1、2015年新疆房地产估价师房地产开发经营与管理知识：房地产投资的风险考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为_m2的，购房人有权退房。A96B98C102D103 2、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元某人购买了其中200 ，该部分的房地价值为182万元假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地
2、份额为。A：4B：7C：17D：30E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是_。A单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算B二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算C同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积D设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积 4、当供给增加量小于需求减少量时，则【2003年考题】A：均衡价格下降，均衡交易量增加B：均衡价格下降，均衡交易量减少C
3、：均衡价格上升，均衡交易量增加D：均衡价格上升，均衡交易量减少E：工业用地的监测点评估价格5、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A2400B2580C2607D2760 6、工程设计综合资质只设级，其承接工程设计业务范围不受限制。A：甲B：乙C：丙D：丁E：房地产估价机构必须加盖公章 7、在评估投资价值时，折现率是_。A社会般的收益率B收益法中的资本化率C投资者要求的满意收益率D投资者要求的最低收益率 8、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。A：净现金B：净收益C：净
4、现值D：财务净现值E：借款合同 9、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。A：取得待开发房地产的时间B：开发期间的某个时间C：开发完成后的时间D：开发完成之后的某个时间E：工业用地的监测点评估价格 10、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降E：工业用地的监测点评估价格11、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006
5、年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投资风险相同D无法判断 12、强度相对指标的计算公式为。A：总体內某部分或组的数值总体总数值B：某一总体总量另一有联系的总体总量C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值D：总体某一指标值/同一总体另一指标值E：执行层的组织协调 13、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/，出租的年末总收益为500元/，管理费用等其他支出为100元/。估计折现率
6、为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为_元/。A4395B4486C4636D485014、以下不属于经营性用地的是（）。A工业用地B旅游用地C娱乐用地D商品住宅用地 15、某套200、单价4000元/的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A71.84B74.47C75.23D80.00 16、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格D：为
7、确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格E：房地产估价机构必须加盖公章 17、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润 18、下列关于住房公积金的表述中，正确的是_。A每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税 19、国务院办公厅国办发200526号文件对个人销售住房免征营业税的规定是_。A单套建筑面积在120m2下的住房
8、转手交易时，免征营业税B住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税D个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税 20、现在条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。A：根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同B：委托通知单C：信件式合同D：FIDIC合同E：房地产估价机构必须加盖公章 21、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是
9、（）元。A1843.86B1847.55C2279.87D2291.27 22、物业服务成本的构成一般包括_。 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清洁卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用ABCD23、购买某类房地产，通常抵押贷款占70，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的年收益率为9，该类房地产的资本化率为。A：60B：69C：88D：90E：工业用地的监测点评估价格 24、某宗房地产的成交价格比正常
10、价格低8，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5和3。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。A：10326B：10543C：11206D：11442E：工业用地的监测点评估价格25、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分房地产历史价格资料C：房地产在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
11、错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对零售商业物业进行分类的主要依据有_。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平 2、_是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A消费信用B个人信用C民间信用D相互信用3、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A：高于B：等于C：低于D：不高于E：不等于 4、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括_。A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费5、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。A：处罚类会计科目B：负债类会计
12、科目C：所有者权益类会计科目D：成本类会计科目和权益类会计科目E：资产类会计科目 6、成本法中的利息计算，包括_的利息。A土地取得成本和开发成本B土地取得成本、开发成本和管理费用C土地取得成本、开发成本、管理费用和利润D借贷资金E自有资金 7、中华人民共和国土地管理法规定，征收耕地的补偿费用不包括_。A土地补偿费B土地使用费C安置补助费D地上附着物和青苗的补偿费 8、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般_。A不能作为可比实例B取相同的部分作可比性C仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例D仍然可作为可比实例 9、开发项目总投资包括建设投资和_。A前期投资B后续
13、投资C经营投资D管理投资 10、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A2020.80B2214.29C2336.45D2447.3711、在融资风险分析中，通常要分析的风险因素不包括_。A资金供应风险B利率风险C通货膨胀风险D汇率风险 12、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。A：在运用市场法估价
14、时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正 13、下列关于企业利润的公式中，正确的是_。A经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加B经营收入=销售收入+出租收入+自营收入C税前
15、利润=经营利润+营业外收支净额D期间费用+管理费用+销售费用E可供分配利润=税后利润-(法定公积金+未分配利润)14、债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益E股息 15、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是_年。A37B40C60D63 16、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放C：下调法定存款准备金率和完
16、善准备金制度D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度E：下调利率与加快利率市场化相结合 17、房地产权利的种类中，属于自物权的是_。A所有权B典权C抵押权D地役权 18、下列属于闲置土地的范围的有。A：按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的B：按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的C：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的D：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的E
17、：已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25且未经批准中止开发建设连续满一年的 19、房地产投资者的债务融资方式有（）。A吸收其他机构投资者资金B建成房地产抵押贷款C土地储备贷款D增发新股E房地产企业流动资金贷款 20、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A：60B：45C：30D：15E：执行层的组织协调 21、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是_。A投保人B被保险人C被保险人和受益人D投保人、被保险人和受益人 22、在用假设开发法来评估房地产价值时，开发利润一般采用的是同类房地产开发项目_。A投资者要求的最低报酬率B投资者要求的最高报酬率C社会一般正常利润D社会最低利润23、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是。A：建筑立面图B：建筑剖面图C：建筑详图D：建筑平面图E：执行层的组织协调 24、工业用地不得以方式出让。A：招标B：拍卖C：挂牌D：协议E：执行层的组织协调25、房屋普通险的期限为_。A半年B1年C2年D3年
