1、5040五星级酒店投资及运营模式研究五星级酒店投资分析及盈利模式研究目 录合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求 2一、项目简介 2二、内容要求 3中外酒店投资的盈利模式研究 3一、经营增长盈利模式 3二、物业增值盈利模式 5三、资本营运盈利模式 6四、品牌创新盈利模式 7五、集团建设盈利模式 10中国饭店业的投资策略分析 121、以产品线为依托的投资策略 122、以资金链为纽带的投资策略 133、以时间轴为序列的投资策略 144、以收益率为前提的投资策略 155、以情感源为基点的投资策略 16中国饭店业投资渠道选择的方法与路径研究 16摘要 16关键词 16引言 17一、饭店投资渠道的解读 1
2、7（一）饭店投资渠道的概念及内涵 17（二）饭店投资渠道选择的意义 19二、饭店投资渠道选择的影响因素分析 20（一）内部核心因素 20（二）外部支撑因素 21三、饭店投资渠道选择的方法与路径 22（一）资金融合 23（二）技术投入 23（三）管理参与 24结语 24专家解读酒店业东莞现象：不可复制的奇迹 25探寻酒店利润“黑洞” 26一、从酒店投资成本看酒店利润的“黑洞” 27二、从筹建周期看酒店利润的“黑洞” 28三、从资金结构看酒店利润的“黑洞” 29四、从产品类型看酒店利润的“黑洞” 31五、从管理形式看酒店利润的“黑洞” 31六、从目标市场和销售组合看酒店利润的“黑洞” 33七、从人
3、员配置和劳动生产率看酒店利润的“黑洞” 34八、从面积的经营功能和有效利用看酒店利润的“黑洞” 35饭店投资回报与经营管理 38引言：饭店经验数据 38酒店管理危机的实质盈利模式不同 59有一居试敲京酒店大门 寄生虫模式如何盈利 60开发商经济型酒店管理方模式试水杭城成本回收成为房地产商最大困扰 62管窥新政下的房地产公司（二） 66经济型酒店刚开局即洗牌 76经济型酒店的利刃 82東莞五星級酒店數量多 僅次於北京上海 87酒家酒店分等定级规定 89浅谈酒店分类和我国颁布的五星级标准 89新星级饭店评定标准将实施 最高等级为白金五星 92输在终点的第一名 93地产酒店风的种模式 98合肥澳中财
4、富中心投资策划案的内容要求目前我集团与合肥经济技术开发区已签订了投资协议，拟合作在该开发区内兴建“澳中财富中心”项目，请贵公司对该项目进行必要的市场调查，编制详细的策划案。一、项目简介该项目位于开发区繁华大道以南，合安路以西，占地面积38亩左右，旁边为安徽国际会展中心，离旧城区仅10分钟车程，有高架环线相连。建设以五星酒店为主、办公楼（或服务性公寓）为辅的综合性地标建筑，总投资约1.5亿美元，分二期进行，二期总面积为地上17万平米，地下4万平米，合计21万平米。一期：主楼楼高为150米以上，约42层高，功能设置为一部份是五星级酒店（500间客房），另一部分为服务性公寓或商务楼，群楼是为五星级酒
5、店服务的餐饮娱乐项目；二期：楼高为100米以内，功能设置为服务性公寓或商务楼。二、内容要求1.行业竞争情况，即周边房地产市场的调查(高档公寓和甲级商务楼)，包括价格、规模、客户群、入住率及销售情况。2.发展战略与市场，即当地的购买力状况、目标客户群的情况调查。3经济效益评价，即本项目建设五星级酒店（辅以高档公寓或甲级商务楼）的投资回报率分别是多少，几年能收回投资。重点是五星级酒店的投资回报率。4.根据具体情况分析本项目各项功能模块设置与运作规划，既五星级酒店应设多少间客房，设多少及多大面积的辅助性设施（餐饮、多功能厅等）等。中外酒店投资的盈利模式研究 马勇 王勇（湖北大学旅游发展研究院）在当前
6、中国旅游业快速发展的支撑下，酒店业投资成为热点，不仅国内各大投资主体关注这一领域，而且海外的热钱和有实力的专业投资商纷纷涌入大陆，给已经不太平静的中国酒店市场带来了广泛的影响。同时也应该正视中国酒店业市场发展并不太均衡的状况，除了热点城市和经济发展一线城市酒店业经济效益还较为可观外，还有很多地区酒店的发展还存在大量不明朗的前景，如市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有限等，所有上述问题就需要我们审时度势地全面分析和研究中国酒店业发展的现状，选择合理的投资盈利模式，实施理性化的战略措施，从而使得我国酒店业能够持续、健康、稳步地发展。一、经营增长盈利模式目前我国酒店行业的市场竞争非常激烈，在微利的
7、状况下很多酒店还采取降价销售，使得酒店业的主要产品利润源受到极大的限制。因此，众多酒店纷纷开始实施产品差异化战略，积极寻求市场空档，提升酒店的经济实力，从经营增长上谋求酒店的利润增长。经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案，实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店的盈利的模式。依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店盈利的主要模式，随着酒店业的不断成熟和发展，行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁，很多酒店都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店经营的增
8、长遇到了前所未有的困难。酒店经营增长盈利模式强调利用三个平台酒店内部协调平台、酒店相关企业协作平台和酒店顾客沟通平台，从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。首先，酒店产品的功能调整和提升包括产品类型的创新、产品特色的提升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店功能布局的协调等。首先，酒店产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升，整合休闲、咨询等服务功能，将酒店这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体，从而扩大利润源。另外，酒店的空间功能布局也十分重要，如提高酒店大堂等公共区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，让空间的利用既
9、符合功能要求，又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。其次，酒店通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店在经营成本和技术许可的条件下自己提供，也可以是与其他相关行业合作，从而形成酒店盈利增长点。如酒店自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服务输出、酒店用品代理、旅游解决方案等；酒店也可以与相关行业企业进行合作，如旅行社、航空公司、物流企业、会展公司、旅游商品批发商、媒体、广告等，提供专业性较强的特色服务。再者，酒店的信息化给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的革新，提高了企业运作的效率，为酒店创造了立体营销
10、条件并且大大降低了酒店的交易成本，形成新的盈利空间。譬如酒店预定系统的建立，使酒店集团的成员酒店可以在世界各地分享客源，同时，酒店还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业管理能力的扩展。二、物业增值盈利模式酒店作为一种物业类型，酒店长期的保值增值也成为很多酒店投资者盈利的方式。酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益，而更多考虑的是酒店未来的升值潜力。酒店升值潜力的大小受多方面因素的影响，主要包括交通、地段、商业氛围、地产升值、人流聚集状况等，酒店物业价值会随着这些影响因素的变化而产生很大的涨幅，因此，酒店物业增值模式具有一定的风险性。酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和
11、酒店设施增值。地段应该来说是酒店物业增值的核心影响要素，如果酒店选址所处的地段差强人意，酒店产品的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预测的收益。如果酒店的选址在交通便利的城市口岸或商业中心，将大大提升酒店的口岸价值。地段增值可分为两种情况，第一，酒店所处的地段已经是旺地，一般是城市商业、文娱积聚区，有高强度的人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地的建设和发展，不仅能利用旺地现有的多种资源，形成竞争优势而获利，同时，酒店物业也会为所处地段提供更多的设施和服务，进而使得旺地更旺，形成酒店与地域的相互促进，酒店物业将凭借旺地的高本底价值和发展潜力而获得酒店物业的增值盈利。第
12、二，酒店所选择的地域虽然目前并不是发展的核心区或者商业积聚区，但是该地域具有很强的增值潜力，如政府指向的新开发区、城郊景观带等。酒店通过科学的考察和市场调查，准确选择具有很大升值空间而目前还处于冷区或者温区的方式，也可以实现酒店物业的增值盈利。譬如宋城集团为了获得物业增值利润，物业选址多是城郊未开发区域，通过集团自身力量进行造景，形成旅游流，利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产等多种方式的置业，形成物业增值利润。酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物业增值盈利模式。譬如地处城市中心地段的商务酒店，引来众多公司高层的长期入住；休闲、度假酒店，引来众多国际休闲品牌的入驻等。酒店除
13、了选择交通和地段良好、商业氛围浓厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大发展潜力的冷、温地，包装利用酒店设施、设备，形成酒店的物业增值盈利模式，同时酒店还可以利用酒店物业管理的专业化优势，采用委托式管理、顾问式管理、咨询服务等方式实行物业管理输出，从而拓宽酒店的盈利渠道。三、资本营运盈利模式资本营运是企业走外部成长道路的主要途径，它是以促进资本增值、利润最大化为目的，以价值形态为特征，与产品经营进行互补，通过对生产要素的优化配置和资产结构的动态调整等，对资产进行综合运营，实现计划利润目标的经营方式。资本营运的目的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强酒店的竞争力，从而增强酒店的盈利能力。酒店资本营
14、运的重要基础便是有完善的市场经济体制和资本市场制度。资本营运主要的客体对象是企业资本，并且大部分的资本运营行为是通过金融工具，在资本市场中实现的，如酒店股权的收购。因此，一个开放性、自由化、有深度的资本市场是酒店实施资本营运盈利模式所必不可少的外界基础条件之一。酒店资本营运盈利模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置和增值，资本的闲置是资本的极大浪费和流失。一方面，资本营运要求通过资本形态的变化，盘活沉淀、闲置、利用率低下的资本存量，使资本不断的流动到报酬率高的产业和产品上，优化资本的组合质量，达到资本有效增值和酒店盈利的目的；另一方面，资本运营要求加快资本流动的速度，缩短资本的流动过程，提高
15、资本的流动效率，实现资本的迅速增值，从而盈利。我国不少酒店积累了相当数量的存量资产，与此同时，又有大量的存量资产处于闲置与半闲置状态。通过实施资本营运战略，推动酒店产权流动，资产重组和盘活资产存量，一方面可以将闲置的资产存量转移到更能使其发挥作用的优势企业，形成酒店产品经营盈利，另一方面还可以通过存量资产的转让直接实现资产的保值、增值。资本直接运作的方式包括：证券投资、股票的收回与分割、期权交易、酒店租赁、酒店买卖等。如实力强大的酒店管理公司，通过资本运作，以较低价格收购经营不善的酒店，然后通过酒店组织和流程的再造，实现酒店的扭亏为盈，然后再通过资本市场，以较高的价格出售，从而获得酒店资本盈利
16、。四、品牌创新盈利模式在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中，品牌竞争是其主要表现形态。在如今同质化程度较高的酒店供给市场上，产品间的差异很大程度上表现为其品牌形象的差异，因而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。同时酒店品牌还为企业提供了超越产品本身有形资产以外的价值，一个酒店品牌的价格包括两个部分：一是产品本身的价格，即产品价值（或零售价格），另一部分则是品牌在资本市场销售时的价格，即产权价格（或形象价值），因而大大提升了酒店的竞争实力和盈利水平。另外，品牌价值的提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值，使品牌具有了超越产品价值以上的另一部分价值，同样品质的酒店产品，具有知名品牌的产品就能获得
17、较高的价格认同，消费者愿意支付比其它产品更高的价格去购买知名品牌的产品，从而使企业能获得更大的利益。世界各大酒店都非常注重提升酒店品牌价值，获取超额利润（如表-1所示）。品牌创新盈利模式是酒店长期盈利的最佳模式，酒店品牌的发展和创新可分为三个阶段：酒店品牌塑造、酒店品牌扩张、酒店品牌维护。酒店品牌的盈利必须首先在品牌塑造上投入大量的成本，酒店品牌塑造具体又包括品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想和品牌名称和标志；通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给消费者，强化顾客对旅游品牌的正面认知和评价。为了扩大酒店成功品牌的
18、盈利面，形成全方位盈利局面，第二阶段必须实施酒店品牌扩张，即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌纵深化发展战略。酒店品牌的延伸扩展强调的是酒店对已实现的某个品牌资源的充分开发和利用，使品牌生命不断得以延长，品牌价值得以增值，品牌的市场份额不断扩大。大型国际酒店集团在其最初发展阶段，通常仅针对某个档次的酒店，对其核心品牌发展单一的线性延伸，形成产品线，由盈利点形成品牌系列盈利。假日集团最早拥有中档酒店品牌Holiday Inn（假日酒店），是集团的核心品牌，价格适中，服务全面。在它向中档细分市场扩展其产品线时，延伸出了Holiday Inn Garden、 Holiday
19、 Inn Express、Sunspree resorts等中档经济型、中档度假型的酒店品牌。酒店集团为了适应商务、家庭豪华市场和大众市场的变化，又在其核心品牌下延伸出了不同名称、不同市场、不同服务、不同设施、不同档次的产品系列。如 Embassy Suite Grand Royal（长期公务旅游者的全套房型酒店），Hampoton Inns（最低层中档旅游者的经济型酒店），Holiday Inn Crown Plazas（豪华商务酒店），Residence Inns（家庭旅游者的全套房公寓），Harrahs（哈拉博酒店）等六大产品品牌系列。雅高集团的Accor Sofitel， Accor
20、Novotel，Accor Mercure，Accor Lbis等多个品牌，分别面向豪华、中档、经济型酒店市场。上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦江假日、锦江之星等品牌。系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌价值，为酒店的全方位、多层面盈利奠定了基础。酒店品牌维护，即当酒店的品牌进入成熟期后，其所关注的重点应转移到确保所拥有的品牌优势不被削弱上来，这时酒店要善于分析竞争对手的各种进攻，并有针对地予以回应。该战略的实施应注意对已有品牌的注册、防伪、维权以及品牌内容创新等方面，从而实现酒店品牌的全面盈利。此外，一些实力较弱的酒店，还可以通过借鉴、引入品牌，实现酒店无形资产的增值，利用市场上已经具
21、有影响力和感召力的酒店品牌，提升酒店的管理水平、提高服务质量，从而提高酒店经营收益，并使酒店资产得到增值。表-1 2004年世界酒店品牌二十强排名表 （截止2004.01.01.）2003排名2004排名连锁品牌所属集团酒店数量客房数量变动率2003200420032004客房%11Best WesternBest Western4,0644,110308,911310,2451,3340.4%22Holiday InnInterContinental HG1,5671,529293,346287,769-5,577-1.9%33Comfort Inns & SuitesChoice2,268
22、2,366169,750177,4447,6944.5%44Marriott Hotels ResortsMarriott Internat.450472165,200173,9748,7745.3%55Days Inn of America, Inc.Cendant1,9021,892158,824157,995-829-0.5%66Sheraton Hotels & ResortsStarwood396394133,519134,6481,1290.8%87Hampton InnHilton Corp.1,2221,255124,653127,5432,8902.3%78Super 8 M
23、otelsCendant2,0832,086126,862126,421-441-0.3%109Express by Holiday InnInterContinental HG1,3521,455109,205120,29811,09310.2%910Ramada Franchise SystemsCendant971905116,098104,636-11,462-9.9%1111Radisson Hotels WorldwideCarlson Hospitality435441102,646103,7091,0631.0%1212Motel 6Accor86388090,89092,46
24、81,5781.7%1513Quality Inns, Hotels, SuitesChoice82087886,66292,0115,3496.2%1414Hyatt HotelsHyatt Hotels & Resorts20621087,00089,5422,5422.9%1315Hilton HotelsHilton Corp.23123087,61889,0121,3941.6%1716CourtyardMarriott Internat.58761684,35688,2143,8584.6%1617MercureAccor73372686,52586,239-286-0.3%181
25、8HiltonHilton International25025473,12375,0051,8822.6%1919IbisAccor62265165,79169,9504,1596.3%2020NovotelAccor36938862,69467,2684,5747.3%数据来源： MKG Consulting Database 06/2004五、集团建设盈利模式酒店通过集团化经营，扩大规模经济与实现规模经济效益，是酒店盈利的主要模式之一。与单体酒店相比，营运成本的降低、网络建设市场推广、集约化经营带来的效益，都会带来更多的投资收益。在美国，酒店集团化的比例已经达到了90%，欧洲酒店集团也积
26、极通过提高产业集中度来寻求世界范围内的发展。在这些国际超级酒店集团中，排名前十的酒店集团所控制的酒店市场供应占前100名酒店集团市场供应的3/4强。（如表-2所示）表-2 2004年世界酒店集团前十名排行表 （截止2004.01.01.）2003 排行2004 排行集团国家酒店数量客房数量变动率2003200420032004客房%21InterContinental Hotels GroupGB3,3253,520515,525536,31820,7934.0%12CendantUSA6,5136,399536,097518,435-17,662-3.3%33Marriott Interna
27、tionalUSA2,4932,655453,851479,88226,0315.7%44AccorFRA3,8293,894440,807453,40312,5962.9%55ChoiceUSA4,6644,810373,722388,61814,8964.0%66Hilton Corp.USA2,0782,142336,493344,6188,1252.4%77Best WesternUSA4,0644,110308,911310,2451,3340.4%88StarwoodUSA748774226,970237,93410,9644.8%99Carlson Hospitality Wor
28、ldwideUSA847879141,923147,4785,5553.9%1010Hilton InternationalGB39940999,945102,6022,6572.7%数据来源：MKG Consulting Database 06/2004酒店集团的发展可分为内部成长和外部扩张，相对应形成保守性集团增长盈利模式和快速集团增长盈利模式。现代激烈的酒店业市场竞争环境下，通过内部成长方式来扩大酒店规模，发展酒店集团较少。但是也有一些酒店通过内部成长路径取得成功的，如美国德鲁里酒店集团，1973年第一家酒店开业，到现在已达到5个品牌100多家联号酒店，该公司奉行的就是“保守性扩张”政策
29、，它的特点是所有酒店均由集团自己建造、自己拥有、自己管理，属于保守性集团增长盈利模式。与企业内部成长相对应的是外部扩张，即充分利用外部资源和力量，通过资本纽带、兼并收购、管理合同、特许经营、战略联盟等多种方式，来扩大产业规模，形成酒店集团的发展路径。外部扩张是现代企业集团扩张的最常见方式，也是形成快速集团增长盈利的途径。如英国巴斯酿酒集团通过收购假日酒店集团大规模进入了酒店业市场；法国雅高集团对CLUB6的收购；1997年马里奥特集团以10亿美元购并Renaissance品牌；假日、希尔顿、喜来登酒店集团等以特许经营方式获得全球的快速增长。根据美国饭店杂志2002年的巨头调查，全球最大的十家特
30、许经营的酒店集团如下：表-3 国际酒店集团特许经营前10名排行表 集团公司名称酒店总数特许经营酒店数量圣达特公司选择国际饭店公司六洲饭店公司希尔顿饭店公司万豪国际公司卡尔森国际饭店集团雅高集团美国特许经营系统卢浮宫上流人士饭店萨拉德企业集团66244545327419862398788365450093334166244545276716121482758757500409340以上是五种最为常用的酒店盈利模式，在酒店的实际操作中，应根据酒店实际情况，结合市场环境和影响的主导因子，合理选择适宜自身发展的投资盈利模式，强化主导盈利模式，适度选择多种盈利模式的协调功能，发挥最大的效益。中国饭店业的
