1、17 成本优化与控制作业指引成本优化与控制作业指引1.流程要素1.1 流程目标：创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，动态成本及时调整与反馈。1.2 流程主要责任部门: 成本管理部。1.3 流程关键业绩指标(KPI):流程KPI责任部门/岗位数据来源实施成本与目标成本比值成本管理部各部门成本管理部/集团本1.4流程关键点(CP):流程关键点关键点说明支持文件经验数据库的建立参考5及时提供测算数据及优化建议参考5动态成本反馈参考52.适用范围:2.1万科各项目设计阶段、施工阶段方案优化与成本反馈工作。3.术语与定义4.职责权限4.1. 成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，进行具体测算并根据测
2、算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布，每月动态成本调整并反馈。4.2. 设计管理部：提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择。4.3. 工程管理部：负责特种设计的优化选择。5.工作程序：5.1. 方案优化流程结果反馈及案例总结 过程改进 数据测算方案优化流程 5.2. 方法与过程控制 5.2.1. 设计前期 A）开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）市场定位三方面信息。 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件政府规划要点设计指标数
3、据： 土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析，得出土地属性信息统计分析表： 市场定位：通过询问营销/设计部，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成表：B）以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是： 第一：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用： 第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售； 第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。5.2.2. 概念
4、、规划设计阶段成本控制重点： A）建筑、结构方面： 设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案，作单一产品测算以及组合方案的成本测算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。 成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）B）路网布置： 道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：1）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）2）优化出入口布置，（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使
5、用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本）3）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）C）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）： 土地利用1）地面露天车位最大化2）地面停车按照最大边线原则布置 停车方式1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位首层架空车位地上独立车库半地下车位地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。 停车位体形控制：1）高度2）单独车位面积。 车库设置1）车库宜集中设置，减少建造成本2）机械车位及地下车库高度预留。 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位
6、数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。D）控制不可销售的公建及配套建设面积： 不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性，注意提醒设计国家有了新的建设面积计算规范，偷面积而招致的政策风险需要注意避免。 通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。E）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。F）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高： ：“因地制宜” 动土量最小 尽可能使场地内土方挖填平衡 降
7、低排水坡度 山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等设计 土方平衡需要在具体的工程设施前，推动设计和项目出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本测算出整个项目的土方挖填工程量，以及挡土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策G）总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。H）山地建筑应结合地形情况确定产品类型： 根据山体高差确定产品类型 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础I）山地建筑必须比选边坡支护方式： 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。 边坡支护方式成本递增
8、顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆+喷设，毛石挡墙，挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆+喷设，毛石挡墙，挡墙）。J）确定赠送面积大小： 山地建设应该结合地形情况确定赠送面积大小。、K）合理利用场地地形地貌 利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。L）电梯布置方案选择： 从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。 在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。 测算以及选定电梯轿厢装修标
9、准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。M）园林环境方面 充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：1）不用景观与建筑产品的合理搭配。2）不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。 明确景观单位控制成本：1）根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。 明确软硬景控制比例：1）统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景
10、。5.2.3. 方案设计阶段成本控制重点：A）建筑、结构方面： 建筑方案造型： 1）评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。1）、高层建筑单位应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；2）、控制屋顶造型。2）注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。 确定合理层高：1）结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优，层高每增加0.1米造价增加该层造价的3-5%。 窗地比控制：1）通过节能测算指标来控制窗
11、地比。注意：节能控制主要窗墙比以及开启面积，要注意转化窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊项目除外。2）单体方案确定后，测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。 栏杆、栏板的限定： 1）测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。 2）建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在测算单价成本只需要统计含量即可。 外墙
12、装饰设计优化方案的初步确定： 1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。 2）提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。 3）提供常用外装材料适用性能。 4）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。 5）优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法： 6）提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择，2）、优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法； 节能方案：1）尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。2）通过合理的窗墙比实现节能达
13、标。3）通过墙体材料来实现节能达标。4）控制节能取值范围。 结构方案优化：1）结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。）2）减少挑板、外挂装饰钢构件数量 山地建筑应结合地形情况确定产品类型：1）结合山体高差确定产品类型。2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。 山地建筑必须比选边坡支护方式：1）结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。2）边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆喷设，毛石挡墙，挡墙。山地建筑必须选边坡支护方式
14、（自然土方放坡、预应力锚杆喷设，毛石挡墙，挡墙）。注意：挡土高度超过3米以上时有可能挡墙成本比毛石挡土墙还便宜，因此高挡土墙需要进行方案测算比较。 确定赠送面积大小：1）山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。 安装方面：1）测算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性；因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案以及定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。2）所有供配电设备（除发电机组
15、外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。3）测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。 一般情况环网式比开闭式经济。 合理布置开闭式所位置，使走线长度之和最短。 设置开闭所时，应尽可能考虑多期共用。 条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建。4）供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性： 现阶段才用建设水泵房方式供水方式较省。 必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。 当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。5）合理设置消防分区： 在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分
16、区。 布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。6）中水处理站与中水提升泵站： 中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模。 中水处理站与中水提供泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。7）污水提升泵站： 对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。8）地块内高压线路改线： 入地方式：造价高：a。电缆沟方式，相对较高；b。管道埋设方式，相对较低。 建设高压走廊：造价较低。 园林环境方面1）下发目标成本控制指标，实行限额设计：2）提供材
17、料规格型号单价： 提供常用软硬材料规格型号及单价。 铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。 根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择：1）压顶50mm厚，2）非行车道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚），3）行车道地面40-50mm厚，4）立面20mm厚；5）踏面30mm厚。3）提供基层标准做法，供设计使用。4）软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。5）选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。6）材料档次的选择主要以满足功能性需要为主，并综合考虑后期维护成本。7）控制木作的使用面积，尽量
18、少用水景（主要是后期维护管理成本太高）。8）绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。5.2.4. 扩初（初步）设计阶段成本控制重点：A）建筑、结构方面： 明确结构含量控制指标：1）向设计院下发施工图结构设计成本控制要点，明确结构含量设计限额。2）结构含量中需要将各部位含量细化便于以后测算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。3）限额后一定要设计合适的奖惩措施保证
19、条款可执行。 选择最优基础形式及埋深：1）根据详勘报告，设计元初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地极基础（有时采用强唳挤密砂桩等处理方式代替）、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。 明确合理结构布置，复核结构参数：1）工程部与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。 结构含量指标计算：1）成本部根据设计院
20、提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混泥土含量，保证钢筋含量及混泥土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈工程部、设计院，以便进一步优化。2）验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。测算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。3）如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给设计部和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报请主管领导审批同意后在进行下一部的设计工作。 复核建筑控制指标：1）复核窗地化、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。 配合设计开展节能方案测算比选，选择符合节能
21、要求的成本最优方案：1）在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比-加厚外墙砌体材料-外墙聚苯颗粒沙浆-外墙保温板-采用LOW-E玻璃。 部品材料选配标准应尽量与目标成本测算标准保持一致。1）复核部品材料设计选用表，不符合项要与设计部协商解决方案并进行相关成本测算分析。B）精装修方面 室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。 公共装修：装修方案确定后，测算销售大厅、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。 根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低
22、。 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。 减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。C）安装方面： 测算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、不同组合方案情况下成本。 变压器（不同单台容量）组合方案的比选：1）规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。2）规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。 配电主干线路不
23、同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：1）一般情况下，价格递增顺序为：电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合测算。 室外供配电线路设计优化：1）1市政供电线路引入： 在场地、环境允许情况下，架空线路最省。 当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300m2，避免再行选大一级（或大一级以上规格）、产生浪费。 在线路最短原则下，首选桤装沿市政已建电缆沟敷设。 当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可
24、以利用市政电缆沟时，要根据实际情况测算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。 一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟直埋+过路套管全程穿管自行新建电缆沟。 电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。2）小区配电线路：最省方案排序：桤装电缆直埋+过路套管导线+全程穿管普通电缆+全程穿管桤装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟桤装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。 配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：1）尽量选用
25、国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。 供水方案比选：1）根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等） 室内水暖材料设备选用要点：1）在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR管铝塑复合管PB管）。2）对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。 消防工程中消防报警器材、消防预埋管材的选用：1）满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警器材（注意配套选用，以及
26、项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑）。2）消防喷淋系统平面布置优化。3）通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。4）消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。 空调设计优选：1）根据实际情况测算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性，并对不同品牌、不同系统方案比选。2）集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，测算确定氟系统或水系统方式。3）对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。4）出风口的合理布置。5）根据实际情况测算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。D）园林
27、环境方面 考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。 根据扩初成果图计算造价，确认成本是否控制在目标成本范围内。 测算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验 测算中列出各种乔木每平米的用量提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验 灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况，并通过收集物业管理公司的建议减少不必要的装饰灯具。 建立统一的园建结构，从经济实用的角度出发，减少以后园建结构部分的优化工作。5.2.5 施工图设计阶段成本控制重点：A）建筑、结构方面： 工程做法与交楼标准统一，避免因两者不一致造成拆改。 应力求设计院按我方交楼标准编写施工图工程做法：
28、确属无法统一的做法，需在招标文件及其他相关技术标准中明确。并在项目实施时由设计师向项目工程师、施工方进行技术交底，避免错误施工造成拆改。 部品及材料选择：1）根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价；2）在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布，减少断砖损耗；3）厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗；4）减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度； 设计部对设计院的出图要求和图纸自审制度：建筑、结构、安装各专业的协调一减少错漏碰缺：1）图纸自审由设计管理部负责组织。2）接到图纸后，设计部应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专
29、业自审记录。3）及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，弄清设计意图和工程的特点及要求。4）图纸自审的主要内容： 各专业施工图的张数、编号、与图纸目标是否相符。 施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。 平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。 图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。 建筑施工图与结构施工图，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾。 图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。5）
30、图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交谈论解决。 组织图纸会审工作，完善图纸细部设计，减少错漏碰缺，为控制项目的建安成本打下良好的基础，成本人员应该积极主动要求参加图纸会审并认真审核图纸。1）尽量赶在工程项目开工前进行，了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。2）审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。3）审查建设项目坐标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错。4）审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、电气、设备安装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。5）审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。6）审查建设项目与地下构筑物、管线等之间有无矛盾。7）审查结构图本身是否有差错及矛盾，结构图中是否有钢筋明细表，若无钢筋明细表，钢筋关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。8）复核结构指标是否满足限额要求。 通过管理减少
