1、购房合同公摊面积比例购房合同公摊面积比例篇一：公摊面积是不是越小越好,购房人如何约定公摊面积？公摊面积是不是越小越好，购房人如何约定公摊面积？一、公摊面积是不是越小越好公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。随着现代多层和高层住宅的发展，过去单门独院、一幢建筑物一个单一的产权主体的格局被打破，一套商品房的产权人既拥有对套内建筑面积的专有权，也拥有对公用建筑面积的持份权。根据建设部和北京市的相关规定，公用建筑面积由两部分组成：一是大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、
2、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。二是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。显然，如果走廊、过道、楼梯间等面积过小，尽管计价面积小了，但也会给业主的上下出行带来不便。由此可见，公用建筑面积的大小不仅影响到商品房的价格，而且关系到业主居住的舒适度。所以说，公摊面积并非越小越好。二、购房人如何约定公摊面积目前各地使用的商品房买卖合同大部分为建设部或当地房屋主管部门制定的示范文本（以下简称合同文本），合同文本中均会涉及到公摊面积的约
3、定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。首先，购房人应当在合同主条款中约定公摊面积的具体大小，并在合同附件有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。因为合同文本中一般都有共有建筑分摊部位变更的约定，所以上述附件的约定越详细具体，对购房人就越有利。一旦发生变更的情形，开发商就必须履行通知义务，而购房人则享有是否退房的选择权。其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件中要做诸如此类的明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分
4、摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同，从而为购房人提供有效的保障。公摊面积过大，势必降低房屋的性价比，过小，则影响居住的舒适度，那么，公摊面积多大才适宜呢？对此，可以用公用建筑面积分摊系数（简称分摊系数）来衡量。篇二：住宅公摊比例普通住宅的一般公摊比例：多层：8%15%小高层： 10%20%高层：15%30%通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在510这个范围内都是正常的，超出10的也有可能，不过少见。在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在1520之间。 在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-
5、25之间。 在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在1822之间。 在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在2030之间。房屋公摊面积该占多大比例无论是高层还是多层，商品房都有公摊面积。可公摊到底摊了些什么面积是如何计算的不少购房百姓对此并不清楚，他们担心房子被开发商“注水”。沈阳市房产局百姓购房通过本报民生热线向购房百姓解答与房屋公摊面积有关的问题。公摊面积该占多大比例公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑
6、之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以沈阳市房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。公摊面积如何计算房屋公摊面积的计算公式是，房屋的总建筑面积乘以公用建筑面积除套内建筑面积之和。公用建筑面积公摊系数等于公用建筑面积除套内建筑面积之和。住宅楼的商品房公摊系数是左右，高层住宅楼的商品房公摊系数是
7、左右。购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘大队查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作，房屋认证以整幢楼为单位，一般不接受散户的测绘委托，如进行法律诉讼，测绘大队接到法院委托进行测绘，费用由委托方承担。哪些不计入公用面积哪些面积不计入公用面积即作为人防工程的地下室;高层低于米的夹层、技术层、地下室、架空层;利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋;与房屋室内不相通的房屋伸缩缝;活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在米以上的部位，按其外围
8、水平投影计算面积;层高小于米的部位，不计算建筑面积;屋顶为斜面结构房屋，层高在米以上部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于米的部位，不计算建筑面积。挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。篇三：关于公摊及合同规定公摊建筑肯定是计入成本与价格中的。什么是房屋公摊面积？实际上，大部分的面积误差纠纷往往是由于公摊面积的计算问题引起的。如何计算公摊面积？首先我们要知道公摊面积包括哪些一、什么是房屋公摊面积？（一）公摊建筑面积究竟包括哪些内容：根据商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第8条、第9条的规
9、定，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。（二）商品房不应分摊的共有建筑面积：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。二、如何确定公摊面积？（一）公摊面积的确定原则：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：1、多层商
10、品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。（二）公用建筑面积的计算方法购房者在购房时，看一看作为合同附件的公摊规则等，如果出现不应计入面积的部分可以要求剔除，例如已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积等。根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面
11、积。2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。也就是说，公用建筑面积分摊系数公用建筑面积/套内建筑面积之和。3、各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。也就是说，分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积。另外，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序，核准其公用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。除此之外，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋不能作
12、为公用建筑进行分摊。开发商不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上，公摊费用不能计在房价内。购房者在计算面积时可以咨询律师或专业机构，最重要的，开发商在销售商品房时，需要在合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。开发商如将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款属于欺诈行为，应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外，开发商无权将公摊面积再次出租或出售，需要征得业主委员会的同意并将所得利益应该交由业主委员会共同管理使用。购房者要仔细看合同内容，避免开发商侵犯自己的合法权益。篇四：购房合同,面积篇一：购房合同住房面积要写清楚 以实际测量面积为准
13、购房合同住房面积要写清楚 以实际测量面积为准 有友向记者反映，最近预订了一个楼盘，房子有赠送面积，但销售人员表示，买卖合同上面不会出现赠送面积的字眼，而且房产证上也不会出现赠送的面积，只会把户型图作为买卖合同的附件粘上去。该友担心，以后如果要进行拆迁时，赠送的部分是否能获得补偿？关于这些赠送面积，在签合同时如何能确保自身的权益？对此，律师陆映文表示，一般来说，拆迁时的赔偿依据为房产证上标明的房屋面积或者实际测量面积。她建议该友，在签订房屋买卖合同时，要和房地产开发商协商好，将房屋的具体面积写清楚，不需要区分是否赠送面积，以实际测量面积为准。陆律师还提醒，赠送面积可能包括电梯、过道等和其他户主公
14、摊的面积，市民在购房时，需要注意是否存在这种情况。 另外，该友还提到，他选的楼层为15楼，而该栋楼旁边有一条规划路，以后会有建设，因此他担心建设噪音会影响到生活。对此，地产界人士黄国敏表示，会否受到噪音影响要看建设的距离有多远，如果确实受噪音影响的话，可以在窗户安装隔音玻璃，噪音会变小一点。如果噪音过大，陆律师则建议和施工单位协商，必要时可向环保局等相关部门反映情况。篇二：怎样签订正式的购房合同怎样签订正式的购房合同买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道，开发商对商品房买卖合同非常了解，都曾精心研究过，是签订商品房买卖合同的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开
15、发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的全部条款逐一解读，希望亿房友能够详细阅读、体会，相信会对购房消费起到一定的提醒和解释作用。怎样签订正式的购房合同(1)仔细阅读合同内容拿到商品房买卖合同后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，在自己全部理解之后才开始签约。(2)认准签约主体同当事人的约定商品房买卖合同开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在我市的商品房销售中，很多开发商都会委托代理公司
16、代销自己的楼盘。因此，购房者在签订商品房买卖合同时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(衡水市商品房预售许可证上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。(3) 合同第一条项目建设依据1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。2、注意开发商的三证：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，如合同中哪怕就差一证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此一证
17、，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。(4)合同第二条商品房销售依据如开发商未取得的商品房预售许可证，为实现顺利销售，在合同中填列虚假或过期的预售许可证号，则构成欺诈。(5)合同第三条买受人所购商品房基本情况购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型(几室几厅)。(6)、合同第四条买受人商品房所在项目基本情况要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有物业管理条例规定的各项权利，明确约定车库、停车场的所有权、使用
18、权(7)、合同第五条计价方式及价款明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作约定。(8)、合同第六条付款方式及期限此条是购房人最重要的合同业务，购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择;付款时应妥善保存好相关的发票、收据，此为购房人最重要的证据之一;如是选择按揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任，要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行;出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，违约金尽量低些。(9) 、合同第七条买受人逾期付款的违约责
19、任本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好，尽量不要超过每日万分之三。(10)合同第八条面积确认及面积差异处理面积差异较大，买受人享有解除权要求退房时，利息的约定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期存款利率;应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过多，导致套内建筑面积大大缩水，直接侵害了购房人的利益。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积100%关于商品房面积的计算，但是在这里还需要进一步予以详解：我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干
20、问题的解释和建设部商品房销售管理办法中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者;房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超
21、过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部商品房销售管理办法的规定。(11)、合同第九条交房期限及条件首先应明确约定交房期限;其次应明确约定交房条件，根据建设部房屋建筑工程和市政基础设施
22、工程竣工验收备案管理暂行办法的规定，证明商品房经验收合格的文件就是由衡水市建委颁发的建筑工程竣工验收备案表，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任;然后在明确约定基础设施，公共配套建筑交付的具体时间;最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。同时还需注意在商品房买卖合同中，商品房的供水、供电的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文
23、章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。(12)、合同第十条出卖人逾期交房的违约责任在商品房买卖合同中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。为保障自己的权益，约定逾期交房时间越短越好，最好不要超过1个月，约定出卖人逾期交房违约金越高越好，目前
24、衡水的开发商普遍是约定万分之二;此外在购买人的解除权约定中，开发商逾期的时间不超过30日，解除合同的违约金尽量高些。(13)、合同第十一条交接现在很多开发商都是以电话通知的方式交房，应约定开发商向我们提交房屋入住通知书建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书实测面积、钥匙收条。而这些都需要在补充协议中写明，以免事后出现纠纷。(14)、合同第十二条规划、设计变更的约定很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的
25、利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。因是开发商原因导致购房人解除合同的，开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。买受人要力争。(15)、合同第十三条关于办理房地产权属此条是相关部门联合制定的格式化条款，可以说已是尽最到力保护消费者的利益了，既然是格式化条款，也就只能一带而过。(16)、合同第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。(17)、合同第十五条关于产权登记的约定因开发商的原因，无法办理产权登记，导致购买人解除合同的，约定的
26、违约金尽量高些，最好在10%左右。(开发商常约定1%)同时，购房者还应知道，房地产开发企业取得了商品房预(销)售许可证和预登记通知单后，在与承购人签订商品房买卖合同之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续;同时，开发商应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。据相关政策如没有备案和不予备案的，一般是有下列情况之一的,不予备案：1)未经项目预登记的;2)预售的商品房项目有转让行为的(已办理项目转让变更手续的除外);3)预售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，抵押权人未出具同意出售、再抵押(按揭)的书面证明的
27、;4)不符合商品房预(销)售许可证上规定的预(销)售时限及预(销)售范围的商品房;5)其它法律法规禁止出售的。(18)、合同第十六条、十七条、十八条此三条和该合同第十三条一样为政府格式化条款。在此就没有必要注解。(19)、合同第十九条单方解除合同建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定，其违约金的比率应保持一致，保持权益的对等。(20)、合同第二十条争议解决方式对于开发商而言，千般会选择仲裁，一则是仲裁具有高效的特点，一裁终局符合市场经济迅速解决纠纷的要求，开发商不必花费太多精力;二则开发商实力相对较强，可以聘请专业律师为其出谋划策，赢得仲裁。对于购房者而言，最好选择诉讼，一则
28、诉讼费用相对低廉，相对于开发商，处于弱势的购房者诉讼时间可以不计，但诉讼成本则会考虑;二则诉讼具有可救济性，如果仲裁裁决实体错误，也只能一声叹息、后悔，而若诉讼裁决实体错误，则可以向法院申请再审，法院会再审改判为其讨回公道。因此，我们建议购房者在争议的解决方式上，尽量不要约定仲裁条款，目前我市包括我国的仲裁程序还不完善，救济途径不太畅通。(21)、合同第二十一条附件中的约定1、在买卖合同附件一商品房平面图：应要求开发商包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是
29、以实际环境为准。2、在买卖合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成：当前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这主要是因为部分开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置。3、在买卖合同附件三出卖人对该商品房的说明：此为开发商的格式话、公文话语言，一眼带过既可。篇三：购房实际面积知多少购房实际面积知多少 记者调查房屋面积背后猫腻 20XX年09月20日 09:38：舜-济南时报 沙文婧字号:t|t37人参与6条评论打印转发“买水果时发
30、现缺斤短两，我都要跟小贩理论一番，何况买房子少了平方数!” 9月初，郝女士在历山北路板桥片区买了一套二手房，按建筑面积平方米交的房款。近日装修时，装修公司测得的面积让她震惊 建筑面积仅平方米。采访中记者了解到，像郝女士这样买房后重测面积的并不多，多数购房者都是按购房合同提供的面积付房款。然而业内人士披露，房屋面积存在较大的“猫腻空间”。制图/王云峰【面积缩水】花3000元测面积，少了7平方米9月13日，郝女士接受采访时告诉记者，她所买的这套房子建于20XX年，两室两厅，前房主李先生是直接从开发单位买的。“一开始，我感觉房子挺宽敞，也没想重新测测面积，房屋装修时，装修公司的专业人员给免费测了测，
31、发现房屋建筑面积是平方米。”因对装修公司测得的结果表示质疑，郝女士专门请了一家房产测绘机构专业人员，花了近3000元，又重新测了一遍，得到的建筑面积也是平方米，这其中已加进去了公摊面积了。“一个平方7000多块呢，7个平方接近5万元!”为此，郝女士找到前房主索要差价。孰料前房主表示，他从开发单位手中买房时，购房合同上标的就是平方米。经多次交涉后，李先生最终从总房款中退给了郝女士4万元。他表示，自己会委托律师，向房屋的开发单位讨个说法。【延伸调查】多数业主购房后没重测面积记者发现，不少购房者收房后，并未去找人重测房屋面积。9月17日，记者在文化路一处高档小区随机采访了20名业主，问及收房后是否重测过房屋面积，对方均表示没有。业主于先生称：“我们主要是怕麻烦，测量楼房面积是个很复杂的活儿，若不聘
