1、渭南信达国际商业广场建筑规划设计意见建议24184614前 言（注意文字校对！）通过前期深入调研、实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以渭南经济高速增长为重要契机，以百年繁华地勤俭街？为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为文化导向，营造传统商业与现代商业有机结合的核心商圈；打造融商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务、住宅小区于一体的大型首席、复合主题的一站式购物消费中心。本项目以“渭南一站式购物消费”的形象定位，成为领袖渭南商业商贸、休闲娱乐和文化会聚的龙头。而如何在目前商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，确立市场领导地位，做到人无
2、我有，人有我优，并兼顾销售与日后的商业经营管理，达到项目利润最大化和快速回笼资金的目的，就必须形成清晰、连贯、有预见性的整体规划思路。整个方案将本着科学、系统、创新、求实的态度论证。第一部分 整体规划设计建议一、项目规划整体说明 项目资料：总占地面积：111138.2（其中14号地块总占地面积：87478.6 ）；建筑面积：288601 （其中13号地块共183945，4号地块104656，5号地块不计算面积）；容积率：13号地块容积率为3 ,4号地块容积率为4；建筑密度：60；用地性质：商业。项目整体规划为SHOPPINGMALL模式，打造渭南第一个复合型“一站式”消费的商业形态，全面覆盖城
3、乡居民不同层次的消费需求。二、商业规划需考虑的外部因素（本部分内容需要展开阐述！）1、信达国际商业广场所处的地理位置：决定本项目具有领导地位（适当展开论述）2、自然环境：决定本项目具有文化融合性（适当展开论述）3、交通情况：决定本项目具有交通汇聚、四通八达的内外部动线设计要求（适当展开论述）4、周边的商业状况：决定本项目具有核心商业特性（适当展开论述）5、周边的文化氛围：决定本项目具有文化融合性（适当展开论述）6、人口状况：决定本项目具有人员聚合性、参与性（适当展开论述）7、周围人们的生活习惯、消费心理、消费模式：决定本项目具有休闲、观光空间（适当展开论述）8、政府对该地区的方针政策：决定本项
4、目具有城市标志性（适当展开论述）9、各商业组团的风险分析：决定本项目具有相对独立性与统一性（适当展开论述）三、与商业规模有关的设计因素（本部分内容需要展开阐述！）1、信达国际商业广场的总占地面积：总面积与各组团的比例关系？ （适当展开论述）2、信达国际商业广场的总体规模：总规模与各组团的比例关系？ （适当展开论述）3、信达国际商业广场各商业组团的设置： （适当展开论述）4、停车场位置、出入口数量、方位、大小和风格：各组团的协调关系？ （适当展开论述）5、如何设置人行天桥（连廊）：数量与功能要求？（适当展开论述）6、如何将主出入口与道路接驳：（适当展开论述）7、如何设置指示路牌（适当展开论述）8
5、、信达国际商业广场如何设置广场（适当展开论述）四、项目区位特点决定规划思路 1、项目区位特点 项目所处渭南市版图中心。 是渭南最繁华的商业中心，辐射全市范畴。 四至范围中，交通路？租金价值和人流量最大，至南递减。 朝阳路租金价值和人流量次之。 前进路段临街约500米。2、规划思路 打造成渭南地标。 项目可实现价值最大化。 项目内各位置商铺尽量均好 。 尤其关注北面商铺的价值提升。 整体布局合理，利于客流均布、交通组织、人车分流、客货组织、停车及日后经营管理。 有利于销售和招商推广。五、建筑设计需考虑的功能信达国际商业广场总体功能集休闲购物、餐饮娱乐、大超市百货、停车场于一体。依据功能定位，我们
6、计划分类建议配套功能的建筑设计。1、车类及交通线路 建筑范围内：信达国际商业广场在车类建筑设计时要考虑小汽车，摩托车、自行车、超市货车的停放和管理，特别是交通线路与人流的互不干扰，保证车辆和顾客的安全。 非建筑范围：公共汽车站及停靠点与商场建筑的总体设计，确保顾客乘坐公共汽车逛商场的便利及清晰的导向指示。2、广场或场外公用设施 要考虑广场路灯、夜晚照明系统的光亮，保证足够的照度。 广场与交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的设计。 广场旗杆和风水位的设计。 广场花草坊，行道树等绿化设计。 座椅、休闲椅区的设计。 消防通道与广场的连接设计。 垃圾站和供超市独立的卸货区。 围绕广场一
7、周的环形交通设计。 雕塑与建筑小品的设置与处理。 大型电子显示屏系统的设置与处理。 （11）全面指导、引导或导视系统的设置与处理。（12）广告位的设置与处理。（13）大型活动场地或广场的设置与处理。3、商场内的公共卫生设备公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设计考虑。吸烟区的设置与处理。4、商场内信息系统 悬挂式公共电话和独立店铺的电话线预留。 消防音箱、背景音乐系统的预留设计。 电梯、警铃等安全警鸣系统的预留设计。 停车场、电梯系统的通信（如手机、呼叫器）覆盖。 各零售商家的日常交易的银行刷卡收银系统的预留设计。 IT网络系统的设置与处理。 室内触摸屏和广告机位的设置与处理。5、场内指示路标的
8、设计 各通道设置楼层以及经营范围明显的指示标记。 商场导购图，指路标等标志牌、路面彩砖、商铺界线与通道的波打线。 车档护栏，禁令指标等。六、整体规划设计重点 主街入口尽量有标志性建筑。 尽可能多的从街口导入人流。 主街在避免急弯前提下尽量曲线化，以增加商铺面宽总长度。 主街应有多条附街在中央广场交汇并延伸至北区。 中央广场具备集会和凝聚人气的功能。 设置主停车场，附设其他停车位、临时停车位、卸货位。 步行街白天禁行车辆，通过外环交通形成人车分流。 整体布局合理，利于客流均布、客货组织、停车。 装卸货物车辆与消费车辆的分流，车辆与消费者的分流等问题的综合处理。七、广场设计时需要考虑的因素1、如何
9、设置休息坐椅，及休闲椅子的款式、颜色。2、广场如何设置灯饰，营造夜间效果，景观灯与照明灯等的协调处理。3、广场如何设置广告牌。4、广场如何营造微景观。5、广场的园林设计、景观小品的设置与处理。第二部分 项目功能定位（建议与第三部分内容整合、合并，功能定位无需单独再说明！）一、功能定位分析说明我们在进行功能定位规划时，是站在项目整体开发的角度来通盘考虑各地块的位置分布及特性、地块之间功能定位的主题性、连贯性、互补性、延展性，并充分考虑到项目体量、商品的负载量、经营项目的特点以及目标市场的深层次需求，从低层到高层，按照购物、休闲、餐饮、娱乐、运动的普遍消费习惯顺序进行功能布局和服务设计，体现本项目
10、功能齐全的特点，满足商业经营和发展的需要，将各层次消费者市场一网打尽。我们围绕购物中心的特征将商场的功能定位为购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、停车等。购物功能隐含在商品和服务之后，仍然是本项目商业经营的核心功能；餐饮功能作为购物功能的补充和延伸，让顾客充分体验购物的便利与乐趣；休闲、娱乐、运动功能作为本项目的重要配套功能之一，与主题餐饮部分有机的融合，成为了本项目的经营特色之一；运动广场发挥市民休闲、政府及相关商业活动展览、公益活动、表演活动等功能，同时为本项目聚集了大量人气。每个商业体主题鲜明，却不失商业业态的连贯性和互补性，穿插其间的商业街、步行街、空中连廊等交通组织动线以及现代时尚的建筑外
11、立面等将各商业体有效的衔接串联，形成了渭南真正意义上的城市级综合商业体。1、商业街及步行街定位以休闲、娱乐为主题，以家庭休闲消费、年轻族群时尚消费为主导功能，集参与性、体验性、情景性于一体的主题商业街区。2、1号地块体定位以精品时尚百货为主题，整体引进一家百货店，打造成为中高端精品购物中心。另外在引进一家星级酒店。3、2号地块体定位以购物为主导功能，融合男人世界、女人世界、儿童世界、电脑IT数码港为特色的主题购物中心。4、3号地块定位以城市经济实惠型消费为主导功能，融合 大型生活超市、休闲、餐饮、娱乐等于一体的城市LIVING MALL（生活广场）。5、4号地块定位暂规划为文体商城、图书音像城
12、、教育艺术培训市场等（与运动公园形成互动和呼应）备注: 4号地块体定位具体定位视开发商整体开发进展、未来市场发展态势等因素,再详细展开对此地块的功能定位及业态业种细分的规划。6、5号地块负一层商业部分定位 暂规划为 以“流行前线”的时尚概念，打造渭南青少年时尚潮流中心。第三部分 建筑规划风格与立面效果设计方案建议一、商业项目外立面设计要素（最好针对不同的地块，不同的建筑单体，分别阐述外立面的不同要求，否则“千墙一面”）1、信达国际商业广场商业的整体风格、格调。（以下内容要展开说明!）2、外立面的款式。（以下内容要展开说明!）3、外立面的主体颜色。（以下内容要展开说明!）4、玻璃幕墙采用的颜色。
13、（以下内容要展开说明!）5、商业外墙广告的设置。（以下内容要展开说明!）6、商业外墙灯箱的样式和格调。（以下内容要展开说明!）7、各业态对外立面的不同要求。（以下内容要展开说明!）二、项目外立面形象设计建议(针对不同的地块，不同的建筑单体，分别阐述外立面的不同要求)外立面形象设计要能营造强烈的商业视觉效果，符合项目SHOPPINGMALL模式的市场定位，打造复合型“一站式”消费的商业形态。在项目外观设计上，建议采用现代主义风格作为建筑设计的主线，同时其建筑特色和风格也定位于超前当地建筑物5-10年的标准。其未来经营及经商的目标也将是中高档的形象出现，为了更好的发挥和打造渭南商业新地标的形象概念
14、，因此建筑外观商业气派浓郁之外同时也要符合项目大气宏伟现代的特点。具体建议如下：（1）由于项目位于城市中心的主干道，地理位置及项目本身都相当显要，建成后将会成为渭南的标志性建筑，成为渭南人新的“一站式”消费新概念，因此在本建筑物的设计上必须别具一格，使本项目成为该区域的标志性建筑；（2）建筑设计运用现代风格设计方案，力求表现建筑物的抽象感、时代感和生态感，注意讲究简洁、统一以及与周边环境的协调，尽量减少不必要的外部结构；（3）外墙用色方面，考虑到目前该区域商业建筑物外墙用色没有统一，周边（外墙面）的规划暂时还未形成的特点，建议项目可以标新采用更多商业暖色调作为项目外墙颜色，加强消费者记忆。三、
15、商业街的外观设计建筑设计从三个层次来体现： 第一层次：外观造型：从建筑的天际轮廓线，强调可识别性。 第二层次：立面设计，讲究横、竖线条流畅、简洁，具有美学观赏价值。 第三层次：细节精细设计，装修装饰的设计、提升消费群体与消费环境产生亲密接触、亲密对话、自然融合的层次，构筑和谐商业大环境、硬环境。 商业街的外观设计已经不仅仅是硬质建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。 购物中心/商场，强调内部空间的可视性，对公共购物产生引导作用。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间 亲切感
16、、安全感和舒适感。四、购物中心和步行街的建议 建筑风格和立面设计是反映了项目最直观的视觉价值。 MALL的建筑风格和立面设计上强调现代感，已为消费者和客户普遍接受，有利于识别和日后经营的宣传需要。 MALL外立面需要考虑广告宣传与悬挂是否对其建筑的影响和经营管理（如防水、防盗）的影响等实质性的问题。 步行街区是营造较为传统的商业氛围，甚至是传承了百年的商业积淀，往往带有历史景观和民族风格情调的建筑特色，多为二层，南方甚至以骑楼居多，建筑风格和立面设计上建议（包含组团形式）分区设计，各具特色。本项目各功能区可有一定的差异，但总体上需把握连续性和整体感。 步行街单体建筑要特别注意坡屋顶的样式、色彩
17、和便于维修。 购物中心与步行街二层以连廊形成互动，连廊应融会两者风格。 购物中心和步行街的参考图五、项目整体形象建议1、物业本体形象渭南首个城市商业综合体展示给渭南市民的是耳目一新的城市地标形象、建筑艺术形象、优质服务形象、购物环境形象、专业管理形象。大气而不奢华，华贵而不昂贵。2、物业城市形象提升城市社区文化形象，即：政府宣传活动、社区文化活动、公益事业活动、企业策划活动、市民节假日休闲活动、商品促销活动目的是让市民首先想到了就是这里！设置主题雕塑或标志物，建筑外观强调时尚及特色，增强项目的标识性。六、商务公寓和住宅的建议？ 商务公寓的建筑风格更强调现代、大气、稳健、立面简洁的形象，已足以为
18、行政商务客户的接受。 商务公寓应略带一些与众不同的辅助构筑提升其价值。 住宅是比邻同时又从步行街区脱离的物业品种，风格尽量脱离火柴盒式的设计，最好带飘窗飘台，以表现本案的品质，同时需要考虑空调外挂等问题。建议以广州、深圳华南版块作参考蓝本。 （附图是否为广州、深圳华南版块？）七、商业步行街区主入口的建议 主入口最好有恢弘的标志性建筑，西式钟楼、独特的设计、图腾、景观、牌坊等也能引人注目。 主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。同时要考虑与主题的贴切、协调、统一。 夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到标志性建筑是否存在视觉不协调。 主入口的建筑需要考虑消防车和应急
19、车辆的要求。 主入口的智能设计的档次等配置，对于本项目的综合影响第四部分 整体项目产品设计建议一、产品设计建议 柱网以8X8米为宜。 首层层高7米左右，其余层层高5米左右。 商铺的形状方正。 步行街的主街宽12米，次街宽6-8米。 面向步行街的商铺数量尽可能多。 步行街的小单体商铺，其宽以25米为宜。开间还是进深？如为开间，显然不妥？二、主题美食街设计 主题美食街设计要符合渭南市政府批准的有关卫生、防火等规范和标准，也要符合渭南市城市规划和食品卫生监督机关要求。 餐饮总平面布置设计的要点在总平面布置上应考虑避免厨房或饮食制作间的油烟、气味、噪声及废弃物等对周边居民与公共场所的污染。建议油烟废气
20、以“下行”方式直接进入下水系统，消除对外界的影响饮食建筑的人流、货流分别设置垂直交通。利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套。 主题美食街在建筑设计按二级标准设计相关设施，见下表：类别标准及设施级别二级美食街餐饮店服务标准零餐或宴请建筑环境室外有一定绿化室内较舒适建筑标准耐久年限不低于二级耐火年限不低于二级面积标准餐厅面积/座1.1/座餐厨面积比1：1.1设施公共洗手间有各级厨房及饮食制作间有消毒、洗碗间有三、餐饮一条街的防护与消毒、考虑防蝇、防鼠、防虫、防鸟及防尘、防潮措施。、外卖柜台或窗口设于餐厅内，不要干扰顾客路线。、餐具的洗涤与消毒均须单独设置。四、餐饮一条街厨房、饮食制作间、副食初
21、加工中肉禽和水产的工作台与清洗池均应分隔设置，经初加工的食品应能直接送入细加工间，避免回流，同时还要考虑废物的清除问题。、冷荤食品应单独设置。带有前室的拼配室，前室中应设洗手盆。、冷荤制作间的入口处应设通过式的消毒措施。五、通风、排气、抽烟和除尘、水电系统、全层各餐厅厨房借助统一的通风、排气、抽烟管道，独立接口，直接接驳到各餐厅厨房，用一总管采用机械通风排气。良好的通风排气系统，可防止厨房里的油烟，气味串入餐厅，影响顾客。、针对产生油烟的设备上，应加设附机械排风及油烟过滤的排烟装置和收油装置。、针对产生大量蒸汽的设备，除加设机排风外，还应分隔设置防止结露和做好凝结水的引泄措施。、所有厨房均设独
22、立的水电计量表、煤气表。、餐厅厨房燃料全部以市政管道煤气工作。、将水、电、煤气管道铺设至每个餐厅的厨房。、在设计过程中，若有餐厅或其他公共房间位于热加工间的上层时，热加工间外墙的洞口上方应设宽不少于1m的防火挑檐。六、购物中心工程设计指标（注明根据什么规范，符合哪些标准？）内容工程建筑指标要求楼面荷载商场区域为5.0KN/，局部增加交通场地周边须设公交车站及的士上落区提供顾客专用停车位供电市电连变压器 (包括空调制冷机所需用电)后备发电机连自动设换供、排水70市政给水管碰口配100生活备用水箱150粪水排放管接连大厦化粪井200污水(厨房加工区使用)排放口配备4级过污井空调系统舒适型空调，室温
23、设定为241,供应时间为7：30至23：00顾客密度设定为1人/提供1.5m1.0m油烟排放管井接连高点排放空调系统连送风通讯要求IDD电话线路，并配置宽带连线场地须设有线电视干线及干线放大器消防系统完成场地内的喷淋、烟感、消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工件二次报建改动及验收主力店按其平面布局要求自行改造电梯运货电梯员 如场地分为2层或以上时，须设自动行人道式扶手电梯卸货区卸货区及货车停泊处 须邻近运货电梯垃圾房提供 垃圾房以供 暂时存放 招牌提供外楼及楼顶位置以供主力店装设室外招牌营业时间主力店协商后确定照度Lx=500750七、购物中心的梯位设置能带动附近铺位的人流八、购物中心与步行街的
24、二层以连廊连成整体九、购物中心设计布局按照国内行业设计及经营惯例，业态规划原则通常采用“哑铃式”定位：两端的主力店吸引人气，带动中间的商业人流，因而形成整体的人流循环动线。特别是对于建筑总面积大于15万的纯商业项目，更加要考虑到主力店以外的人气，已达到相互间的配合协调。同时考虑到当地商业的实际经营业态和状况，业态规划上将着重考虑垂直动线，保证每一项功能区的独立经营的可能性。基于以上原则以及项目实际状况，本次业态定位规则上也应该着重考虑“哑铃式”定位的安排原则。考虑到目前建筑特点以及建筑布局的设计（大型超市卖场+主题购物中心+精品购物中心）的建筑设计形态和面积，应着重考虑如何增加三者的人流互动。
25、十、多功能影院的设计建设1、选址谈到多厅影院设计建设，其选址是非常重要的，也是最难的。根据国内多功能影院的现状，并总结出以下几方面要求：A、在超市、大型购物中心：由于这些个场所，属于购物休闲，一般都具有较大的人流，且均在区域中心，交通便利，正好符合电影大众消费的特点。B、娱乐中心：由于看电影是一种娱乐消费，多厅影院选址娱乐中心，正好与其他休闲娱乐形成互补，相得益彰。C、在老影院重建：由于老影院一般建在较为理想的中心地段，在重建时考虑与其他娱乐项目合作，自成文化、娱乐中心也不失为较好的选择。D、老影院与其他场所置换租赁：随着城市发展的变迁，原属于中心的影院，现在变得冷清甚至破败。对于此种情况，一
26、般建议多厅影院要易地改建，利用老影院交通便利、空间较大的优势，与其他理想之处置换租赁。2、规模对于多厅影院的座位数及银幕数即规模，目前尚没有统一标准，根据国内经营情况较好的多厅影院的分析，如下数据是可以参考的。 厅的数量一般建议区域覆盖的人口为每3-4万一个厅。这里的人口含常住人口及流动人口，中心城市的区域人口可略少，县级城市覆盖的人口可略多。并且中心城市的多厅，其数量最佳为4的倍数，可提高拷贝的利用率。 座位数对于多厅影院，每厅座位数一样，肯定不是最好的选择，一般建议要有大小不同。最理想的是250左右、100-200左右、80-100左右、50-80左右等搭配。我们建议一般不要搞50座以下的
27、厅，平均可控制120-150座/每厅。 场地面积多厅影院总面积一般以每座22平方为好，其中门厅0平方/座，有条件的，停车泊位要考虑2-3个/百座。 投资规模投资规模含房租放映设备其他设备（消控、空调、电气等）装修等。高低可有数倍之差。我们提供的数据为一般水平，仅供参考。房租：1元/平方天 （或预计票房的）。放映设备：万/厅。其他设备：元/平方。装修造价：元/平方 （含装修设备）。 影厅工艺指标控制多厅影院要体现“以人为本”的理念，提供一流的视听条件及环境，因此从优控制影厅工艺指标是必要的，尤其是新建的多厅影院，必须达到三星级影院的要求，力争向上靠。在此我们把几个重要数据罗列如下：（一）、层高问
28、题多厅影院由于大多为场地租赁，其层高及柱子间距受到原场地限制，这就要求多厅影院筹建的相关人员，对条件相近的几个场地进行比较。层高最低不能低于36米（梁底），柱子间距最小不能小于8米，否则不宜。（二）、影厅长宽比例应按国家标准在（）范围内，最好不超过（）（三）、多厅影院银幕尺寸以变形宽银幕计，多厅影院的银幕尺寸以米为佳，此宽度一般可定为影厅宽度的，建议10米以下的幕架可不作弧度。（四）、多厅影院的视线角度推荐有关画面视线角度应控制在国家标准之内，即：最大斜视角45度，放映府角6度。放映水平偏角3度。（五）、银幕视点多厅影院各厅银幕视点应在米，根据工程实践，小厅的视点最好在米左右。（六）、观众厅视
29、线升高值（起坡高度）观众厅的视线升高值与银幕的视点是有联系的。理论上，建议在座位正排法时，视线升高值C12cm。注意起坡高度与C值不是一个概念。起坡高度是在一定的视点条件下，按一定的C值通过作图、计算、比例等方法求得。（何为C值？请稍作注解？）（七）、混响时间多厅影院的影厅如座位数100人以下（或500立方以下），可以不考虑用专门的吸音材料布置，以装修效果为主。100人、容积在500立方以上，则要考虑吸音材料及结构。建议影厅的混响时间宜短不宜长，设计计算应控制在S左右。（八）、门厅及公共空间现代多厅影院，门厅及公共空间的重要性显得十分重要。这里是影院气氛最浓烈的地方，影院宣传、休闲、小卖部、售
30、票等都集中在此，建议其面积应不小于整个影院面积的，装修材料、设备也应较为高档，更要体现“以人为本”的理念。十一、停车场的规划对于购物中心的停车位设计和安置，按照城市的大小、发达程度以及城市的汽车拥有量的不同，规划的数量和面积有不同的要求。国内一线城市对于地上建筑面积达到10万平方米的商业项目要求配置1000个左右的停车位，根据渭南日前的人均拥有量以及未来的发展状况，建议本项目每1万平方米万配置停车位80个左右。十二、商场临街铺位的调整按照实际经营的特点，商场临街铺位对于开间、进深等都有很严格的要求。同时考虑到当地消费者投资或者自营的消费心理，建议一楼的经营铺位设计最佳开间和进深的比例为1：2（或2），考虑到当地经营者或者投资者用其比较固有的经验认可来评价商铺的
