1、项目部工程管理程序房地产管理体系程序文件文件编号GF-XM-01版 本 号1.0版生效日期项目部工程管理程序修改状态修 订 情 况修改人修改日期IIIIIIIV编写日 期制度编审工作小组审核日 期制度编审委员会审核日 期 签发日 期项目部工程管理程序1目的11 为规范公司建设项目工程管理的规定、程序和有关做法，特制定本制度。2适用范围21 适用于公司有关建设项目建造施工阶段的工程进度和质量的控制管理工作。3定义31 监理公司是指建设项目由建设单位聘请的专业监理单位，对承建单位实施建设行为监督。32 承建方是指建设单位经招投标确定或指定的各专业承建单位。4职责41 项目部负责建设项目的全过程的统
2、筹、监控和协调工作。42 项目部负责项目的生产管理、监督和控制工程进度、安全及质量。43 监理公司负责项目施工全过程的生产、安全及文明施工管理。5程序要点 51 工程管理的主要方式 52 工程管理的主要工作程序 53 工程会议的规定 54 施工组织设计审批程序 55 工程计划管理的规定 56 工程质量控制程序 57 工程进度和合同工期的管理规定 58 安全文明施工管理规定 59 对监理公司工作的规定 510 材料样板和工程样板的确认程序 511 工程督查及售后服务的工作办法 512 临时用水用电的使用管理办法 6相关文件 61 工程管理的相关表格 611 开工令 612 请款单 613 （初、
3、总、终）验通知单 614 保修期终结申请 615 保修终结书 616 工程材料/设备进场确认单 617 样板确认通知单 618 已确认的样板移交接收单 619 技术工作联系单 房地产公司管理体系程序文件文件编号GF-XM-02版 本 号1.0版生效日期工程管理主要方式修改状态修 订 情 况修改人修改日期IIIIIIIV编写日 期制度编审工作小组审核日 期制度编审委员会审核日 期 签发日 期工程管理主要方式1书面指示11项目部和监理公司的各种决定意见和要求均以书面形式发出指示，并且监理公司应由总监（或总监代表）签名，项目部送工程总监签发。项目部和监理公司的指示应视为合同文件的一部分，无论这些批示
4、涉及事项在合同中写明与否，承建方都要严格遵守执行，项目部和监理公司利用书面指示补充和完善合同条款中的不足，纠正承建方各种不符合合同条款的行为。12项目部和监理公司如果认为由于某种原因有必要以口头形式发出时，可以在口头指示之后，用书面形式对其口头形式加以确认。13 发出的书面指示有以下几种：1.3.1开工通知。1.3.2驻工地代表及其助理的任命书。1.3.3会议通知。1.3.4停止与恢复支付的指示。1.3.5修改进度计划的指令。1.3.6下达有关规定的指示。1.3.7下达有关处理意见的指示。1.3.8工程联系函。1.3.9奖罚通知书。2工程例会21 工程例会应按确定的时间定期召开，每周一次，会议
5、时间一般为2-4小时，会议的目的是协调工程管理和工程进度，检讨工程质量，并作出决定。对于一些比较复杂的技术问题，在专题会议上进行研究。工程例会一般由监理公司总监（或总监代表）与项目部经理联合主持，重要（或必要时）由工程总监主持。22 会议程序221 经常性工程会议依照一个标准议程进行，便于有关方面准备会议材料，可按下列程序进行：A确认同意上次工程会议纪要，对上次纪要确认的决议的完成情况作汇报说明。B承建方汇报本周总体进度和主要工程项目的进度情况，说明影响工程进度的因素。C承建方介绍下周的进度计划。D承建方提交一份本周各工种到场施工人员清单。E承建方提交一份本周到场施工机械设备清单。F讨论到场材
6、料质量及其适用性。G讨论影响工程质量和进度的任何技术问题。H讨论甲供材料的计划问题。（如有）I讨论工地施工管理状况，工程检查和工程管理程序等。J讨论其它方面的问题。K确定下次工程会议的主要议程和时间。23 会议资料：根据上述会议程序，承建方应准备下列资料：231 工程进度图表。A表明工程施工进度与计划进度对比情况。B表明本周施工项目的完成情况。C表明下周计划施工项目工作量232 本周现场人员及机械设备清单表。233 现场材料的种类、数量，并说明其质量情况。234 本周气象观测资料。235 实验数据统计表。236 有关事项说明。24 会议应讨论的主要议题241 进度计划的分析：影响本期计划的原因
7、，实施下周施工计划需要外界解决的问题（主要指项目部按合同规定解决的问题）。242 现场材料机械供应情况及人员情况。243 工程质量和进度方面的技术问题。244 现场文明施工和安全管理问题。245 财务支付问题。246 需要解决的有关设计变更和延期与费用索赔方面的问题。247 其它方面需要说明的问题。25 项目部和监理公司应对下列问题发表意见：251 对承建方进度计划的评价。252 承建方对工程管理程序的执行情况。253 承建方的工程质量情况及有关技术问题。254 对承建方安全及文明施工的评价。255 其他与工程有关问题。3专题会议及邀见承建方31 对于技术方面或合同管理方面比较复杂的问题，采用
8、专题会议的形式研究和解决。例如：有争议的施工方案的确定；严重的工程缺陷的处理；复杂的技术问题决策；以及变更项目中价格问题的商讨；工期延期，费用索赔情况的澄清等系列问题。专题会议的结论，由监理公司和项目部按指令性文件发出。专题会议涉及技术、合同、成本等议题时，由项目部请相关部门的专责人员共同出席。32 当承建方存在比较严重的问题，以邀见的方式对承建方提出黄牌警告，邀见记录以纪要的形式按正式文件发出。邀见时间和地点由项目部组织，工程总监参加，承建方的公司负责人或老板、项目负责人必须应邀。4管理记录资料41 管理记录资料是对工程施工的任何部位和事件作出评价和记录的依据之一，记录资料是作为承建方结算方
9、式、解决纠纷和索赔等多方面的判断依据。42 管理记录资料由各专业工程师对所管项目的文字记录或数码相片记录，文字记录可于监理记录中出现，重点事件应专题报告交项目工程负责人审阅后送区域总经理、总部监控部及资料室存档，数码相片记录由各专业工程师存放于电脑指定的文件夹中，完工时移交资料室存档。房地产公司管理体系程序文件文件编号GF-XM-03版 本 号1.0版生效日期工程管理的主要工作程序修改状态修 订 情 况修改人修改日期IIIIIIIV编写日 期制度编审工作小组审核日 期制度编审委员会审核日 期 签发日 期工程管理的主要工作程序1项目部施工阶段的工程管理流程（表4.2-1）2分部、分项工程验收管理
10、流程（表4.2-2）3技术联系工作流程（施工图会审后）（表4.2-3）4材料材质核定流程（表4.2-4）表4.2-1：项目部施工阶段的工程管理流程施工阶段监理总结表4.2-2：分部、分项工程验收管理流程进行下道工序 表4.2-3：技术联系工作流程（施工图会审后）必要时交监理公司核定 报批 否 磋商 备案制表4.2-4：材料材质核定流程承建方投入使用 申报 否 可 否 申报 可房地产公司管理体系程序文件文件编号GF-XM-04版 本 号1.0版生效日期工程会议的管理程序修改状态修 订 情 况修改人修改日期IIIIIIIV编写日 期制度编审工作小组审核日 期制度编审委员会审核日 期 签发日 期工程
11、会议的管理程序1工程会议分为例会和专题会议两种例会包括工程例会和安全文明施工例会；专题会议包括图纸会审与技术交底会议、技术方案讨论会、质量与安全事故分析处理会等。2会议频次原则规定如下：21 工程例会每周召开一次。22 安全文明施工例会每月召开一次。23 土建工程、机电工程、装修工程、景观工程图纸会审与技术交底会各项目至少召开一次，其它工程是否需要召开，由项目部决定。24 例会的频次由项目部根据工程进度和施工的实际状况决定，安全文明施工例会是否与工程例会合并召开由项目部决定。25 工程例会时间、地点应书面分别通知监理单位和各分包单位，此后，除非时间、地点变更外，不再另行书面通知。26 召开专题
12、会议应发书面通知，另外抄报公司和项目部相关领导。27 参加例会的人员应相对固定。如需公司领导和其他部门参加工程例会，可口头通知，参加专题会议应书面通知。3监理单位和分包单位（包括供应安装单位，下同）参加工程例会的人员规定如下：31 监理单位的总监理工程师（总监代表）必须参加，另外应至少安排两名监理工程师参加，并做好记录。32 土建工程、机电工程、景观工程分包单位项目经理、主办施工员和技术主管工程师必须参加，其他分包单位项目经理必须参加。33 专题会议参加单位和人员由会议召集人指定。技术方案讨论会和质量与安全事故分析处理会应要求工程总监和技术中心派员参加。34 需要设计单位人员参加专题会议的，由
13、项目部约请相关设计人员参加。35 工程会议应设签到簿，负责人因故缺席的，由项目部认可的代表签到。36 迟到和缺席人员由会议记录人员于签到簿上注明。签到簿应附于该次会议纪要之后。37 因故不能参加会议的监理单位和分包单位负责人，必须提前半天向项目主管或会议召集人口头请假，并指定代表参加会议；其他人员不能参加会议的，由承建方项目负责人向项目主管或专题会议召集人口头请假，但如会议需要，应由项目负责人指定其他人员出席会议。38 监理单位、分包单位负责人未经请假或批准即不出席会议的，第一次由项目部口头警告；第二次由项目部按合同有关规定进行处罚，并发布通告，通告抄送监理单位或分包单位；第三次项目部发文要求
14、监理单位或分包单位撤换项目负责人，抄报公司相关领导。在重新任命满意的负责人之前，最近一期监理酬金（工程款）暂停支付。39 监理单位和分包单位如被要求撤换负责人达两次及以上的，公司将取消其再次投标的资格。310 无论何种原因，监理单位和分包单位负责人连续三次（及以上）不出席工程会议，或累计缺席次数超过五次的，项目部可发文要求监理单位和分包单位撤换项目负责人。311 除特别注明外，例会纪要由监理公司指定专人负责，专题会议纪要由项目部指定专人负责。由监理单位召集的专题会议，纪要由监理单位整理。会议纪要应于会后的两天内发给与会单位，涉及需要公司领导或部门协调解决的事项应抄报、抄送相关领导和部门。312
15、 与会单位对纪要内容有异议的，应于收到会议纪要的次日内提出。313 会议纪要提出的要求和问题，与会单位应积极落实、解决。每次会议均需检讨上次会议内容的执行情况，解决本阶段工程施工现场的问题，安排下一阶段工程施工管理计划和各类目标。314 上次会议纪要中安排的目标或存在的问题在本次会议之前未完成或解决的，应列入本次会议纪要，要求责任方继续完成或解决。315 前后次会议纪要在次序上、内容上应保持连续性。316 会议纪要内容涉及下列事项，应抄送成本核算部备案：A分包单位之间相互索赔，工程管理部已协调解决的。B分包合同责任界定；分包单位之间的工程范围、责任、工序衔接方面界定。C改变施工顺序或技术方案引
16、起分包单位索赔的。D项目部对分包单位作出永久性（不再撤销）经济处罚的。317 项目部会议上作出可能超越项目部职权的决定时，应及时向主管领导汇报。 房地产公司管理体系程序文件文件编号GF-XM-05版 本 号1.0版生效日期施工组织设计审批程序修改状态修 订 情 况修改人修改日期IIIIIIIV编写日 期制度编审工作小组审核日 期制度编审委员会审核日 期 签发日 期施工组织设计审批程序1招投标施工组织设计的审核（技术标审核）11 招投标施工组织设计的审核主要是对投标单位的技术标提出意见，供招投标小组确定中标单位时参考。12 招投标施工组织设计由项目部组织审核，对于总承包工程，新技术含量高、工程技
17、术难度大的工程，会同技术中心审核。13 审核意见以书面形式提交给招标小组，抄报总裁。2施工过程中施工组织的审批21 对于施工过程中施工单位上报的土建工程或总承包工程施工组织设计及技术含量高、施工难度大的工程施工方案，先由监理公司及专业工程师审核，施工单位根据监理公司和专业工程师审核意见进行修改后由项目总监审批报送区域总经理。22 对于机电安装工程、装饰工程、景观工程等施工组织方案由监理公司审核后报项目部审批。23 施工组织设计审核的重点包括：A总工期及关键节点完工日期必须符合公司的建设目标。B人力安排和设备配置必须符合工程实际，管理人员素质和数量符合工程需要。C质量保证措施必须可靠，操作性强，
18、重要部分分项工程的施工措施须单独描述。D安全生产、文明施工及环保方面的措施应符合政府的规定及小区物业管理的要求。24 经过监理公司签字审批的施工组织设计汇签表应归入竣工资料，汇签表详见施工组织设计审核意见表。3施工组织设计的发放审批后的施工组织设计连同审批表由项目部资料室及时发放至监理单位和相关施工单位，并归档一份至资料室。4施工组织设计的更改施工组织设计的一般更改由施工单位自行处理；涉及到施工工艺、施工设备或其它满足业主方要求的更改时，必须经原审批部门审批。房地产公司管理体系程序文件文件编号GF-XM-06版 本 号1.0版生效日期工程计划管理规定修改状态修 订 情 况修改人修改日期IIII
19、IIIV编写日 期制度编审工作小组审核日 期制度编审委员会审核日 期 签发日 期1项目部根据公司制定的年度经营任务和项目开发控制计划，制定详细的项目工程进度计划，落实人员安排。2项目负责人应检查和审核项目工程进度计划是否协调和相互衔接。3项目工程进度计划经报主管领导审批，公司领导批准。4项目主管根据项目工程进度计划组织制定每月工程进度计划报部门经理批准后实施并报总裁办监控部备案。5项目部总监应经常检查工程进度的实际情况，对影响进度的各种因素进行分析，制订措施，督促协调，并根据需要向主管领导汇报实际进度与计划进度的偏差情况，必要时召开专题协调会议。6非关键线路的进度计划调整由项目部总监批准，关键
20、线路的进度计划调整需报区域总经理审批。广佛区域公司管理体系程序文件文件编号GF-XM-07版 本 号1.0版生效日期工程质量控制程序修改状态修 订 情 况修改人修改日期IIIIIIIV编写日 期制度编审工作小组审核日 期制度编审委员会审核日 期 签发日 期1施工前期管理规定11 监理公司在某一分项工程开工前七天，须将对该分项工程的监理细则上报项目负责人审批。经批准的监理细则可发给相关分包单位，以便项目部、监理公司、施工单位三方能共同履行工程质量控制职责。12 施工单位进场后三天内，必须将组织架构、人员资历、岗位职责上报监理公司及项目部审批。13 土建工程、机电工程、装修工程、景观工程施工单位须
21、于开工前三天，其他分包单位须于开工后三天内呈报施工组织设计（技术方案）供审批。有关部门应于收到施工组织设计后七天内审批完毕。在规定的时间内未呈报施工组织设计的分包单位，不得继续进行永久性工程的施工。14 施工前必须进行图纸会审，会审通知由项目部发出，会审纪要由施工单位整理，交监理公司、项目部审核，设计单位确认。2施工测量放线报验规定21 项目部和监理公司应指派专人负责施工测量放线监管。22 测量放线的基准点由项目部测量工程师提供并办理书面交接。23 测量工程师对承包商的施工测量组织的人员以及仪器设备予以审查。24 对不符合规定要求的承包商的施工测量人员以及仪器设备应拒绝其参与施工测量放线工作。
22、25 承建商应在适当的时间内向监理及项目部测量工程师报送施工测量放线报验单。若测量工程师未收到承建商报送的施工测量放线报验单，应立即向承建商发出书面通知，限定其在规定的时间内报送，否则拒绝其后续工作的进行。26 测量工程师在收到承建商报送的施工测量放线报验单后，应根据工程要求，对其施工测量放线报验单进行核验。27 当承建商报送的施工测量放线报验单满足规定的要求时，应予以签认。3旁站监理规定31 监理公司或项目部应预先确定旁站监理的具体内容，并知会承建商。32 在旁站监理内容施工前，要求承建商将具体施工时间提前24小时通知监理公司和项目部。33 监理工程师对关键部位或关键工序必须进行旁站监理，同
23、时，项目部工程管理工程师应作巡视抽检。34 旁站时，监理工程师和项目部项目工程现场工程师应核对施工人员采用的施工方法、工艺、材料等是否正确，发现不符应立即制止并限期整改直到符合要求。35 监理工程师和项目部项目工程现场工程师应认真做好旁站记录。36 旁站记录应保持原始与完整，并作为工程管理资料归档。4监理日记41 建立日记内容：当日气候实况；材料、设备进出场情况；当日工程形象进度；施工中的质量问题及处理概况；乙方的反映、建议、意见；现场存在的主要问题及建议措施。42 监理日记要求：421 每个监理工程师和项目部项目工程现场工程师必须每天记录监理日记。422 逐日连续填写，所记事项应在当天及时填
24、写，最迟为事后一日追记。423 日记本用毕、填写人调动或工程竣工，填写人应及时将日记整理签名后归档。424 针对施工日记中所记录存在的问题，待施工单位按要求按时整改完成后要注有书面反馈函通知复查，监理人员应跟进整改落实情况并在施工日记中作好记录。43 总监理工程师和项目负责人每两周进行一次监理日记抽查，并对存在的问题予以纠正。5工程材料报验制度51 进入施工现场的所有主要材料、设备在使用当天都必须向监理、业主方办理报验及批准使用手续；承建商应填写材料/设备进场确认单，并提交如下产品资料： 产品出厂证明； 质量合格证； 准用证明； 商检报告（进口）； 记载有本次材料、设备规格和数量的送货清单；并
25、按要求严格按批次批量进行见证取样送检试验。52 凡分批购买、进场的同类型材料，都必须在每次进场前办理报验手续，监理、项目部工程师除例行质检外，还应重点核对进场材料的规格、数量、做好登记。53 监理、项目部工程师审查有关资料，确认其符合质量控制要求即可进场。54 监理、项目部工程师按资料审查后认为不足以说明到场材料的质量符合要求时，可以再行组织复检或抽样试验，确认其质量符合要求后方允许使用。55 凡是没有材料出厂合格证以及检验不合格者，监理和业主方工程师应拒绝该批材料进场。若发现设备质量不符合要求时，监理和业主方工程师不予验收。未经报验或报验后不合格之材料、设备，一律不得在工程中使用，否则，一经
26、查出，监理单位和业主方有权要求拆除更换，所有损失由使用不合格材料、设备的施工单位负责。56 在现场配制的材料，监理工程师审查试配结果，确认合格后才能使用。57 主要工程设施到场后，订货方按供货方的技术说明书和质量保证文件在规定的索赔期内开箱检验，并填报材料/设备进场确认单。监理工程师对订货检查人员的检查验收结果予以审查。58 监理和业主方工程师审查有关资料，查验设备，确认其质量符合要求，则予以签署验收。59 若发现供货方质量保证文件与实物不相符，或对文件资料的正确性有怀疑，或与设计、验收规程不符时，监理工程师必须组织有关部门按规定复检合格后才能使用。510 进口的材料或设备的检查、验收。监理工
27、程师应根据材料或设备入关时的商务记录，检查其有效的质量保证文件和实物，审查合格方准予使用。进口的材料应提供商检报告和报关单据的复印件、原件提供给甲方查验。产品应符合国家规定的标准及满足甲方要求，包括环保等，并提供产品合格证及商检合格证。511 监理公司和项目部对材料的存放和设备管理进行监督，不允许存放在不合格的场所，以免材料变质和损失。512 由承建方提供的属于承建方所有的机械设备、工程材料一旦运到现场，就被视为专门为本工程施工所用，除监理公司和项目部书面同意，不得将材料和机械设备运出现场。513 现场的施工机械，施工单位应派专人负责保养和维修，并按规定办理使用许可证等验收手续，严禁违章使用。
28、6工序（隐蔽）工程报验制度61 隐蔽分项工程由承建商自检，并认真填写隐蔽记录表（范围、数量、自检实测数据）。62 承建商提前24小时填写工序（隐蔽）工程验收申请单，通知监理公司和项目部专业工程师及经理，监理工程师接到通知后会同有关单位按要求时间到现场检查验收并且书面确认签署。63 经验收合格后，施工、监理、甲方等单位有关人员在隐蔽记录表签字确认方可进行下道工序的施工。64 承建商未通知监理工程师和有关单位到现场验收，而单方面完成隐蔽工程的，监理工程师有权提出重新检查，不论结果是否合格，一切费用由承建商负责。65 未合格的隐蔽工程，监理工程师提出书面返修意见及完成时间。对既成事实又不能返工的，监理工程师向设计部门提出有效的补救措施，并征得设计人员同意。施工单位要认真进行处理，处理后还需提交监理工程师和有关单位复核，书面写出处理情况，列入工程档案。7分部分项工程验收制度71 由承建商填写验收申请表格，并附上有效的自检资料及质量
