1、房地产开发工程全过程服务西安市秦宝投资有限责任公司房地产开发项目全过程服务方案正 衡 公 司二一一年五月目 录第一部分 正衡公司简介 3第二部分 房地产开发的流程税务筹划 3一、 房地产开发各环节应支付的税费 3二、 房地产开发企业税务筹划分析 4三、 企业所得税税务筹划 5四、 土地增值税税务筹划 5五、 营业税税务筹划 6第三部分 合作方式及收费标准 6一、 房地产开发各环节的合作方式 6二、 收费标准 7三、 其他服务内容 8第一部分 正衡公司简介陕西正衡集团公司是由西安正衡资产评估有限责任公司、陕西衡兴会计师事务所有限责任公司、陕西正衡工程造价有限责任公司、陕西正衡土地评估有限责任公司
2、、陕西正衡房地产估价有限责任公司、陕西正衡招投标代理有限责任公司等专业服务机构共同构成的专业联盟，是一家区域性的具有知名品牌，聚财经专业服务功能和专业投资平台为一体的专业公司。公司现有评估师、造价师、会计师、招标师160余人，具有证券期货业务评估资格、土地A级、房地产二级、工程造价甲级、工程招标代理机构甲级、政府采购代理机构乙级等资质。2006年在中介行业率先通过ISO9000认证，是西北地区经济中介服务行业综合实力最强的企业之一。第二部分 房地产开发的流程房地产开发包括从立项、规划、取得土地证、建设、到销售等一系列经营行为。房地产开发流程主要包括以下几个程序。1、前期的准备前期准备工作主要包
3、括由计委对房地产项目进行立项审批，获取土地使用权，规委对项目进行规划审批，进行设计施工、招投标等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段即开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，通常采用项目预售的方式对物业进行销售。3、销售阶段 销售阶段分为预售和现房销售两个阶段，预售是在建设工程竣工之前进行销售，现房销售是在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。4、交付使用阶段在交付使用阶段开发建设单位要申请竣工验收、申办建设工程规划验收、进行权属登记、物业移交。第三部分 正衡公司的服务方案一、 房地产开发过程服务二、房地产开发各环节应支
4、付的税费（一）取得土地环节1、土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收。2、印花税：对土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。3、契税：目前陕西省规定的契税税率为3。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。（二）设计施工环节 该阶段只需要缴纳各种印花税。设计合同印花税按收取费用万分之五贴花；建安合同印花税按承包金额万分之三贴花；借款合同印花税按借款金额万分之零点五贴花。（三）房产销售环节1、营业税（销售不动产）：按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人销售不动产采取预收款方式的，其纳税义
5、务发生时间为收到预收款的当天。2、土地增值税（预征）： 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。陕西省土地增值税预征率为：项目所在地普通住宅非普通住宅(除别墅外) 别墅、写字楼、营业用房等设（区）市的市区1%1.5%2.5%其他市（县）0.5%1%2%3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。陕西省企业销售未完工开发产品的计税毛利率依据房地产开发经营业务企业所得税处理办法确定。4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。（四）竣工
6、交房环节1、企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。2、土地增值税（清算）：满足一定条件后需进行土地增值税清算，是对土地价格增值量征收的税种。土地增值税实行四级超额累进税率，如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20，免征土地增值税。二、房地产开发企业税务筹划分析税务筹划是指企业在法律规定许可的范围内，运用一定的方法和策略，对经营活动和财务活动中的
7、涉税事项进行筹划与安排，以最大限度减少自身的纳税支出，达到经济利益最大化的经济行为。对于房地产开发企业的税务筹划应综合考虑房地产开发中各个阶段的实际情况。（一）前期准备阶段的税务筹划房地产前期准备主要包括一个土地使用权的取得。在取得土地使用权的过程中需要缴纳土地使用税、印花税、契税。该阶段筹划空间不大，关注土地使用税的优惠政策，有可能达到节税目的，节省房地产开发成本。（二）建筑施工阶段的税务筹划该阶段房地产开发企业通常需要交纳的只有各种印花税，筹划空间不大。该阶段的税务筹划主要反映在开发成本的确认上，要保证所有支付的项目开发费用都能取得有效票据，合理地进入到开发成本从而降低企业应交土地增值税、
8、企业所得税。（三）销售阶段的税务筹划 房地产销售阶段主要涉及到营业税、土地增值税、企业所得税以及印花税等。营业税筹划空间不大，土地增值税可以利用土地增值税的优惠政策、降低增值额等方式进行筹划；企业所得税则可以通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化，或通过筹资费用进行税务筹划。（四）持有期间税务筹划 如果开发出来的房地产，并没有全部用来销售，而是留有部分自行经营管理或是将暂时未出售的房地产用来赚取租金，则需要考虑闲置房屋的税收筹划问题。三、企业所得税税务筹划企业所得税，税率25，计税依据为应纳税所得额。应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业
9、在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，无筹划空间，可以进行税务筹划的是准以扣除项目金额和纳税时间。如通过开发成本的确认、延缓企业所得税的缴纳时间等方式进行纳税筹划，以实现企业利益最大化。四、土地增值税税务筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，相当于专门针对房地产开发企业而设立的特殊税种。土地增值税在房地产开发企业的所有税费中占有相当大的比重。土地增值税按照增值额超过扣除项目的比率，采取30%一60%的四级超率累进税率形式，增值额与扣除项目的比率越大，适用的税率越高，税负越重。所以，对于房地产开发
10、企业来说，合理地对土地增值税税务筹划能降低企业的开发成本和风险。可以从几个方面入手进行税务筹划，如减低增值额、增加扣除项目金额、利用税收优惠政策、销售比例、4级超率累进税率、选择项目核算等方式进行税务筹划五、营业税税务筹划房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产等，税率皆为5%，营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，可以通过减少营业税应税项目的流转(转让)次数来筹划。第三部分 合作方式及收费标准一、房地产开发过程全方位合作本公司具有财务审计、工程造价咨询和工程招投标代理甲
11、级资质，能够为贵公司在房地产开发过程中提供全方位的服务，包括但不限于以下内容：（一）提供税务筹划房地产企业的利润是税务管理部门较为关注的领域，因此通过合理合法的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得尤为重要。税务筹划贯穿于整个房地产开发的全过程，上述税务筹划内容为总体方案，实际开发过程中中可结合企业的实际情况出具阶段性税务筹划的具体方案。（二）财务报表审计房地产开发属于资金密集型行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，一般情况下，仅仅依靠自己的资金很难完成一个房地产项目的开发建设，需要借助于各种融资手段。银行贷款是最为普遍的一种融资方式，在贷款过程中，需向银行出具财务报表审计报告。造
12、价咨询服务-全过程管理（四）、招标代理工作内容（1）协助招标人办理招标报建；（2）编制招标公告和资格预审文件；（3）在一报一网上发布招标公告；（4）潜在的投标人报名，发售资格预审文件；（5）组织资格预审、协助招标人考擦潜在的投标单位确定合格的投标人、下发资格预审合格通知书；（6）编制招标文件初稿报招标人审核，修改招标文件；（7）准备和填写招标备案资料，到招办备案。（8）发表；（9）招标答疑；（10）开标资料和表格准备，组织开标、评标、定标。（11）编制评标报告，协助招标人和投标人缴纳招标交易费；（12）办理中标通知书并下发；（13）协助招标人签订合同和合同备案；（14）整理招标全过程资料一套递
13、交招标人存档。（五）招标代理实施方案1、招标代理合同签定后，立即召开会议，进行研究部署，切实把本项目的招标代理工作做为我所的重点项目来抓，从人力、设备和技术支持上给予保障。2、选派本所业务骨干组成项目组，制定详细的工作安排计划，明确任务，分工负责，每一项工作落实到人（见拟派往本项目人员组成）。3、组织项目部全体人员熟悉图纸，了解项目实际情况，统一思想认识，规范操作程序，组织好清单编制图纸答疑会。4、根据工程特点和业主对招标工作的要求，依据招标法和招投标管理办法、评标细则，草拟招标文件和评分办法，经业主审定后实施。5、明确工作纪律，遵守职业道德，做好保密工作，维护招投标活动当事人的合法权益。6、
14、请招标人选派配合人员进行以下工作联系：（1）办理报建及招标申请所需资料收集（2）施工图方面问题同设计单位进行联系（3）招标文件审定7、及时与招标人和招标办沟通，保障招标工作顺利进行并按期完成（见招标代理工作时间安排表）。8、对具体工作提供高效优质服务。（1）协助业主尽快进行报建和招标备案；（2）编制资格预审文件，协助业主进行资格预审，发资格预审合格通知书；（3）编制招标备案登记表，缩短招标办审查、备案时间；（4）编制招标文件（含评标原则和评标办法）、工程量清单及组价；（5）组织召开发标会；（6）协助委托人踏勘现场和组织图纸答疑会，并负责整理答疑纪要；（7）组织开标会；（8）参与评标定标；（9）
15、草拟中标通知书，协助业主签发中标通知书；（10）协助业主同中标单位制订施工合同和合同备案。（11）使用电脑、投影仪和评标软件等电子设备进行发标、答疑、开标和评标、定标，提高工作效率，保证工作质量。（六）、招标阶段的造价咨询服务：A、设计阶段工程造价控制根据项目特点，我公司将从成本管理的角度，就设计阶段的工程造价控制提出建议1、用批准的投资估算来控制初步设计，编制设计概算，用设计概算来控制施工图设计，在施工图设计阶段还要编制施工图预算。2、推行标准设计、限额设计、进行价值工程分析。3、落实项目经理部中专门负责设计进度控制的人员，按合同要求对设计工作进度进行严格的监控。4、对于设计进度的监控应实施
16、动态控制。在设计工作开始之前，首先应由项目建设管理人员审查设计单位所编制的进度计划的合理性和可行性。在进度计划实施过程中，项目建设管理人员应定期检查设计工作的实际完成情况，并与计划进度进行比较分析。一旦发现偏差，就应在分析原因的基础上提出措施，以加快设计工作进度。必要时应对原进度计划进行调整或修订。5、在设计进度控制中，项目建设管理人员要对设计图纸进度表进行核查分析，将各设计阶段的进度都纳入监控制之中。6合约计划（配合业主完成） 造价工程师按过往项目经验，根据业主提供的本工程总体工程进度，提供总承包及各专业分包的整体合约安排及招标策划，以保障业主利益，合约安排及招标计划需获业主比准后方可执行。
17、合约的安排方式应以业主经济利益最大化和风险最小化为基础。（七）施工阶段A、方案及现场成本管理1、协助或接受业主委托对承包人的施工组织设计进行评审；从造价、经济、市场角度提出合理化建议方案，参加有关专题讨论会，对承包人提出的主要施工方案进行经济评审。2、施工过程中的变更、洽商的管理（1）.业工拟直接分包的项目(如消防弱电、网络等)，咨询工程师可提供信息，辅助业主分析市场情况，编制招标文件，并实施招标，协助业主签订合同。（2） 工程量及“工程暂定量”的确认(如有)(对已完工程造价做出相应复核、调整)：咨询工程师协助业主或接受业主委托对承包人的重大洽商及时进行计算并确认，使业主随时能清楚了解本工程资
18、金的使用情况及未来的资金使用和控制情况。3.审核内容(1)、审核施工合同内容是否真实、全面、严谨、有效；施工合同的责权利、质量、工期、取费、奖罚保修是否全面、合规。(2)、审核现场签证手续是否合规、完备，变更增减内容的真实性、合理性、必要性。(3)、审核材料价格是否经过建设单位认证，手续是否齐全设备、材料，是否按投标时的价格计价。(4)、审核工程结算内容，核对工程量是否真实、工程量计算是否符合规定的计算规则、是否准确。(5)、涉及重大经济费用的事项或材料、设备价格与市场实际价格出入较大时，根据建设单位提供的信息，协助进行市场调查，并提供有价值的参考建议和意见。(6)单项工程结算的编制范围是否准
19、确；(7)分部分项工程量综合单价是否与中标单价一致；(8)工程取费是否执行相应计算基数和费率标准；(9)各种费率的计算是否符合规定；(10)结算项目是否与图纸、设计变更和现场签证相符； (11)工程实施过程中发生的设计变更和现场签证是否手续齐全(12)、在工程项目的实际施工过程中，由于多方面的情况变化，经常出现工程量变化，施工进度的变化，以及发包方与承包方在合同方面的争执等问题。这些问题的产生，一方面是由于勘察设计工作粗造，以至于在施工过程中发现许多招标文件中没有考虑或估算不准确的工程量，另一方面是由于发生不可预见的事故，如自然或社会原因引起的停工或工期拖延，工程变更引起的工程量变化、承包方的
20、索赔等，都可能使工程造价超过合同价。因此，监理工程师和造价人员必需严格控制设计变更，严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容。（八）结算阶段1项目经理接受任务后，即与委托单位联系收集资料，与资料提交人签署工程造价结算项目资料清单；2项目经理研究贵公司提供的资料，制定实施方案，确定项目组人员及分工，要求依据独立、客观、公正的原则进行审计。3项目经理组织项目组人员踏勘现场，划定各专业工作界面，明确工作分工及要求，做到不重不漏。4根据贵单位要求确定审计方式，保持与贵单位密切联系与沟通。5项目经理督促、指导各专业负责人完成本专业工作，并复核工作底稿，同时汇总形成内部初审意见，向总负责人汇报，然后与贵
21、单位沟通协调初审意见。工程结算内部初审时要重点关注工程相关合同的完备性与履行情况,合同内部分是否全部按照合同、图纸、国家有关技术标准完成；变更签证的内容现场是否已发生，分析变更签证的原因、责任，变更签证对造价的影响，签证手续是否齐全，签字人员是否符合合同约定；甲供材供应商的选择是否进行招标、甲供材入库出库手续是否完备，关注领用数量与定额耗用的差异，对招标时暂定价的材料甲定乙购价格确定否合理；关注费用索赔与反索赔；关注结算资料、竣工图、隐蔽工程记录等竣工技术文件是否完整，相关人员的签证手续是否齐全，对减少工程的变更签证是否完整。6项目经理提请委托方组织建设单位、施工单位会审，对建设单位、施工单位
22、提出的意见作出解释，并根据会审意见形成最终审核意见，出具工程结算审核定案表，三方均分别签章确认。7建设单位、施工单位签署工程结算审核定案表后，项目经理应整理资料，草拟工程结算审核报告，提交项目总负责人审核签字后出具正式报告。8如会审三方对初步审核意见无法达成一致时，项目经理应将异议情况书面报告项目总负责人，并征得委托方同意，方可出具带有说明的工程结（决）算审核报告。9回访与总结：项目组进行工作总结并向贵单位进行回访，收集对服务质量的评价意见，然后进行咨询服务总结，分析优缺点和经验教训，确定对员工的最终考核与奖惩，并形成总结报告交项目总负责人审阅。B、合同管理1）合同管理的内容设计变更、工程洽商的管理；工程暂停及复工的管理；工程延期的管理；费用索赔的管理；合同争议的调解和处理；违约处理；2）合同管理的方法工程变更管理工程暂停及复工的管理工程延期的管理二、收费标准（一）税务筹划的收费按照涉及金额的千分之一计算（二）报表审计的收费按照期末资产总额的万分之一计算。（三）工程建设管理的收费标准概算编制：3；预算（拦标价）2；过程控制2；结算基本费0.4，成果费（审减额）5%。
