1、机电设备设施的维修保养和运行管理 机电设备、设施的维修保养和运行管理（一）因机电设备的要害部分基本是在机房，机房管理是维修、保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600KV配电室。 （二）给排水系统 对系统的了解： 1给水系统 消防泵房设独立生活水。由市政管网直接供水至水池，通过生活给水泵组（变频供水）向楼层供水，三层及以下楼层由市政管网直接供水。 2排水系统 F1-F14层卫生间粪便、地漏排水经WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1层排入市政排水系统出户。 3雨水系统 F14层屋面，分别经雨水口内排至YL-16雨水立管，由F1雨水出户管排至室外（或排至室外散水面）。另B1层坡道雨
2、水排至地库集水池，由潜水泵提升排出。 常见维修要点： 1管道漏水修理 2管道堵塞排堵 3水龙头与阀门的维修 4卫生洁具的维修 5电热水器的常见故障及排除 6水泵保养及维修 7压力表的校验 8潜水泵的检查保养 9热交换器的运行与维修 10生活水箱的清洗消毒 （三）共用照明系统 对系统的了解 1B1车库、设备机房均采用普通日光灯；水泵房采用防水型灯具；其它楼层大多采用（隔栅式日光灯）；部分区域根据需要采用白炽灯或节能灯。 2一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分支路供电，照明支路采用单相两线制，插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护；事故照明采用双电源末端互投，由专用的配电箱供电。 照明控
3、制：一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制，公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼宇自控的DDC控制，每层电气竖井内未设电度计量装置。 常见维修要点 1电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修 2绝缘电阻测量及损伤线更换 3配电箱的检查 4照明灯具的维修 （四）通风空调系统 常见维修要点： 1空调处理机组 2风机盘管 3末端控制装置 4分体式空调机 5双温水系统 6加湿装置 （五）供暖供冷机组 对系统的了解： 1夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什溴化锂吸收式电力冷温水机组，其特点是节能环保。 2运行维护要点： 真空度的管理 冷剂的净化 吸收液的管理 冷却水的
4、管理 预防及及时处理结晶 天然气系统安全管理 3冷却塔 冷却塔主要注意其水质清洁并及时补水，避免对直燃机造成损害。 （六）消防设施设备 对系统的了解： 1本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、B1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。 2运行维护要点： 自动喷洒系统 气体灭火系统 管道阀门 电接点压力表 （七）垂直交通运输系统 对系统的了解： 1本楼设有消防梯1台，停层站15/15， 客用梯4台，停层站15/15， 2监控管理系统、电梯的运行可以在（中控室/消防中心/远程监视运行和火灾应急控制） 维护要点： 1物业管理者应做的工作：钥匙、日常巡检维护、收集资料、按
5、期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等； 2设备专业维护：（选择具备资质的分包方，按周期维保，以及建立确定应急处理办法。） （八）楼宇自控系统 对系统的了解： 1本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的，因此基本具有： 楼宇设备自动化BAS系统 消防管理自动化FAS系统 安防管理自动化SAS系统 （以及通讯自动化CAS系统 办公自动化OAS系统） 楼宇自控：消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。（以及出入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡）等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性，对维护进行统一管理提供了集中、方便的条件。 楼宇自控系统： 监视：空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况； 监视：水池水位、环境温、湿度、设备压力等； 可控制：部分设备启、停，照明系统的开关等。 消防报警系统：具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。 2运行维护的要点：结合实际正确使用设备 熟悉操作系统和应用软件的构成 保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录 选择可靠的分包方，按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。 （九）有线电视系统 运行维护要点：按主管部门要求和有关规定管理 按设备使用说明书进行维护
