1、上饶市城区基准地价修正体系说明上饶市城区基准地价修正体系说明基准地价是分用途的级别平均价格，反映了土地市场整体地价水平，对掌握地价水平的空间分布趋势，引导土地利用和交易等，均有很好的作用。但土地行政主管部门和其他一些部门、机构，为更好地满足地价管理、土地市场管理和土地资产管理的需要，仅仅掌握基准地价仍不够，还需及时掌握宗地的具体价格。因此，为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理等职责的需要，还应当在基准地价的基础上，分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价的关系，根据比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体
2、系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方面对掌握宗地价格的需求。第一节 基准地价修正因素及其权重确定影响土地价格的因素涉及社会、政治、经济、自然等许多方面，按照因素与土地的关系及影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，造成地区与地区之间地价水平的差异。而同一地区内不同区域、不同地块的地价差异，则主要是受区域因素和个别因素的影响。不同使用性质的土地，其价格影响因素亦不同。正确确定这些因素是建立基准地价修正体系的关键。在对商业用地、住宅用地、工业用地的价格影响因素进行分析的基础上，采
3、用特尔菲法确定各类用地的基准地价修正因素及其权重。该项工作与定级因素权重测定工作同时进行，测定结果见表101、102、103。因素权重因素权重因子权重子因子权重最终权重区域因素0.55商服繁华程度0.45距商服中心的距离1.00距一级商服中心的距离0.600.149距二级商服中心的距离0.250.062距三级商服中心的距离0.150.037交通条件0.20对外交通0.30距火车站的距离0.600.020距汽车站的距离0.400.013内部交通0.70街道等级0.600.046距公交站点的距离0.400.031基础设施0.10基础设施状况1.00基础设施完善度1.000.055人口状况0.10人
4、口密度1.00人口密度1.000.055区域土地利用方向0.151.00周边土地利用状况1.000.083个别因素0.45宗地自身条件1.001.00临路状况0.350.140临街宽度0.250.113宗地进深0.250.113宗地形状0.150.068表10-1 商业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表表10-2 住宅用地基准地价修正因素及其权重测算结果表因素权重因素权重因子权重子因子权重最终权重区域因素0.60住宅用地类型0.151.00住宅用地类型1.000.090商服繁华程度0.151.00距一级商服中心的距离0.400.036距二级商服中心的距离0.360.032距三级商服中心的距
5、离0.250.023交通条件0.22对外交通0.40距火车站的距离0.550.029距汽车站的距离0.450.024内部交通0.60区域街道等级0.450.036距公交站点的距离0.550.044基础设施0.18基础设施完善度0.401.000.043公用设施完善度0.60中学0.160.010小学0.170.011幼儿园0.190.012医院0.150.010邮局0.050.003农贸市场0.20.013金融机构0.080.005区域土地利用方向0.10周边土地利用状况1.001.000.060环境质量优劣度0.20大气污染0.501.000.060噪声污染0.501.000.060个别因素
6、0.401.001.00建筑物朝向与采光0.200.080宗地临路位置0.350.140宗地形状0.150.060宗地面积0.300.120表10-3 工业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表因素权重因素权重因子权重子因子权重最终权重区域因素0.70交通条件0.401.00距火车站的距离0.300.084距汽车站的距离0.250.070区域街道类型0.450.126基础设施0.30基础设施完善度1.001.000.210产业集聚效益0.201.001.000.140区域土地利用限制0.101.001.000.070个别因素0.30宗地自身条件1.001.00宗地面积0.200.060宗地形状
7、0.200.060宗地临路状况0.300.090宗地自然条件0.300.090 第二节 基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=（InhIib）/Iib100% （10-1）下调幅度
8、计算公式：F2=（InbInl）/Iib100% （10-2）式中：F1 -基准地价上调最大幅度；F2 -基准地价下调最大幅度；Iib -级别基准地价；Inh -级别单元总分上限值所对应的地价；Inl -级别单元总分下限值所对应的地价。根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。表104 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级27353491.661958.527.67-28.39二级162
9、21957.691079.220.70-33.46三级8431078.75616.1827.97-26.91四级476615.92345.6229.39-27.39五级260318.09210.5522.34-19.02表105 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级12171503.12981.823.51-19.33二级778935.21629.4420.21-19.10三级520616.99416.6518.65-19.88四级367410.04304.1611.73-17.12五级2442
10、96.56193.2621.54-20.80表106 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级350378.94327.148.26-6.53二级294322.36266.299.65-9.43三级244264.34226.538.34-7.16四级205224.87189.909.69-7.37五级182188.5169.003.57-7.14二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F
11、1Wi （10-3）F2i=F2Wi （10-4）式中：F1i某一因素的上调幅度；F2i某一因素的下调幅度；F1基准地价上调幅度；F2基准地价下调幅度；Wi某一因素对宗地地价的影响权重。（二）因素修正系数及指标说明表的编制根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态
12、指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-736。表107 级商业用地基准地价修正系数表子因子权重优较优一般较劣劣距一级商服中心的距离0.1492.0611.0310.000-1.058-2.115距二级商服中心的距离0.0620.8580.4290.000-0.44-0.88距三级商服中心的距离0.0370.5120.2560.000-0.263-0.525距火车站的距离0.020.2770.1390.000-0.142-0.284距汽车站的距离0.0130.180.090.000-0
13、.093-0.185街道等级0.0460.6360.3180.000-0.327-0.653距公交站点的距离0.0310.4290.2150.000-0.22-0.44基础设施完善度0.0550.7610.3810.000-0.391-0.781人口密度0.0550.7610.3810.000-0.391-0.781周边土地利用状况0.0831.1480.5740.000-0.589-1.178临路状况0.1403.8741.9370.000-1.988-3.975临街宽度0.1133.1271.5640.000-1.604-3.208宗地进深0.1133.1271.5640.000-1.60
14、4-3.208宗地形状0.0681.8820.9410.000-0.966-1.931表108 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣区域因素距一级商服中心的距离1200距二级商服中心的距离600距三级商服中心的距离1400距火车站的距离2000距汽车站的距离1450道路类型等级商业街混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路距公交站点的距离200基础设施完善度水、电、通讯等各种基础设施配套完善，使用保证率高水、电、通讯等基础设施配套完善，使用保证率较高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率较高水、电、通讯等基础设施配套较完善
15、，使用保证率一般人口密度人口稠密，人口流量大人口稠密，人口流量较大人口较稠密，人口流量较大人口较稠密，人口流量较小人口较稠密，人口流量小周边土地利用状况商业密集区域商业、文体娱乐设施商业、住宅混合区工业、仓储、交通用地其它用地个别因素临路状况十字交丁字交一般沿路临街宽度6宗地进深15宗地形状形状规则，有利于土地利用形状较规则有利于土地利用形状对土地利用无不良影响形状不规则，有一定影响形状极不规则，严重影响 表109 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣区域因素距一级商服中心的距离2300距二级商服中心的距离1200距三级商服中心的距离2100距火车站的距离2350距汽车站的
16、距离1700道路类型等级混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路巷道距公交站点的距离400基础设施完善度水、电、通讯等各种基础设施配套完善，使用保证率高水、电、通讯等基础设施配套完善，使用保证率较高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率较高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率一般人口密度人口稠密，人口流量大人口稠密，人口流量较大人口较稠密，人口流量较大人口较稠密，人口流量较小人口较稠密，人口流量小周边土地利用状况商业密集区域商业，文体娱乐设施商业，住宅混合区工业，仓储交通用地其它用地个别因素临路状况十字交丁字交一般沿路临街宽度6宗地进
17、深15宗地形状形状规则，有利于土地利用形状较规则有利于土地利用形状对土地利用无不良影响形状不规则，有一定影响形状极不规则，严重影响表1010 级商业用地基准地价修正系数表子因子权重优较优一般较劣劣距一级商服中心的距离0.1494.1602.0840.000-2.005-4.010距二级商服中心的距离0.0621.7340.8670.000-0.834-1.668距三级商服中心的距离0.0371.0350.5180.000-0.498-0.996距火车站的距离0.0200.5590.2800.000-0.269-0.538距汽车站的距离0.0130.3640.1820.000-0.175-0.3
18、50街道等级0.0461.2870.6440.000-0.619-1.238距公交站点的距离0.0310.8670.4340.000-0.417-0.834基础设施完善度0.0551.5380.7690.000-0.740-1.480人口密度0.0551.5380.7690.000-0.740-1.480周边土地利用状况0.0832.3221.1610.000-1.117-2.234临路状况0.1403.8911.9460.000-1.884-3.767临街宽度0.1133.1401.5700.000-1.521-3.041宗地进深0.1133.1401.5700.000-1.521-3.04
19、1宗地形状0.0681.8900.9450.000-0.915-1.830表1011 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣区域因素距一级商服中心的距离2900距二级商服中心的距离2000距三级商服中心的距离1450距火车站的距离3300距汽车站的距离12501250-15501550-19001900-22002200道路类型等级生活型主干道交通型主干道生活型次干道支路巷道距公交站点的距离480基础设施完善度水、电、通讯等各种基础设施配套完善，使用保证率高水、电、通讯等基础设施配套完善，使用保证率较高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率高水、电、通讯等基础设施配套较
20、完善，使用保证率较高水、电、通讯等基础设施配套较完善，使用保证率一般人口密度人口密集，人口流量大人口密集，人口流量较大人口较密集，人口流量较大人口较密集，人口流量较小人口较密集，人口流量小周边土地利用状况商业密集区域商业，文体娱乐设施商业，住宅混合区工业，仓储交通用地其它用地个别因素临路状况十字交丁字交一般沿路临街宽度6宗地进深15宗地形状形状规则，有利于土地利用形状较规则有利于土地利用形状对土地利用无不良影响形状不规则，有一定影响形状极不规则，严重影响表1012 级商业用地基准地价修正系数表子因子权重优较优一般较劣劣距一级商服中心的距离0.1494.3792.1900.000-2.041-4
21、.081距二级商服中心的距离0.0621.8220.9110.000-0.849-1.698距三级商服中心的距离0.0371.0870.5440.000-0.507-1.013距火车站的距离0.0200.5880.2940.000-0.274-0.548距汽车站的距离0.0130.3820.1910.000-0.178-0.356街道等级0.0461.3520.6760.000-0.630-1.260距公交站点的距离0.0310.9110.4560.000-0.425-0.849基础设施完善度0.0551.6160.8080.000-0.753-1.506人口密度0.0551.6160.808
22、0.000-0.753-1.506周边土地利用状况0.0832.4391.2200.000-1.137-2.273临路状况0.1404.1152.0580.000-1.918-3.835临街宽度0.1133.3211.6610.000-1.548-3.095宗地进深0.1133.3211.6610.000-1.548-3.095宗地形状0.0681.9991.0000.000-0.932-1.863表1013 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素优较优一般较劣劣区域因素距一级商服中心的距离4000距二级商服中心的距离2950距三级商服中心的距离1620距火车站的距离3850距汽车站的距离2800道路类型等级混合型主干道交通型主干道生活型次干道交通型次干道支路距公交站点的距离900基础设施完善度水、电、通讯等各种基础设施齐全，使用保证率高水、电、通讯等基础设施较齐全，使用保证率高水、电、通讯等
