1、某度假山庄项目可行性研究报告某度假山庄项目可行性 研究报告一项目概况 5（一） 拉萨林芝地区酒店市场分析 5（二） 某度假山庄简介及区位特点 6（三） 乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色 7二、 修建某度假山庄酒店的意义 7三、 某度假山庄酒店的规划设想和设计档次 7（一） 酒店客房标准 8（二） 配套设施标准 8（三） 装饰布局标准 9（四） 前厅（大堂）标准 9四、 某度假山庄酒店工程修建可行性 10（一） 建筑结构 10（二） 空调设备 10（三） 锅炉及热交换设备 10（四） 供水设备 10（五） 排水系统 10（六） 供电设备 11（七） 电梯设备 11五、 某度假山庄修建酒店的优
2、势条件 11（一） 某度假山庄外观现状 11（二） 某度假山庄内部结构 12（三） 酒店新增基本设备基本 12（四） 酒店与别墅互为补充 12（五） 修建费用低、周期短 12六、 修建后某度假山庄酒店功能介绍 13七、 某度假山庄修建成本及修建前后收益对比 14八、 酒店的经营成本及效益分析 17（一） 酒店年营业收入测算 17（二） 酒店年经营成本测算 20九、 财务分析 26（一） 投资回报分析 26（二） 盈亏平衡分析 28（三） 现金流量预测表 33十、某度假山庄业主分布态势及业主参股方式 34（一） 业主分布态势 34（二） 合作方式 35十一、某度假山庄的公司治理结构 36（一）采
3、用股份有限公司形式3640（二）公司治理结构十二、拉萨某度假山庄酒店经营管理4646（一）自行管理（二）聘用酒店顾问公司46（三）纳入酒店管理集团经营体系46十三、项目的社会效益分析46十四,结语47附件:48一项目概况某度假山庄及别墅式度假村，以休闲，度假，旅游，住宿，餐饮，娱乐，租赁， 销售为一体的综合性经营项目，项目主要依托林芝地区丰富的旅游资源和 独特的地理环境，随着西藏地方经济快速发展和当地基础投施不断完善 ，特别是林芝机场和青藏铁路的幵通，林芝地区的旅游将会每年成倍的增长 旅游业将是林芝地区的支柱产业由于林芝旅游业起步较晚，旅游基础设施较以前有所改变 ，但还是无 法满足日益增长的旅
4、游消费要求 ，加上现代旅游消费观念的改变 ，人们从喧哗的高楼大厦到现在的宁静享受自然 ，从单一的旅游到现在的休闲度假级别低，设施简陋，传统接待方式等，己无法适应现代旅游消费观念 ，所以 我公司经过多次调研，在离八一镇较近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的 工布山庄，山庄具有地方民族特色又有现代元素 ，既能让游客充分领略到独特的异域风情的同时，又能享受到优质高效的现代化服务，满足游客追 求新奇，追求个性化的需求，既改变以往林芝留不住过夜游客的局面 ，也改变林芝目前无一家真正具有工布特色和现代元素的休闲度假山庄的局面 拉萨某度假山庄酒店项目计划书（一）拉萨林芝地区酒店市场分析随着观光、旅游探险等现代服
5、务业迅速发展，林芝对高档宾馆的需求 量也不断提升。据林芝地区旅游局统计，自 2005年以来，林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达 17% 2007年达到每晚每间1213元，平均出租率均高于72%这一良好水平。这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从八一镇到加加丁嘎村由西向东，在 不到1公里的距离里，既将建设的某度假山庄及别墅式度假村作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级 别墅式度假村建造，将打破林芝 地区住宿供不应求的局面。此外，其中有半数以上国外游客将会在林芝停 留过夜、近百个小型旅游局将在林芝设立分公司，旅游业将会高速发展， 高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。拉萨作为神秘之都及国际性旅游观
6、光城市，探险旅游业非常发达。据 统计，仅林芝地区一年的旅游人数就高达 26000个，随过冬季旅游的幵放一年365天几乎都有游客，林芝将会吸引海内外游客 7000千人次，旅游观光者居西藏地区之首，这些观光者将成为林芝高星级酒店重要的客户资 源。2010年前拉萨酒店业规模将大幅度扩容， 床位将从现在的270张增加到3400张，其中星级酒店的床位将从现在 120张的基础上增加到280张。综上所述，根据林芝高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间， 把某度假山庄部分楼层修建为酒店，组建某度假山庄酒店是符合市场发展 需要的。（二）某度假山庄简介及区位特点林芝地区地处西藏拉萨市东部，交通十分方便，居离
7、拉萨市200多公里, 居林芝区府八一镇一公里左右，这里有茂密的森林，陡峭的峡谷，宁静的湖 泊,奔腾的江河，高耸的雪山，碧绿的草地，享补独特的民俗风情，使林芝成 为一幅神奇美丽的画卷，素有西藏林芝赛江南的美誉，也是西藏地区旅游 的首先目的地，随着生态旅游的升温，更受国内外游客睛睐，特别是林芝机 场和青藏铁路的幵通，林芝地区的旅游将会每年成倍的增长 ，旅游业将是林芝地区的经济支柱产业，（三）乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色1.公司简介乌孜房地产开发有限公司成立于 2003年3月15日是一家集.房地产开发.销售及酒店经营，食品饮料生产加工综合性企业公司现有固定资产 8干万元,注册资金3000万元
8、,其中乌孜房地产开发有限公司注册资金 500万元,江孜县乌孜大酒店（三星级）注册资金970万元，日喀则乌孜大酒店 （三星级）注册资金1500万元,乌孜食品饮料发展有限公司注册资金 1000万元，现有职工250多人其中高级管理人员11人，中级管理人员23人特 别是乌孜房地产开发有限公司，近几年来在江孜，日喀则地区业绩娇人，并 热衷于社会福利事业.并多次得到当地政府的好评和奖励.二、 修建某度假山庄酒店的意义林芝地区地处西藏拉萨市东部，交通十分方便，居离拉萨市200多公里, 这里有茂密的森林，陡峭的峡谷，宁静的湖泊，奔腾的江河，高耸的雪山，碧 绿的草地，享补独特的民俗风情，使林芝成为一幅神奇美丽的
9、画卷 ，素有西 藏林芝*江南的美誉，也是西藏地区旅游的首先目的地 ，随着生态旅游的升 温，更受国内外游客睛睐，特别是林芝机场和藏铁路的开通 ，林芝地区的旅 游将会每年成倍的增长，旅游业将是林芝地区的经济支柱产业 ，三、 某度假山庄酒店的规划设想和设计档次上述部分，我们着重分析了拉萨高星级酒店的发展现状以及修建某度假山庄酒店的意义，正是基于此，我们建议某度假山庄应按照四星级酒店标准来进行修建。酒店拟按照如下标准进行修建：（一）酒店客房标准酒店将设计客房楼层共 4层，计划拥有83间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房，其中，豪华套房 4间、商务间10间、标准房69间。酒店房间力求
10、装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、 茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李 架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他 适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷 热水龙头、梳妆台（配备梳妆镜和必要的盥洗用品）、浴缸并带淋浴喷头（或 只设单独淋浴间），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采 用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物 照明度良好。客房拥有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹 风机。24小时供应冷、热水。程控电
11、话可直拨国内和国际长途。提供国际 互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视 机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施； 有内窗帘及外层遮光窗帘等。（二）配套设施标准大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴，可满足不同宾客不同的饮 食文化需求； 设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美 发厅等，使宾客在休闲中消除紧张、疲劳； 典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内大型商务会议、婚 宴，是举行各种规模国内会议、宴会的最佳场所；大型购物天地汇集西藏各地区精品，让宾客“足不出户”即可满载而 归；酒店拥有近100个泊车位的停车场
12、，能完全满足各类客人的停车需要； 同时商务中心主要将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、 国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等 服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。（三）装饰布局标准酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采用 高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符 合LB/T001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。 对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生，并维持正常功能。员工更衣 室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有 相应的管理制度，与酒店星级形象相一致。（四）前厅
13、（大堂）标准酒店大堂设在酒店裙一楼， 面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华， 风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与酒店规模、星级相适应 的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务： 24小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务 （商品除外）；提供信用卡服务；提供外币兑换服务；接受客房预订；在非经营 区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；能够用英语提供 服务等等。四、某度假山庄工程修建可行性（一） 建筑结构某度假山庄建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层 面积及四星级酒店房间设置标准， 酒店可修建为69个标间，10个商务间。 4
14、个豪华套房，如市场需要，可将酒店的一个单层修建为 10个豪华套房。（二） 空调设备某度假山庄购置冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店的需要，酒店区域空调需要单独配置功率较小的两台冷水机组及相应设备，以便 24小时独立运行供应冷气。（三） 锅炉及热交换设备某度假山庄现有锅炉三台，可以供某度假山庄使用，别墅楼区域锅炉 也要单独配置，以便冬季 24小时独立运行供暖。注；（如不须供暖此项可 跚除）.（四） 供水设备某度假山庄将修建水塔一座，其中水箱容量是 5吨。因此，水压和流量等也符合酒店所需标准。（五） 排水系统排水问题是某度假山庄修建为酒店的最大问题。目前某
15、度假山庄没有 下水道管道，酒店修建必须要对所有排水管道进行布管。另外，排水系统 还需要配备污水处理装置。（六） 供电设备某度假山庄需（1000A）变压器一台,能满足单个楼层均能提供 3X 200A的容量，因此，酒店修建完成后，就可以符合酒店的用电需求（七） 电梯设备某度假山庄主楼新增电梯 2部、货运电梯1部、主楼电梯为 OTIS电 梯，速度2.5m/s，载重为1150KG容量15人。因此，电梯要符合四星级 酒店的硬件要求。酒店经营时，可根据实际情况分区使用电梯，以方便酒 店客户迅速入住房间。（八） 酒店大堂某度假山庄一楼裙楼是按照四星级的标准进行设计的。而酒店修建需 要把一楼裙楼按照四星级酒店
16、标准进行修建。修建后，一楼大堂将有咖啡 吧、茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂、大门、停车场、电梯设备等均要 符合高星级大型酒店的规模要求，以便有与高星级酒店相对应的高档次、 高品味的公共设施、最现代的优雅环境。五、某度假山庄修建酒店的优势条件（一） 某度假山庄外观现状一个外形设计具有鲜明个性的酒店建筑无疑会给人们留下难忘的印象，同样也为其收益打下良好的基础。某度假山庄是林芝地区第一幢高档次建筑，外观朴实不失典雅，内部华丽不失舒适 ，及要突现藏式文化又要不失现代高雅，而与周边建筑相比自成特色，完全符合高星级酒店建筑的外观标准。（二） 某度假山庄内部结构某度假山庄建筑结构为框架结构，根据每层面积及四
17、星级酒店房间设 置标准，酒店每层面积均可自由分割，楼层局部的调整对酒店结构及每层 总体布局影响很小，有效降低了酒店内部改造成本，为将来内部布局的合 理变化提供了方便。另外，高等级酒店一般都拥有自己的裙楼，某度假山 庄的二层裙楼，为合理布局会议中心等配套设施打下良好基础。（二）酒店新增基本设备基础目前，某度假山庄新购置基本设备基础。如酒店空调设备、供排水系 统、供热系统、电梯设备、供电设备、停车场等配套设施，都要能够完全 适应酒店的运营。另外，某度假山庄是星级酒店，因根据四星级酒店的硬 件标准，需添置最基本酒店设备。（四） 酒店与别墅互为补充高级住宅别墅和高星级酒店的有机组合对山庄来说，是全新高
18、效的主 题式商业组合，国内风景区很多知名酒店均采用此组合，在这种商业组合 中，别墅为酒店提供商务客源，酒店为别墅带来高档的酒店式物业管理。 两者商业模式既相对独立又互为补充。（五） 修建费用低、周期短-利用某度假山庄现成土地修建四星级酒店 ，修建用费较低，若以4个楼层计算，修建费用可控制在 2650万元人民币左右。若要是在拉萨地区 另寻新址兴建类似级别的酒店，所需资金至少将达 3500万元。与此相比，修建酒店显得经济实惠。另外，修建酒店周期也较短，若修建 4层楼，所需时间至多2年。而要是在拉萨买地建酒店， 从购地到竣工直至酒店营业， 一般需要三至四年时间。六、修建后某度假山庄酒店功能介绍某度假
19、山庄的主楼、一楼裙楼、二楼裙楼以及停车场，计划修建 豪华套房4间、商务间10间、标准房69间。每个装修雅致的客房和套间均备 有闭路彩色电视、单独的浴室和淋浴、单独控制的空调系统、国际直拨电 话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为宾客及时转播国际电视 节目。另外，酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动火警系统以 及电脑管理系统等现代化设施。 另外，酒店还将拥有：（1） 现代化的商务中心，面积100平方米，位于群1楼；（2） 设备完善的健身房，面积150平方米，位于裙2楼；（3） 高档购物中心，面积200平方米，位于裙1楼；（4） 可同时容纳160人参会的会议中心（可分隔为4-6间小型会
20、议室）， 面积300平方米，位于裙2楼；（5） 典雅别致的咖啡吧、酒吧、茶吧，面积200平方米，位于裙1楼。（6） 大型宴会餐厅，可以和某度假山庄现有餐厅幵展合作。（7） 停车场，面积3000平方米。酒店主要功能附表： 图表4:某度假山庄酒店主要功能表序亏号酒店功能面积（单位：平方米）备注1豪华套房1035. 132商务间、标准房9316. 173停车场30004商务中心100修建费用25万5健身房150修建费用30万6大型会议中心300修建费用50万7咖啡吧、酒吧、茶吧200修建费用60万8餐厅300修建费用50万七、某度假山庄修建成本及修建前后收益对比（一）某度假山庄修建成本根据某度假山庄
21、 修建的初步规划，将从 某度假山庄选择三个楼层作为 酒店楼层，另外酒店裙楼将修建为酒店大堂，据此 大酒店总面积为15664.08平方米，其中，（1）客房面积为：10351.3平方米；（2） 停车场面积3000平方米；（3） 楼大堂面积约为1834.43平方米（4） 其他功能设施面积约 1400平方米若以其中一个楼层修建为酒店豪华套房，其它三个楼层修建为商务间 和标房来计算，则有1035.13平方米修建为套房、9316.17平方米修建为 商务间和标房。大酒店各功能区域面积比例图如下：图表5:某度假山庄酒店功能区域面积比例图大涧店功能区域jin枳比例阁根据四星级酒店设计标准，某度假山庄酒店修建工程
22、将包括以下几个大的 项目：（1）套房装饰；（2）标房装饰；（3）房间机电；（4）酒店设备;（5）套房家具、窗帘等；（6）标房家具、窗帘；（7）大堂改造等。下 面用图表示某度假山庄酒店修建工程预算：_ 图表6:某度假山庄酒店修建工程预算表编田号项目名称单位工程量单价（元）合计（元）1山庄宾馆主体修 建费用15664.081700109648562豪华套房装饰1035.1310501086886.503商务间、标房装9316.178808198229.60饰4房间机电10351.31201242156.005酒店设备项111560001156000.006套房家具、窗帘1套1215019.3818
23、0232.567商务间、标房家套17111816.352020595.85具、窗帘8酒店其他主要功 能1200000工程总造价元26048956.51备 1、酒店设备项目，包括空调购置、增加锅炉交换器等，属于暂估 注： 修建成本； 2、一楼酒店大堂修建费用，属于暂估修建成本；根据该工程预算，工程修建费用大致如下：（1） 山庄宾馆主体及小型别墅修建面积为 15664.08平方米,按照每平方米700元，（2 ）大酒店豪华套房装饰面积为 500平方米，按照每平方米1050元的经济指标计算，酒店套房装璜工程造价为 1086,886.5元；(3)大酒店商务间、标房装饰面积为 9316.17平方米，按照每
24、平方米880元的经济指标计算，酒店标房装璜工程造价为 8198,229.6元；(4)酒店改造机电部分的工程费用若按照每平方米 120元的经济指标计算，4个楼层的机电费用为1242156元。(5) 酒店其他主要功能设施如商务中心、健身房、大型会议中心、咖啡 吧、酒吧、茶吧等，其改造费用约 215万元。酒店改造工程总体费用，除了包括套房、标房、机电部分的改造费用，还 应该包括酒店设备的更换费用、酒店房间家具、窗帘等费用。根据表格显 示，酒店修建工程总造价为 26048956.51元。各项目修建费用占总修建费用的比例如下图表示： 图表7:某度假山庄酒店修建费用比例示意图八、酒店的经营成本及效益分析（
25、一）酒店年营业收入测算某度假山庄酒店拥有 83间客房，其中套房4间、商务间10间、标 准房69间；另外，拥有大型会议中心、高级西餐厅、咖啡吧、健身房、 商务中心等酒店配套设施。（1）营业收入:主要是酒店客房收入。按照套房价格500元/日、商务间300元/日、标间200元/日计算，酒店 出租率按照60%计算，酒店客房年收入为964.98万元：其中，高级套房 年收入为43.2万元、商务间年收入 64.8万元、标准间年收入 856.98万 元。各房间类别年收入比例表：图表10:某度假山庄酒店各房间类别年收入对比表随着拉萨旅游热的升温，未来几年林芝高星级酒店的出租率将有稳 步上升，另外，酒店房间价格也
26、将大幅度增长，因此，某度假山庄酒店的从2010年至2014年，按照某度假山庄酒店客房出租率每年按照 1%比例上升，客房价格按照每年10%的比例增长来计算（据林芝地区旅游会展处 统计，自2005年以来，林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均 增幅达17%我们此处计算为保守测算），那么某度假山庄酒店客房年收 入将呈现稳步上升趋势。某度假山庄酒店客房价格增长大致如下：图表11:某度假山庄酒店20010 2014年客房价格表201(02011201220132014套房500585650760850商务间300350410470575标准间200235270400450某度假山庄酒店2010年至2
27、014年客房收入增长图（单位：万元）： 图表12 :某度假山庄酒店2010 2010年客房年收入增长图客房年收入増长示意图（2）其他收入：主要是酒店会议中心、餐厅、健身房、商务中心、停车 场等配套设施的年收入。根据对林芝地区高星级酒店经营情况的调查，一般高星级酒店会议室、餐 厅及其他配套设施的年收入约为 100万元。若酒店会议中心大力幵拓市场， 作为自治区各地区召幵会议的主要会场之一，那么酒店会议中心的年收入 还将有较大的提高。另外，根据目前停车场状况，我们预计停车场年收入 为5万元左右。营业收入汇总列表：（单位：万元）图表13 :某度假山庄酒店营业收入汇总表收入高级套房一商务间标准间配套设
28、施|停车场总计数额43.264.8856.9810()21066.98注：酒店出租率按照60%计算。（二）酒店年经营成本测算（1）营业成本主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，高 星级酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本及客户早餐成本等。一般情况下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率 60%计算，某度假山庄酒店客房年材料消耗费用约26.89万兀；按照早餐成本每份 10兀、每个客房每日2份早餐计算，每年早餐成本费用约 35.86万元（2）营业费用营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等，
29、若按照 每平方米月管理费1元计算，那么某度假山庄酒店年物业管理费约为 16.3.万元（此处计算，不包含停车场面积；另外据了解，四星级酒店年水电、 燃油等能源消耗费用约 80万元。基层员工工资：根据下文所示的某度假山庄酒店岗位设置和人员编制 表，我们预编酒店基层员工为 98人。按照目前拉萨高星级酒店基层员工 工资的一般水平（每月平均薪水 900元、含四金），某度假山庄酒店基层 员工年工资总额约106万元。其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费 用。据了解，高星级酒店年宣传、广告费用约 10万元。（3）管理费用管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。管理层工资：根据下文所示的某度假山庄酒店岗位设置和人员编制 表，我们预编酒店管理层员工为 10人。按照目前拉萨高星级酒店管理层员工工资的一般水平（平均年薪 3.6万元、含四金），某度假山庄酒店管 理层员工年工资总额约 36万元。公司开办费用：主要包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开 业典礼费用等，开办费用合计 30万元（其中装饰费用约为 25万元）。公 司开办费用按照年摊销，每年摊销费用为 6万元。
