1、工程经济学课程设计参考二 方案一2.1项目概况 某房地产开发商决定在武汉建一座12层商业写字楼，建设用地50000(75亩），容积率为5：1，总建筑面积25万,建设期为3年，建设期投资分别为40%、30%、30%，贷款每年年末等额付款，三年还清贷款。该楼盘地理位置好，销售价格30000元/，销售期为3年。2.2投资估算 2.2.1建设投资估算 表2.1 建设投资估算基本数据序号序号名称建筑面积估价单价（元）估算价（万元）1土地费用500001800090000.00 2可行性研究费用250000200.00 3城市基础工程设施配套费250000802000.00 4消防设施配套费2500005
2、125.00 5生活垃圾服务费25000012300.00 6白蚁防治费2500001.332.50 7勘察设计费250000750.00 8规划管理费2500001.845.00 9建筑安装费250000150037500.00 10设备购买费2500008000.00 11供水电费25000020300.00 12管理费250000300.0013预备费25000013579.35说明：土地费用1200万元/亩（18000元/)； 可行性研究费200万元（估算）； 勘察设计费取建筑安装工程总造价的2%； 电梯单价25万元（网络数据），共30部，中央空调600万元（估算）； 供水电费为20元
3、/（估算）； 管理费200万元（估算）； 预备费：基本预备费（90000200200012530032.575045375008000300300）2%139552.52%2791.05（万元） 涨价预备费：以工程静态投资139552.5万元为计算基础，建设期为3年，第一年投资40%，第二年投资30%，第三年投资30%，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为3%。 第一年涨价预备费为： PC1139552.525%（13%）11395.53（万元） 第二年涨价预备费为： PC2139552.545%（13%）12832.92（万元） 第二年涨价预备费为： PC3139552.530%（
4、13%）14313.43（万元） 则该项目的涨价预备费为： PCPC1PC2PC31395.532832.924313.438541.88（万元） 2.2.2建设期利息估算 预估项目贷款90000万元，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000万元，第二年30000万元，第三年30000万元。表2.2 建设期利息估算（万元）项目1234利息累计当年累计欠款0.00 3105064273.599822.65当年借款30000.00 30000.00 30000.00 当年应计利息1050.00 3223.55549.159822.65年末欠款累计3105064273.599822.
5、65表2.3 建设投资估算表（万元）序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计37800.00 8000.00 45800.00 28.55%1.1建筑安装费37500.00 1.2设备安装费8000.00 1.3供水电费300.00 2工程建设其他费合计93452.50 93452.5058.26%2.1土地使用费90000.00 2.2城市基础工程设施配套费2000.002.3消防设施配套费125.00 2.4生活垃圾服务费 300.002.5白蚁防治费32.502.6可行性研究费200.00 2.7规划管理费45.00 2.8勘察设计费750.00 3预备费合
6、计11632.93 11632.937.25%3.1管理费300.003.2基本预备费2791.053.3涨价预备费8541.88 4建设期利息9822.65 9822.656.12%合计37800.00 8000.00114608.1160408.1100.00%由上表可知工程总造价为109540.74万元，自有资金为43816.30万元，占总资金的40%。表2.4 建设投资估算（万元）形成资产表序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1固定资产费37800.008000.005241.2151041.2136.651.1工程费用37800.008000.001.2固定资产其
7、他费3452.5 1.3建设期利息9822.6510509.542无形资产费用90000.0090000.0054.72%3预备费合计11332.9311332.938.77%4合计37800.008000.00106574.14152374.14100%2.3资金筹措自有资金为60950万元，第一年投资30%，第二年投资30%，第三年投资30%，银行贷款投入同自有资金。表2.5 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目1231总投资50791.3850791.3850791.381.1建设投资49741.3847567.8845242.231.2建设期利息10503223.55549.
8、232资金筹措50791.3850791.3850791.382.1项目资本金20316.5520316.5520316.552.2债务资金30474.83 30474.8330474.832.4收益及成本的估算 2.4.1营业收入的估算 由于近几年房价一直稳升不降，而该地区由于地理优势，房价平均每平15000元，在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：25000040%30000150000（万元） 第二年的销售收入：25000030%30000112500（万元） 第三年的销售收入：25000030%30000112500（万元） 则总销售
9、收入为750000万元。 2.4.2增值税的估算（增值税率为17%） 第一年应纳增值税：15000017%25500（万元） 第二年应纳增值税：11250017%19125（万元） 第三年应纳增值税：11250017%19125（万元） 2.4.3营业税金及附加的估算 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。 应纳房产税=90000（1-30%）1.2%=756（万元） 城镇土地使用税：2500004100(万元) 城镇维护建设税： 第一年 255007%1785（万元）
10、 第二年 191257%1338.75（万元） 第三年 191257%1338.75（万元） 教育费及附加： 第一年25500 3%765（万元） 第二年 191253%573.75（万元） 第三年191253%573.75（万元）表2.6 营业收入、增值税、营业税金及附加估算表（万元）序号项目合计4561营业收入375000150000.00112500.00112500.002增值税63750.0025500.0019125.0019125.003营业税金及附加 6675.00 2650 2012.50 2012.503.1房产税2268.00756.00756.00756.003.2城镇
11、土地使用税300.00100.00100.00100.003.3城市维护建设税4462.501785.001338.751338.753.4教育费附加1912.5765573.75573.752.5工程项目的盈利能力分析 2.5.1财务报表的编制表2.9 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计4561营业收入375000.00150000.00112500.00112500.002营业税金及附加6675.002650.002012.502012.503总成本费用107789.4437929.7235996.4833863.244利润总额260535.56109420.2874
12、491.0276624.265应纳所得税260535.56109420.2874491.0276624.266所得税65133.8927355.0718622.7619156.067净利润195401.6782065.2155868.2657468.2 2.5.2 计算盈利能力指标 表2.10 项目投资现金流量表（万元）（折现率为15%）序号项目1234561现金流入150000.00112500.00112500.001.1营业收入150000.00112500.00112500.002现金流出50791.3850791.3850791.384380.003742.503742.502.1建
13、设投资50791.3850791.3850791.382.2经营成本1730.001730.001730.002.3营业税金及附加2012.502012.502012.503净现金流量50791.38101582.7152374.14141600108757.50108757.504累计净现金流量50791.38101582.76152374.14-10774.1494847.36200910.865净现金流量现值6累计净现金流量现值7所得税8所得税后净现金流量9累计所得税后净现金流量10所得税后净现金流量现值11累计所得税后净现金流量现值 项目税后静态投资回收期Pt41+|-157077.6
14、3|/293204.00=3.54(年) 项目税后动态投资回收期 Pt*41+|-118577.12|/131134.85=3.90（年） 项目投资财务净现值（税前）NPV253082.66(万元) 项目投资财务净现值（税后）NPV188782.61（万元） 项目投资内部收益率（税前）IRR73% 项目投资内部收益率（税后）IRR58%表2.11 项目资本金现金流量表（万元）序号项目1234561现金流入1.1营业收入2现金流出2.1项目资本金2.2借款本金偿还2.3借款利息支付2.4经营成本2.5营业税金及附加2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量5净现金流量现值6累计净现金流量现值 项目
15、静态投资回收期Pt41+|-46568.09|/184746.74=3.25(年) 项目税后动态投资回收期Pt*41+|35658.12|/105638.19=3.34（年） 项目资本金财务净现值NPV192956.52(万元) 项目资本金财务内部收益率IRR91%2.6工程项目的风险分析 2.6.1盈亏平衡分析表2.12 盈亏平衡分析表序号 年份项目4561固定成本30640.0030640.0030640.002可变成本7935.675357.112778.563营业收入300000.00225000.00225000.004营业税金及附加5956.004681.004681.005增值税
16、51000.0038250.0038250.006BEP（%）13.03%17.34%17.09% 从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的13.03%，第二年达到17.34%，第三年达到17.09%，项目就不会亏本，因此该项目投资风险小，具有很强的抗风险能力。 2.6.2敏感性分析 表2.13 单因素敏感分析表（万元） 变化度项目-10%010%平均+1%平均-1%销售价格5438.62188782.61272663.407.08%-7.08%经营成本188972.45188782.61185700.23-0.09%0.09% 在各个因素变化率相同的情况下，销售价格每下降1%
17、，净现值下降7.08%.按照净现值对各个因素的敏感程度来排序，依次是销售价格、投资额、经营成本，最敏感的因素是销售价格。 三 方案二3.1项目概况 某房地产开发商决定在武汉建一座30层商业住宅，建设用地50000(75亩），容积率为4：1，总建筑面积20万,建设期为3年，建设期投资分别为25%、45%、30%，贷款每年年末等额付款。该楼盘地理位置好，销售价格为15000元/，销售期3年。3.2投资估算 3.2.1建设投资估算 表3.1 建设投资估算基本数据序号序号名称建筑面积估价单价（元）估算价（万元）1土地费用500001200060000.00 2可行性研究费用200000150.00 3
18、城市基础工程设施配套费200000801600.00 4消防设施配套费2000005100.00 5生活垃圾服务费20000012240.00 6白蚁防治费2000001.326.00 7勘察设计费200000600.00 8规划管理费2000001.836.00 9说建筑安装费200000150030000.00 10设备购买费2000001000.00 11供水电费20000020400.00 12管理费200000200.0013预备费2000009633.2说明：土地费用800万元/亩（12000元/)； 可行性研究费150万元（估算）； 勘察设计费取建筑安装工程总造价的2%； 电梯单
19、价25万元（网络数据），共40部； 供水电费为20元/（估算）； 管理费200万元（估算）； 预备费：基本预备费（6000015016001002402660036300001000400200）5%943525%4717.6（万元） 涨价预备费：以工程静态投资94352万元为计算基础，建设期为3年，第一年投资25%，第二年投资45%，第三年投资30%，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为2.5%。 第一年涨价预备费为： PC19435225%（12.5%）1589.7（万元） 第二年涨价预备费为： PC29435245%（12.5%）12149.46（万元） 第二年涨价预备费为：
20、PC39435230%（12.5%）12176.44（万元） 则该项目的涨价预备费为： PCPC1PC2PC3589.72149.462176.444915.6（万元） 3.2.2建设期利息估算 预估项目贷款60000万元，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年15000万元，第二年27000万元，第三年18000万元表3.2 建设期利息估算（万元）项目1234利息累计当年累计欠款0.00 15525.00 44556.7566305.72当年借款15000.00 27000.00 18000.00 当年应计利息525.00 2031.75 3748.976305.72年末欠款累计15
21、525.00 44556.75 66305.72表3.3 建设投资估算表（万元）序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计30000.00 1000.00 31000.00 28.21%1.1建筑安装费30000.00 1.2设备安装费1000.00 1.3供水电费400.00 2工程建设其他费合计62752.00 62752.0057.10%2.1土地使用费60000.00 2.2城市基础工程设施配套费1600.002.3消防设施配套费100.00 2.4生活垃圾服务费240.002.5白蚁防治费26.002.6可行性研究费 150.00 2.7规划管理费36.0
22、0 2.8勘察设计费600.00 3预备费合计9833.20 9833.208.95%3.1管理费200.003.2基本预备费4717.603.3涨价预备费4915.60 4建设期利息6305.726305.725.74%合计30000.00 1000.0078890.92109890.92100.00%由上表可知工程总造价为109890.92万元，自有资金为49890.92万元，占总资金的45.4%。表3.4 建设投资估算表（万元）形成资产表序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1固定资产费30000.001000.009057.7240057.7236.45%1.1工程费
23、用30000.001000.001.2固定资产其他费2752.002752.001.3建设期利息6305.726305.722无形资产费用60000.0060000.0054.60%3预备费合计9833.209833.208.95%4合计30000.001000.0078890.92109890.92100%3.3资金筹措 自有资金为49890.92万元，第一年投资25%，第二年投资45%，第三年投资30%，银行贷款投入同自有资金。表3.5 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目1231总投资27472.7349450.91 32967.281.1建设投资26947.7347419.1
24、629218.311.2建设期利息525.00 2031.75 3748.97 2资金筹措27472.73 49450.91 32967.282.1项目资本金11947.7320419.1611218.312.2债务资金15525.00 29031.75 21748.973.4收益及成本的估算 3.4.1营业收入的估算 由于近几年房价一直稳升不降，而该地区由于地理优势，房价平均每平方米15000元，在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：20000040%15000120000（万元） 第二年的销售收入：20000030%1500090000（万元） 第三年的销售收入：20000
