1、东源商厦大楼东东城写字楼停车场经营管理方案东源商厦（东东城）停车场经营管理方案一、简介地下停车场位于东源商厦地下一层，地面约有21个临时停车位，地下车位预计153个车位（不包括地面车位），机械车位65个。所有车位供项目内公寓、商业（超市）、商业餐饮百货等使用，车位产权属开发商（东源房产）所有。所有地下车位及立体车位以租代售形式出租，并提供一定数量的临停车位，整个车场管理（含地面、地下、立体）都委托浙江广厦物业管理有限公司作为停车场管理者，负责其租赁、收费等经营活动。 地下停车场正式对外投入运行开放时间暂定为2013年5月。二、车位申请及收费管理1、月租车位1)使用对象：公寓住户，物业、超市、商
2、业及开发商内部员工用户2)分配办法：a.公寓楼：原则上单个住户可获得一个月租车位申请额度，如两户以上的业主也只能申请一个月租车位，车位全部不固定，采取先到先停原则。如确实车位紧张；可依据现场的实际情况适当调整。b.超市、公务车、物业及开发商内部员工：以社会临时车辆停放为主，预留地面21个车位作为内部员工车位（超市卸货及垃圾运输车位包含在此车位内）；A.商业商场：原则上不安排月租车位申请额度（按时间计费）。3）申请： 车位租户向管理处提出申请，管理处根据停车场使用情况，合理安排停车位。物业公司受开发商委托代办车位租赁手续，并代办租赁合同的签订。 车位租户支付租金后，获发停车磁卡和停车证。4）租金
3、收取 车位租金采取先付后用的原则收取，车位租户签订车位租赁合同的同时，应支付本月的租金和一个月的押金，以后应在每月的5日前支付当月租金。 根据项目所在区域一般月租金在RMB200元左右，项目可结合当地情况及政府相应规定、本停车场实际运作使用情况，合理制定固定车位租金价格。5）租赁期限 建议：月度、季度、半年、一年。6）收入管理 物业公司作为被委托管理者与租赁方签定租凭协议，租金收入为代收性质，由开发商提供发票。物业公司收取租金后，每月月底由出纳直接缴款至开发商财务部，并接收开发商财务部定期核账。2、临时停车位1）使用对象：项目各用户临时使用、社会车辆临时使用及访客车辆临时使用。2）临时停车位使
4、用程序： 车辆进入停车场 发临时停车卡 停放车辆 付费 车辆离开停车场3）车辆实行单向行驶，西北角进，东南角出。3）付费办理方式停车场车辆一般分月租和临时两种方式，月租车辆按月、季、半年、年收费，临时车辆则计时收费 。临时卡：需在进口道闸处取卡（人工取卡），待出口处收费岗亭刷卡按时付费。月租卡：可带齐证件或证明到管理处办理，与管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电子出入卡押金。4）临时停车收费标准建议：临时停车以时租为单位计算，一次15分钟以内可免费，半小时以上按一小时计算，依此类推，一个半小时以上即按2小时收费，超过8小时的可
5、减半收费；有关具体收费请依据杭州当地情况及政府相应规定、本停车场运作使用情况合理制定时租价格。地面及地下临时停车收费标准（参考）车型收费标准(元/辆小时)备注小型车51、大型车按小型车收费标准加倍计收,摩托车按小型车收费标准减半计收。2、停车不足1小时按1小时计收,停车时间624小时的,一律按6小时计收;连续停放超过24小时的,超过部分按上述计时收费标准重新计算。3、停车费上浮幅度为0,下浮幅度不限。包月停车费由停车场经营者和车辆停放者协商确定。停车场地类型收费标准(元/月辆)备注项目地面道路车位100地面停车包月只针对内部物业、开发商（商管公司）工作人员使用，不对外租赁，地下停车场租赁包月优
6、先照顾住户。项目配套停车库(场)200三、分区引导、分区管理1）为便于管理，地下停车场需要增设各类引导指示标志，方便业主尽快找到自己的停车车位，减少车位寻找时间。可考虑设置一定区域为超市、公寓、商业等专属区域，方便管理安排，但原则上车位都不固定，实行先到先停。四、停车场管理测算1、基本方针1）物业公司接受开发商的委托对项目地下停车场进行经营管理，物业公司根据委托合同无论停车位使用与否向开发商全额收取物业管理费；2）物业公司被委托对停车场经营，收取停车场场地租赁费（分临停、月租），但不对车辆负有保管义务；3）物业公司除去为车场经营配置的正常人力成本外，按租赁费收取15%作为代收代缴劳务费（经营利
7、润）；4）物业公司对车场的费用测算，只含基本工人成本与必配工作工具，对于岗亭的设施，收费设施设备配置（含管理人员租赁登记配置电脑）不含在测算内，由开发商提供。5）停车场经营管理收支账务独立，与项目其他部分物业管理收支账务无关。2、人员编制：在车场的物业服务之外，要经营车场，需增配一定的管理与服务人员，此项费用不包含在车场日常物业管理费内，应单独列支：管理/财务：1人（做五休二）负责车场的整体管理，对开发商与物业公司负责，负责月租办理与费用收缴、车场的人员考核、日常的工作巡查、月度汇总费用与开发商结算、日常收费纠纷处理。进出口收费人员：2人（做六休一）每天两班制，1人（7:3015:30），1人
8、（15:0011:00）。立体车库操作：2人（做六休一）每天两班制，1人（7:3015:30），1人（15:0011:00）。日常车辆引导、轮休人员：1人（做六休一）日常车辆引导、收费人员临时替班、周末轮休替班。3、地下停车场收入估测如下：停车场收入拟采取车位只租不售和临时停车，明细如下：项目区域车位数收费标准年金额比例实收年金额元/小时小时/天天数临时停车位地下102510365186150080%1489200立体车位65510365118625060%711750地面2151036538325080%306600临时停车位合计金额2507550项目车位数收费标准年金额比例实收年金额元/月
9、月数租赁车位地下5120012122400100%122400租赁停车位合计金额122400收费合计金额26299504、物业经营管理成本预算附表、车场费用测算序号职务人数月工资社保、教育计提月合计年合计1车场管理/出纳130006003600432002收费员5270060016500198000工资总额620100241200其他附加项目人数金额月份/天数/次数月合计年合计高温费6130计算6、7、8、9四个月260 3120 法定节假日加班费5200计算11天917 11000 过节费6100计算四个节假日200 2400 年总奖金6计提一个月基本工资1375 16500 附加项合计27
10、52 33020 序号项目价值月支金额年支出额单价数量计费期限1人员服装费5006每年计提1250 3000 2办公费106每年计提1260 720 3证照培训12003每年计提1300 3600 4照明工具2002每年计提133 400 5对讲机15003每年计提1375 4500 综合费合计1018 12220 管理费计提8%1910 22915 法定税金5.70%1469 17633 总计人员成本支出27249 326988 五、停车场管理岗位职责一、车辆管理负责人职责1.依法对项目地面、交通、车辆进行管理。2.负责按物价部门收费规定收取车辆场地租赁费。3.熟悉掌握项目车辆流通情况，车位
11、情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写员工日考核表。5.负责每日工作检查，并填写车辆管理日检表。6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。9.定时向管理处项目经理汇报工作。二、车辆管理员的职责及纪律 (一)车辆管理员的职责如下：1.负责对停车场(库)的汽车，摩托车，以及站内的自行车管理。2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写车辆出入登记表。4.
12、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持项目交通、停车秩序。7.负责对项目道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按项目清洁工作手册中停车场清洁、值班室、岗亭的清洁进行清洁)9.立体车库的操作必须严格按照立体车库操作终端使用说明书进行，专业人员持证上岗。 (二)车辆管理员的纪律1.仪容整洁，遵守仪容仪表规定。2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。3.严格遵守交接班制度。4.值班时禁止喝酒
13、、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。7.禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。9.遵守员工宿舍管理规定，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员)批准。六、各项停车规章制度一、停车场守则二、车场应急措施三、车辆管理员交接班制度四、停车卡的办理和使用规定五、值班室(岗亭)管理规定六、对讲机使用管理规定七、机械立体停车库管理制度一、停车场守则进入车场1、一切车
14、辆进入车场必须遵守车场保安指示或指标指示；2、必须遵守停车场内行车速度；3、遇有轮候进入车场时，应耐心等候服从保安员指挥，严禁超越前列车辆。强行进入，由此引起一切后果，由该车司乘人员负责；4、除非必要，不得响号；5、进入车场应注意限高高度；使用车场1、泊车妥当后马上关引擎；2、泊车不得超越一个车位；3、泊车不得超越指定界线；4、泊车与泊车证显示车位相符，严禁乱停乱放；5、泊车后司机应关好车门、车窗，取走车匙，贵重物品不应留置车内。如因大意造成之损失，管理处概不负责；6、使用车场卸货，货物应尽量堆放在卸货区内，并及时运走。严禁在车道内或卸货区外一切地方卸货。如有违反，车场管理人员有权制止卸货，并
15、责令违反者在最短时间内使道路恢复畅通；7、用户应对自己货物负责，装卸货物应快捷，以免影响他人使用上落货区；8、一切司乘人员在车辆停妥后，应尽快离开车场；9、车场内不准吸烟；10、车场内停泊车辆不准有易燃、易爆、剧毒物品。如有违反而造成作任何后果，该车辆所属单位/车主或司机应负责全部经济、法律责任；11、保持车场内整洁。离开车场1、在停车场出口，视情况需要，保安人员有权要求驾驶司机出示该车行驶证、驾驶证、身份证等有并证件；2、出闸时，严禁不指挥，强行驶离；3、载货时驶离本停车场，应出示本管理处认可之出闸纸，不能出示或出闸纸模糊不清者，保安员有权阴止其驶离高业城；4、在车辆可以出示出闸纸后（如有缴
16、费之票据亦一周提供）保安人员将按照手续办清而准许其驶离本停车场。由此而可能发生后果，管理中悯一概不负责；5、车辆缴款放行后，需尽快离场，以免阻塞车道；其他1、保安部将有权扣留任何车场内之违章停泊车辆，直至所有有关车场之费用完全缴付；2、秩序部或其他职员有权将该违章停泊车辆锁扣，或知会公安部交警大队将车辆拖离车场；3、被拘留的车辆，必须提交有效的行车证及驾驶证才可申请领回。如果由扣留之日起三个月内该车无人认领，管理处将交由公安局辖下有关部门处理；4、如因司机之疏忽或任何原因，引起车场内之设备等（包括停泊车场之车辆）受损，该车司机/车主理应负责赔偿及其他责任；5、遇有紧急事故，管下处可即时在车场内
17、外专题贴通告：禁止车辆进出车场；禁止任何人仕进出车辆。6、车场开放时间将会在车辆入口告示牌上写明，但服务中心有权在有需要时修改；7、泊车位月租费用会因开发公司价格而调整，如有任何更改，管理处将致函各车位租户收取新费用；8、未得管理处同意，不准在车场内洗涤或修理汽车；9、车辆如需停止使用车位，应及时到服务中心办理注销手续，否则停车费继续收取。如发生丢失或私自转证泊车又或更换泊车位，管理处将有权扣除押金及取消车辆的停泊权，并收回泊车证；注：此守则可作随时修改，并不作另行通知，所有人进入车场前必须留意本管理处贴在当眼处的告示。二、车场应急措施停车场发生火警需即时通知消防监控中心，或打119报警。如火
18、势较小，可以即时用灭火筒进行补救；如火势剧烈，难以控制时，则协助其他人员疏散撤离。如遇车辆失窃注意保护现场，并通知保安部报警，在警察未达现场之前先用围栏围住现场守候，同时给事主作简单记录。车场发生车祸 如发生人员损伤，需马上打“120”电话叫急救车； 保护现场，并通知部门主管或报警； 对现场进行拍照留底； 疏导其他车辆，免致车道堵塞。车场发生水浸 应准备一定的沙包，以作应急之用； 如发现水浸，应即时通知保安中心及工程值班室，进行紧急排水； 调派人手用沙包进行堵截水源； 如遇水管爆裂，马上到水制房关闸。发现可疑物品 发现可疑的物品，请不要搬动，可通知部门主管处理。发现可疑人物在车场行动 先知会保
19、安中心，同时报告自身位置，待增援同事到达后上前盘问。遇紧急停电1、使用紧急照明，保证各通道的照明；2、立即将停电区域及详细情况报告当值班主管或保安当值班主管；3、如收费系统停电或有故障，则应通知出入口岗位当值班人员同时使用手动计费如下：车辆进入车场时，由入口岗位人员手动起杆，如属时租者需用对讲机通知收银员用打卡机按时间、序号打于临时时间卡后，瘵卡交给车辆驾驶员；（或用笔录将时间写于临时卡）车辆驾驶员在离场时驾车至收费处打卡缴款，收银员收回计时卡及开出收据或发票；司机驾车到闸口出示收据，车场保安员检视后，手动起杆放行；收银员在收到计时卡后应做好详细登记并核对发出临时时钟卡及收回临时时钟卡之情况，
20、于移交财务部时登记清楚。如遇消防报警时1、及时通知消防中心；2、由消防中心确定火警或属误报；3、如确定属误报，及时通知消防中心开启卷帘，保持车场正常进行如遇与客户纠纷时；1、及时通知车辆主管，如实汇双方损失情况并知会保安部；2、由车场主管确定处理立案；3、尽快恢复车场正常运作；4、将事件报告及时反馈给车场主管；如遇系统故障时；1、及时通知车场主，确定原因；2、如仍无法排除故障，由车场主管授权由厂家技术人员处理；3、系统故障时，由车场入口保安与收费人员协调进行人工收费；需清洗车道时：1、通知车场主管，由 车场主管通知保安部；2、车场主管与保安部协调，开启单边车道；三、车辆管理员交接班制度1.按时
21、交接班，接班人员应提前5分钟到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。3.向下一班移交值班记录和车辆出入登记表。4.交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。四、停车卡的办理和使用规定 1.停车卡的办理停车场车辆一般分月租和临时两种方式，月租车辆按月收费，临时车辆则计时收费 。用户若要办理月租，可带齐证件或证明到车场收费处办理，与管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电子出入卡押金。2.停车卡的使用车辆出入停车场时，要将
22、停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检 查和车辆出入。用户如更换车辆，需到车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。月租车辆要按月定期缴纳。 租赁费逾期不缴者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及 时告知车管员，并提供有效证明，到收费处办理旧卡停止使用和新卡补办手续。用户不再租用车位时，将停车卡、电子出入卡交回车场，由车场退回电子出入卡押金。用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。为保证车辆的停放安全，减少被盗 的机会，停车卡应随身携带。3.车辆租赁收费的标准车辆租赁收费的标准，要根据各地物价部门核定的标准执行。五、值班室(岗亭)管理规定 1.值班室(岗亭
23、)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、收费标准、营业执照，租赁员姓名和照片等。 2.值班室内设一套完好的单人办公桌椅作记录使用，不准放长椅和床，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。 3.在值班室外适当位置(室内也可)配置一块800mm600mm的白写字板出通知用，停车场、摩托车、自行车车棚(库)固定值班室，根据车辆停放数量制作一个悬挂准停证、停车牌等用的标牌框。 4.值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内外清洁。 5.值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”及“车辆租赁卡”均放在固定位置，且应摆放整齐。 6.值班室(岗亭)不准作其他使用。六、对讲机
24、使用管理规定 1.仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，另配一个备用充电池和一个充电器。 2.对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长机身使用寿命。 3.电池不准经常更换，必须按规定时间(810小时)轮换使用。 4.不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。 5.认真做好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。 6.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。七、机械立体停车库管理制度一、机械立体停车库之管理制度任何时间适用于任何在本停车库范围的机动车。及任何使用本停车库之人士（以下简称使用人士包括驾驶、乘客、及其代理人和其他任何在车场之人士）二、机动车的停放规定：1
25、.使用人士须注意和遵守停车库的交通标志并遵从管理人员的指引。对高度的限制及限速处应小心驾驶。2.停车库最高限速5公里/小时。严禁超速行驶，遵守车辆的限高及限重。3.在停车库有空位及允许进入停车库的情况下，允许机动车进入停车库进行停放。4.临时停车按停车库收费标准管理制度支付临时停车场地费。5.使用人士在本停车库内驾驶或停泊车辆时必须严格遵守管理处的合法指示（无论是口头、书面或符号均属有效）任何进入停车库的使用人士必须无条件服从管理人员的安排。6.使用人士不得将车辆停放在非泊车位置及任何通道妨碍其他车辆出入停泊。7.未经管理处批准使用人士不得在停车库范围内维修，清洗车辆；严禁任何使用人士在车库内
26、加油、洗车、学车。8.严禁任何使用人士将载有易燃易爆及有毒有害等危险物品的车辆进入停车库内，如有违反本规定的损害及一切损坏由该使用人士承担全部责任。9.严禁任何使用人士驾驶车况不良或有任何故障隐患之车辆进入停车库内，违反此规定，使用人士承担由此造成的一切损害及损失。10.任何使用人士装卸货物必须经管理处同意，并办理有关手续后在指定的时间和地点进行。11.本停车库车位仅供泊车辆之用，严禁使用人士将停车位挪作他用。12.任何使用人士不得在本停车库范围内进行泊车以外的任何活动。13.使用人士应将车辆停泊在规定之车位内，不得干扰妨碍本停车库其他车辆的停放。14.任何使用人士应保持本停车库整洁、不得乱丢
27、垃圾、杂物及沾有油渍的擦布或棉纱。15.严禁任何使用人士在停车库范围内吸烟、使用明火，违者承担由此产生的损害及一切损失。16.所有停车费用等一概恕不退还。17.管理处有权拒绝任何人士使用本停车库，而勿须解释理由。三、停车库停放车辆安全规定：1.使用人士不得在停车库范围内装卸可能对他人或其他车辆构成危险之车辆或物品。2.使用人士请勿在车库内放置贵重物品，离开时请予检查，锁好门窗、后盖箱、取走钥匙。对于使用本停车库人士及车辆（包括车辆附件及车内任何物件）若被偷窃、损坏或蒙受损失，管理处概不负责。3.管理处雇员，代理人或职工无权接受任何物品加以保管。若任何人士声称已将任何物品交托管理处保管或发生遗失
28、、损坏或损失，不论任何原因管理处概不负责。4.因违反停车库管理制度而发生人身伤亡及车辆事故，管理处概不负责。5.使用人士必须保管好钥匙、停车卡等。因故遗失或其他原因使任何人驾驶移动车辆凭已交费停车卡离开停车库而引起的损害和损失管理处概不负责。6.管理处有权要求使用人士出示有关身份证和车辆证明以确认身份。四、处置及处罚导致本停车库任何固定装置，设施设备及机械等任何财产损坏，使用人士必须负责赔偿。管理处还将追究下列违规引起的赔偿金：1.造成任何障碍，赔偿人民币200元。2.停泊在保留区域内，赔偿人民币200元。3.停泊在不准停车的区域内，赔偿人民币200元。4.令任何消防，交通标牌等停车设施损坏的
29、一律照价赔偿。5.任何对停车库的投诉必须以书面形式向管理处提出。6.本机械立体停车库管理制度的制定、修改增删均由管理处执行，并张贴在车库明显处。一经张贴立即生效并具有约束力，除非管理处以书面形式修改并张贴，否则任何人士、职员无权更换修改本停车库制度。7.机械立体停车库管理处罚制度解释权归属浙江广厦物业管理有限公司。附件协议1、东源商厦地下车库泊位出租协议2、东源商厦立体车库泊位出租协议东源商厦地下车库泊位出租协议代出租人：浙江广厦物业管理有限公司（以下简称甲方）承 租 人：_（以下简称乙方）甲、乙双方根据平等互利的原则，经过相互协商，甲方同意将地下停车场的停车位租给乙方使用，特订立本协议，双方共同遵守，具体内容如下：1、甲方出租的地下停车位位于杭州下沙东源商厦地下车库 区 号泊位。2、租赁期限自_年_月_日至_年_月_日止。3、月租金_元整，年租金_元整。交费时间为年租用起始月份前五日内到物业管理办公室交纳。4、地下车位停泊车辆车牌号_ _，车型_ _，颜色_，车位所停车辆必须为此牌号车辆。5、乙方在租用期内有
