导为原则的住房保障政策，也有别于以市场调节为主导的其他商品住宅政策。在市场经济条件下，发展限价房必须坚持市场调节和政府调控并重并举。首先，发展限价房主要目的是通过调控来使得房价稳定在与居民收入水平相适应
6、的合理水平，缓解中等收入自住型的购房压力。因此，发展限价房必须立足于以市场机制为基础，供应对象和调控范围不是一成不变的；其次，限价房政策的实际运用需要遵循市场经济规律，坚持适度调控的原则。在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快的情况下，应增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳，房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下，应根据实际情况减少限价房供应规模，合理确定政府干预程度和范围，避免出现由于政府过度干预影响房地产市场健康、稳定发展。实际上，房地产行业作为国民经济的支柱产业，政府对市场过度干预将牵一发而动全身，直接影响国民经济的安全和稳定，而保持国民经济安全和稳定是更大意义、更大范围上的民
7、生福祉。因此，限价房也是一项需要灵活运用的住房政策。二、办法和标准起草过程从今年5月开始，我局着手起草办法，历史半年多。整个起草过程，我们充分坚持和体现了扩大公众参与、依法、科学、民主决策的原则。比如组织调研借鉴国内外成功经验；多次组织房地产专家、房地产行业协会进行研究论证，全面考虑和平衡社会多方的意见和利益；通过报纸、网络等媒体向社会公开征求意见，展开关于限价房的全民大讨论；广泛征求建设部、省建设厅和政府相关部门意见，提交市法制办进行合法性审核等等。社会各方反馈的意见和建议涵盖了方方面面，包括对象要不要限收入、要不要限流转、对象是否限于户籍人口等等，这些意见有些比较统一，有些也有明显对立的分
8、歧。这些意见我们都予以全面考虑、分析，绝大多数在办法和标准中予以采纳。应该说，办法和标准的起草是一次尊重民意、汇集民智的决策过程。当然，我们也充分认识到，办法和标准也并非毫无瑕疵，有一些问题还要进一步深入研究、探索，在实践中完善，也有一些问题圄于理想和现实之间的差距，很难准确回答，比如，限价房的供地多少才科学、合理，才能做到民生改善与经济发展的和谐统一；中等收入阶层如何界定才能平衡各方利益；收入审核如何设定才能实现现实操作与公平分配的完美统一等等。也因此，我们将办法和标准定位于试行政策，这既是基于限价房本身正处于探索试行阶段的实际情况，也是基于公平概念更多地存在于相对层面而非绝对层面的认识。实
9、际上，对限价房政策过多地求全责备和过于追求完美，并不能解决实际问题，反而伤害了政策的实效性，实际上阻碍了限价房的发展。“摸着石头过河”，在不断“试错”中完善政策才是实事求是、科学决策的正确态度。三、办法和标准的精髓（一）按照“长期政策、灵活措施”的原则，将销售对象、最高销售限价标准等需要灵活调整的内容，通过每年定期编制和公布标准来具体规定。办法只规定原则性规定。这种做法一是能充分体现限价房政策“灵活措施”的特点。每年定期确定范围的做法有利于政府根据房地产市场运行情况和居民的实际收入水平，通过及时、灵活地确定销售对象范围和限价标准，避免调控不足或干预过度，保持限价与中等收入阶层的收入水平相适应。
10、二是有利于维护政策的稳定性，体现限价房政策“长期政策”的特点。如前所述，限价房政策是一项需要长期坚持的住房政策，因此，在确定限价房销售对象和限价标准时应尽量避免一次性将范围固定，导致政策需要频繁变动、调整，影响政策的稳定性。（二）当前标准将销售对象定位于首次置业者。办法和标准从影响民生和谐的最突出、最紧迫的矛盾着手，定位于优先解决户籍人口中的无房家庭的住房问题，首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求。当前优先解决此类人群的住房问题，不仅有利于社会稳定，而且有利于抑制投机性需求，规范市场秩序，抑制房价的不合理增长。办法和标准将销售对象定位于首次置业者的做法得到了社会各界的普遍认可。（三）通过制度
11、设计基本排除了高收入阶层投资限价房的可能，体现限价房对应解决中等收入家庭住房困难问题的政策宗旨。一是套型限制为90平方米以下，排除了部分富裕家庭购买此类住房改善住房条件的可能。二是购买对象限制为首次置业者，户籍富裕家庭中符合该条件的已经很少，根据2006年全市住房现状抽样调查结果，2006年我市户籍人口住房私有率已达到86.5%。三是严格限制利用限价房进行投资牟利，富裕家庭以子女（男性须年满25周岁，女性须年满23周岁）名义购买此类住房用于投资的空间很小，投资需求基本可得到抑制。四是限制已购限价房者再次置业，进一步抑制了富裕家庭投资限价房的意愿。四、几个需要重点说明的问题（具体说明见附件）（一
12、）关于优先购买权的说明。在符合条件的申购者中，已婚家庭以夫妻名义联名购买的享有优先购买权，即购房时先由此类家庭优先选房、购房，有剩余房源的才由单身的申购者选购。已婚者以个人名义申购的不享有优先购买权。这种规定主要基于以下考虑：通常情况下，已婚家庭解决住房问题比单身人群更为迫切，同时，已婚购房者以夫妻双方名义购买限价房对于解决住房问题所产生的积极效应也是双倍的，因此，办法给予已婚家庭以夫妻双方名义购房者以优先购买权。（二）关于申购限价房收入条件的说明。根据限价房对应解决中等收入家庭住房问题的政策制定意图，2007年和2008年申购限价房收入条件的限制确定在家庭税前年收入不超过20万元，个人税前年
13、收入不超过10万元；申请人在购房限价房时如实自行申报。主要基于以下考虑：第一，如前所述，目前限价房的制度设计基本能排除高收入家庭投资性的购买。第二，收入线基本符合我市中等收入家庭的实际。根据2006年广州年鉴，2005年我市中等偏上家庭的年可支配收入在7.3万12.2万元之间，如按10%左右的年收入增长率来测算，2008年，我市中等偏上家庭的年可支配收入应在9.7万17万元左右，折算为税前收入在11万19万元左右。20万元的收入线也基本能符合我市当前中等收入家庭的收入上限。第三，根据测算，有能力购买限价房家庭的年可支配收入上限在19万元左右，相当于税前家 庭年收入约21万元，基本与此次限价房2
14、0万元的家庭收入上 限条件相吻合。考虑到我国的住房政策提倡和鼓励以家庭为主解决住房问题的精神，将个人申购限价房的收入上限定在家庭年收入的一半，即税前10万元。 第四，对于收入条件的审核问题，标准采取了由申请人如实自行申报的办法，没有专门设定收入审核程序，主要理由在于：一是由于我国信用体系建设滞后等原因，居民的实际收入状况很难准确核实，加之中等收入阶层范围较广、人数较多、收入层次也较为复杂和丰富，如采取主动事前审查的办法，政府不仅需要投入大量行政成本来审核和监管，而且，审核和监管工作的全面性、准确性和及时性也难以保证。二是办法对申请人不如实申报收入骗购限价房购买的情况，设计了较严格的事后处罚措施
15、进行约束，不如实申报收入的法律风险较大。申请人收入情况在购房前将向社会公示，接受社会监督；公示期间未能发现虚报、瞒报收入情况的，购房后一经举报和发现，还可以收回房屋，撤销产权登记，永久取消限价房资格，并依法依约定追究法律责任。三是如前所述，办法和标准在设定收入条件之外的制度设计已经基本排除了高收入家庭投资购买的可能，客观上最大程度地减少了虚报、瞒报收入情况的出现。（三）关于限价房销售程序。第一，为保证销售对象、销售价格等限制性条件的落实，防止开发建设单位违规操作，保证限价房资源公开、公平、公正地分配，办法规定由市国土房管局和属下中介管理所负责申购登记、资格审核和销售全程监管，不由开发建设单位负
16、责申购登记和资格审核工作，只由其根据政府审核确认的有效购买者名单和顺序，依次与购房者签订买卖合同。第二，申购程序具体为，先通过网络或现场方式提出具体限价房楼盘的购房申请，市国土房管局根据申请情况进行预登记，时间不少于10日。预登记结束后网上报名者还需要到现场凭有关证明材料进行申购资格确认；申购资格确认后，我局将公开摇珠按优先购买和一般购买两类确定购房顺序；摇珠后进行实质资格审核和公示，不符合条件的将剔除，购房顺序依次替补；最后，合格有效的购房者名单和购房顺序，我局将通过信函等方式送达购房者和开发建设企业，并向社会公告。购房者在规定期限内按顺序与开发建设企业签订限价房买卖合同。（四）关于将销售对
17、象确定为户籍人口的说明。主要基于以下考虑：第一，根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”等国家政策的要求，地方政府应优先立足于解决户籍人口的住房问题。第二，限价房作为全新的住房类型，在政策的试行期内，难以全面掌握市场反映和供求关系，销售对象范围不宜一下子开得过大，以免对房地产市场造成冲击。（五）关于首次置业范围的说明。第一，首次置业的范围是指在广州市辖区范围内（不包括从化、增城）内没有独立套型的住宅产权登记记录，曾经由于购买、继承、受赠等原因拥有住宅，但由于产权转让现在没有住
18、房的也不符合申购条件。已签订商品住宅买卖合同但尚未办理产权登记的也视为已有住房，不符合申购条件。从化、增城由于属于具有独立行政审批权限的县级市，本次暂不纳入适用范围，即从化、增城市户籍居民不在本次销售对象范围，同时为体现政策的公平性，在从化、增城市的房产也暂不纳入审核范围。第二，审核首次置业要查核夫妻双方名下房产登记记录，即即使以个人名义申购，但夫妻另一方曾有过住宅产权登记记录的也不符合申购条件。第三，我市已建立了较完善的住宅产权档案系统，最早的档案登记记录可查册到清代，因此，申购人住宅产权登记记录可以做到准确查实。限价房政策作为一项长期政策和灵活措施，应坚持循序渐进、逐步推进的原则，首先应从
19、影响民生和谐的最突出、最紧迫的矛盾着手，优先解决户籍人口中的无房家庭的住房问题，公平合理地保障好居民的基本居住权利。（六）关于年龄限制的说明。由于限价房低于市场价格，为避免刺激住宅被动性需求，故要求年龄必须达到法定晚婚年龄，男性年满25岁，女性年满23岁。（七）关于最高销售价格的标准的说明标准将限价房销售价格原则上定于公开出让时同一区域、同一地段的同类型商品住房市场价格的70%。主要依据如下：第一，70%的定价标准能实现与我市经济适用住房政策的有效衔接。我市申购经济适用住房的年收入上限标准为人均年可支配收入18287元，按我市户均人口3.2，即家庭年收入约6万元，根据测算（见附件）限价房年收入
20、下限为7万元左右，能与经济适用住房年收入标准相区别、相衔接，不仅体现了分类、分层保障和调控的理念，而且也有利于住房保障和调控的范围无缝覆盖到中等收入住房困难家庭。第二，根据测算，我市有能力购买限价房的家庭年收入上限在19万元左右。如前所述，2008年，我市中等偏上收入家庭的年收入应在9.7万17万元，70%的定价标准基本符合我市中等收入家庭的收入水平。第三，与商品住宅的市场价格相挂钩，既能充分利用市场价格形成机制的合理性，也能较清晰地反映政府在限价房政策上的优惠让利空间。 附件：关于办法和标准有关规定的详细说明 关于办法和标准有关规定的详细说明 一、关于办法主要内容的说明（一）关于销售对象。限
21、价房销售对象是限价房政策最核心的内容，直接关系限价房政策的导向、限价房用地的供应规模，以及政府调控干预的范围和强度。在市场经济条件下，政府推行限价房政策应当坚持适度、合理干预的原则，在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快、供应结构不合理的情况下，应适当扩大限价房销售对象，增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳，房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下，应根据实际情况确定限价房销售对象，合理控制限价房供应规模，以及政府干预程度和范围，避免出现由于政府过度干预影响房地产市场健康、稳定发展。实际上，房地产行业作为国民经济的支柱产业，政府对市场过度干预将牵一发而动全身，直接影响国民经济的安全和稳
22、定。以香港为例，1998年，由于香港政府居屋建设计划规模较大，导致香港楼市顷刻“崩盘”，资本和金融市场剧烈波动，大批按揭购房者一夜之间变成“负资产”者，给香港经济造成较严重的影响，直到近年才得以复苏。因此，限价房政策既是一项必须长期坚持的住房政策，也是一项需要根据房地产市场变化情况而灵活运用的调控措施。基于以上认识，办法未对销售对象进行具体规定，而是采取较为抽象和原则的办法，规定应当根据本市居民住房现状、收入情况、住房保障范围和标准、房地产市场运行情况等因素确定销售对象；销售对象具体范围由市国土房管局根据实际情况每年定期确定和公布。这种设计的主要考虑有：一是能充分体现限价房政策“灵活措施”的特
23、点。每年定期确定范围的做法有利于政府根据房地产市场运行情况，通过及时、灵活地放宽和缩窄销售对象范围，来灵活调整限价房的供应规模，既避免调控不足，也避免干预过度。二是采取较原则规定的办法，也有利于维护政策的稳定性，体现限价房政策“长期政策”的特点。如前所述，限价房政策是一项需要长期坚持的住房政策，因此，在确定限价房销售对象时应尽量避免一次性将范围固定，导致政策需要频繁变动、调整，影响政策的稳定性。（二）关于户型结构限制。人多地少、人均资源贫乏是我国的基本国情，对住房户型结构进行限制和调整，是科学发展观的本质要求，对于促进住宅产业可持续发展，构建资源节约和环境友好型社会有着重要意义，尤其是对于人地
24、矛盾更加突出的广州而言，意义更加重要。办法基于以上认识，根据37号文，规定限价房的套型建设面积不得超过90平方米。一是90平方米的户型结构基本能满足中等收入家庭的自住型需求，并且高于廉租住房（50平方米以下）和经济适用住房（60平方米左右）的基本居住需求型的标准，体现了梯级住房消费的理念。二是90平方米的户型限制符合我市人多地少的实际情况，有利于扭转我市当前住房供应结构偏大的问题，有效解决土地资源紧缺与人口增长之间的矛盾。2005年，我市90平方米以下商品住房的供应面积只有总供应面积的17%，平均户型面积超过110平方米，严重背离了我市人多地少的基本市情。三是90平方米的户型限制有利于引导市民
25、摒弃贪大求阔的消费习惯，建立经济、适用、节约的理性住房消费理念。（三）关于最高销售价格。1办法规定，限价房的最高销售价格应当根据房地产市场运行情况和居民收入水平，按照地块公开出让时同一区域、同一地段、同一类型商品住宅市场价格的一定比例确定。具体比例由市国土房管局每年定期确定和公布。主要考虑有三点：第一，作为一项长期政策和灵活措施，限价房销售限价应根据不同时期的商品住房市场价格和居民实际收入水平灵活确定，以保证价格能基本符合我市中等收入家庭的购房能力。第二，与商品住宅的市场价格相挂钩，既能充分利用市场价格形成机制的合理性，也能较清晰地反映政府在限价房政策上的优惠让利空间。因此，这种做法是香港、北
26、京、成都等城市的普遍选择。第三，与商品住宅的市场价格相挂钩，也有利于将限价房价格与经济适用住房价格相区别，体现分类、分层调控的理念。2限制价格是楼盘的最高销售限价，具体销售价格由开发建设单位根据市场需求、房屋朝向、楼层等情况确定。（四）关于优先购买权。通常情况下，已婚家庭解决住房问题比单身人群更为迫切，同时，已婚购房者以夫妻双方名义购买限价房对于解决住房问题所产生的积极效应也是双倍的，因此，办法给予已婚家庭以夫妻双方名义购房者以优先购买权。（五）关于限价房销售程序。为保证销售对象、销售价格等限制性条件的落实，防止开发建设单位违规操作，保证限价房资源公开、公平、公正地分配，办法按照“政府主导、全
27、程监管”的原则，设置了限价房销售程序。一是由市国土房管局全程负责销售监管工作，避免由于开发商负责销售而产生社会各界的诚信担忧。二是建立了购买预登记、预登记审核、公示等制度，保证限价房阳光分配，真正惠及政策确定的对应群体。三是将限价房纳入房屋管理系统，实行网上签订买卖合同、网上登记备案，预售款全额全程监管，杜绝开发建设单位违规销售行为。四是设立了销售方案审核环节，将销售方案作为核发预售证的条件之一，进一步约束开发建设单位规范销售。（六）关于限价房项目在建抵押限制。为防止开发企业利用限价房用地和在建工程进行融资，而导致土地不能及时开发和向市场供应住宅，办法规定开发企业不得进行限价房用地和在建工程抵
28、押。（七）关于限价房上市限制。限价房定位于满足自住性需求为重点，同时购买了限价房的业主也实际享受了住房公共福利优惠，因此，限价房政策应当防止购房业主利用公共福利谋取利益，抑制投机性需求进入限价房市场。办法根据以上认识，参照我市经济适用住房的相关规定，限制购房业主自办理权属登记之日起5年内不得出租和转让；5年后，购房者出租或转让限价房的，须按出租或转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计收。（八）关于已购限价房后再购商品住宅的处理。如前所述，限价房政策的导向是以解决中等收入家庭自住型住房需求为重点，引导建立资源节约型的住房消费理念，因此，已购限价房后再次购置或拥有住宅物业，既容易让人怀疑
29、申购者是否属于中等收入阶层，让人质疑其申购时是否存在投机意愿，也不符合限价房政策倡导经济、适用、节约型的住房消费理念。基于上述认识，办法规定，限价房业主5年内再次置业前必须以原销售价格结合成新将限价房回购给政府或由政府重新安排给其他符合条件的购买者购买；政府不回购、不安排或5年后再次置业的按照补交土地收益价款的办法处理。（九）关于剩余房源的处理。开发企业公开销售两年后仍有剩余住宅的，为避免资源闲置，政府可优先收购。政府放弃优先收购权的，允许开发企业申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，自行处置商品住宅。同时，规定开发建设单位应全额补缴政府的优惠让利，从利益上斩断开发建设单位捂盘惜售的动机。（
30、十）关于特殊群体参照适用限价房政策问题。在城市建设和经济发展过程中，我们也经常会遇到一些特殊群体的住房需求问题，例如，部分产业是广州经济社会发展所急需引进的重点产业，对于广州科学发展和民生福祉的提高有着重要意义，但这些重点产业员工的住房问题直接影响吸引投资的成败，对于这些特殊群体的住房问题，不能通过经济适用住房或集资建房来解决，因此，参照限价房的政策妥善解决不失为一种适宜的选择。此外，市政工程建设和旧城改造中的被拆迁家庭为城市的建设和发展做出了贡献，政府有责任妥善解决此类家庭的拆迁补偿安置。对此类家庭，参照限价房的政策来安置，既体现城市建设和发展成果公平共享的理念，也有利于市政重点工程和旧城改
31、造项目的顺利开展。因此，办法规定，可以参照限价房政策，建设面向城市建设被拆迁家庭、重点发展产业的从业人员、中高级专家等特殊群体的住房，优先供应给这些群体购买。二、关于标准的说明（一）关于将销售对象确定为户籍人口的说明。主要基于以下考虑：第一，根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”等国家政策的要求，地方政府应优先立足于解决户籍人口的住房问题。第二，限价房作为全新的住房类型，在政策的试行期内，难以全面掌握市场反映和供求关系，销售对象范围不宜一下子开得过大，以免对房地产市场造成冲
32、击。基于上述考虑，2007年和2008年销售对象标准确定为广州户籍人口。（二）关于销售对象定位于首次置业的说明。主要基于以下考虑：第一，限价房政策作为一项长期政策和灵活措施，应坚持循序渐进、逐步推进的原则，首先应从影响民生和谐的最突出、最紧迫的矛盾着手，优先解决户籍人口中的无房家庭的住房问题，公平合理地保障好居民的基本居住权利。第二，首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求。当前优先解决此类人群的住房问题，不仅有利于社会稳定，而且有利于抑制投机性需求，规范市场秩序，抑制房价的不合理增长。（三）关于年龄限制的说明。由于限价房低于市场价格，为避免刺激住宅被动性需求，故要求年龄必须达到法定晚婚年龄，男性年满25岁，女性年满23岁。已婚家庭不符合年龄限制的同样不符合申购条件。（四）关于申购限价房收入条件的说明。根据限价房对应解决中等收入家庭住房
