1、某工业园区扩区项目可行性研究报告某工业园区扩区项目可行性研究报告 第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：某工业园区扩区项目1.1.2 承办单位：某工业园区管委会 法人代表：1.1.3 建设性质：扩建1.1.4可行性研究报告编制单位 *建设咨询有限公司1.1.5 建设内容与规模为了实现*市工业经济发展目标，进一步扩大园区规模，提高某工业园区的载体功能，完善园区基础设施条件，满足园区交通、给排水、企业孵化等功能要求，推动本市工业经济的快速发展，按照*省人民政府办公厅关于引发*江城市带承接产业转移示范区省级开发区扩区暂行办法的通知（*政办201039号）精神及*市委、市政府要求，某工业园
2、区管委会计划组织实施“某工业园区扩区项目”。园区将在原一期规划区1平方千米的基础上，分期新增开发面积9平方千米。项目具体建设内容包括：1、新增规划区土地收储按照初步实施计划，拟依照有关法律规定及阜阳市国有土地收购储备实施办法，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式，对扩区规划区内的13050亩土地实施收购储备，在落实拆迁、补偿和前期开发后，以公开招标、拍卖等方式按需供应土地，从而合理调控工业园区的各类建设用地需求。2、新增规划区基础设施建设为了使新增规划区基本实现 “通水、通电、通路、通邮、通讯、平整土地”等要求，同时提升园区孵化功能，本项目首先拟在
3、某工业园区二期规划面积9平方千米的范围内实施以下基础设施建设工程：（1）新区路网工程：规划建设园区道路26条，总长42716米，主要建设道路为扩区规划区的主、次干路和支路等。建设内容包括道路工程、桥涵、排水管线、绿化、照明及交通设施等。均按照城市主干道级的标准进行建设。（2）供水工程：在工业园区内新建城北水厂，设计供水规模1万吨/日；新建再生水厂，主要利用污水厂尾水，设计供水规模1万吨/日；近期新建各类供水管网43265米（具体建设方案将由*市有关部门另行编报）。（3）孵化器工程：在扩区规划区的科技创业中心和工业广场，共规划建设孵化器250000平方米，配套建设围墙、大门、厂区道路、供变电、给
4、排水、消防、绿化等公用工程。1.1.6项目投资及资金筹措项目总投资188440.86万元，其中第一部分工程费用112498.78万元，其他费用49672.44万元，预备费16217.12万元，建设期利息10052.52万元。资金筹措渠道为：地方政府自筹88440.86元，向银行贷款100000万元。1.2 编制依据1.2.1 编制依据1、可行性研究报告编制委托书2、国家计委投资项目可行性研究指南3、国家发改委、建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）4、阜阳市计委关于设立*市工业园区的批复计国字2002428号5、国家发改委2006第23号公告“第五批通过审核的省级开发区
5、”6、*市城市总体规划7、*市土地利用总体规划（2005-2020年）8、*市工业园区总体规划9、项目单位提供的有关本项目的基础资料1.2.2 编制原则1、根据总体规划和*市城市性质，以优先满足工业园区的发展需要为前提，并兼顾*市城市发展的需要，注意发挥园区的体制优势和区位优势，注重发挥周边铁路、公路、航运和城市道路网络系统的综合优势，切合实际地做出该工程建设的规划。2、根据某工业园区规划区及城区的基础设施现状，因地制宜，整体规划，分步实施，滚动发展。注重长远发展并结合实际，在充分发挥已有基础设施作用的基础上，加大主要基础设施建设，为远期发展储备潜力。3、坚持高起点、高标准、规范化的建设原则。
6、按照“标准化、生态化、配套化”的要求，在既有条件下，合理规划建设园区路网、给排水设施等重要基础设施，完善园区基础设施条件，坚持功能齐全，设施完善，提高园区载体功能，为吸引外资落户创造一个优美良好的环境。4、考虑工业园区乃至整个*市的发展状况，本着科学、实用的原则，充分利用现有的基础设施，积极推进暨*城区新建设施的建设步伐，做到立足当前，放眼长远。1.3 研究范围和研究工作过程简述1.3.1 研究范围按任务的要求，本报告研究对象为某工业园区扩区项目，重点研究对象为园区基础设施工程，工程包括工业园区扩区规划区内的道路、供水和园区孵化器等。研究的主要内容如下：1、项目背景与必要性分析2、项目建设的标
7、准及规模3、工程建设方案4、投资估算及资金筹措5、工程经济评价6、可行性研究建议和结论1.3.2 研究工作过程简述受某工业园区管委会的委托，*建设咨询有限公司与*工业园区及市有关部门积极配合进行本项目的可行性研究。通过深入调查，实地踏勘，并紧密结合*市工业经济发展战略规划、工业园区规划及*市城市总体规划，进行资料分析整理、技术论证、方案比较、投资估算、经济分析，提出本项目的可行性研究报告。1.4 承办单位简介某工业园区是2006年由省政府批准设立的省级综合经济开发区。园区管委会是市政府批准成立的园区管理机构，其主要职责如下：1、贯彻执行国家、省、市有关法律、法规和政策，在市委、市政府的领导下，
8、拟订本工业园区的发展计划和工作目标，经批准后实施。 2、负责编制本工业园区域内的发展总体规划和开发建设详细规划，经市政府批准后组织实施。 3、根据市政府的授权，承担本工业园区域内的经济发展和建设管理职能。做好本工业园区内的基本建设投资，协助办理发放本工业园区内的规划选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。 4、根据市政府授权，协助做好本工业园区内的土地征用、集体所有土地房屋拆迁。协调做好园区内国有土地的出租、出让、转让和基础设施建设与管理工作。 5、负责做好本工业园区内的对外宣传、招商引资工作。6、负责做好本工业园区内的企业指导、协调和各项服务工作。 7、负责做好本园区的内部管理、
9、统计报表及各种材料的上报工作。 8、负责做好本园区的国有资产的保值、增值。 9、负责做好本工业园区内的开发和建设工作。10、行使市政府和有关职能部门依法授予的其它职能。 11、负责做好市委、市政府交办的其它事项。按照“统一、精简、高效”的原则，园区管委会下设办公室、规划建设部、经济发展部等3个职能股（室），机构编制10人，全部为大专以上学历。园区管委会坚持“环境引资，项目立园”的发展理念，开启行改审批“绿色通道”，积极帮助入园企业完成土地审批、建设审批、环境审批、工商注册、企业准入审批和税务登记等手续，实行一个窗口对外，提供高效、快速、便捷、廉洁的“保姆式”“一站式”全过程服务。为推动园区又好
10、又快的可持续发展，*市委、市政府相继出台一系列招商引资优惠政策，制定了切实可行的相应保障措施，竭力为投资者创造优惠的政策环境，优良的基础环境，优质的服务环境，全社会形成了重商、亲商、安商的浓厚氛围，塑造了稳定、开放、文明、高效的*形象。1.5 项目建设背景1.5.1我国基础设施建设的发展形势城市基础设施作为城市存在和发展的物质载体以及城市经济增长和社会进步的前提条件，其建设和发展状况直接影响着城市化进程的速度和质量。而对于作为城市工业经济重要载体和城市对外开放窗口的工业园区来说，包括路网、给排水等在内的园区基础设施的建设状况对于一个园区乃至整个城市经济发展也具有十分重要的影响。建国以来，特别是
11、改革开放30年来，我国的城市基础设施建设呈现了一种递进加速的迅猛发展势态。但是，现阶段我国城市基础设施短缺的矛盾仍然十分突出，与国际现代城市比较，我国城市基础设施的技术和服务水平仍然偏低，特别是加入WTO后，经济全球化和竞争加剧的现实对我国的市政公用行业产生了重大影响，我国城市基础设施面临着更加严峻的挑战和考验。目前我国城市基础设施建设存在的主要问题：第一，城市基础设施建设与城市经济社会发展要求不适应；第二，城市基础设施规划设计水平低，布局不尽合理；第三，城市基础设施建设市场化、产业化程度较低；第四，建设资金不足，投资渠道有待拓宽。建设资金短缺，是制约城市基础设施发展的首要问题；第五，城市基础
12、设施建设改革的有效监管问题。从当前的形势来看，城市基础设施建设市场化是一种必然趋势。城市基础设施建设改革是社会主义市场经济的必然要求。实践证明，市场化对于解决国有化管理模式下财政包袱过重、企业效率低下等问题具有无可替代的优势。“十二五”期间，要实现城市建设和发展的更大跨越，就必须进一步转换思维，更新观念，并在此基础上转变政府职能，完善市场机制，完善监督体系，进而形成一个具有中国特色的城市基础设施投资主体多元化新格局。1.5.2*市城市发展形势目前世界经济和国内经济发展处于新一轮增长周期。我国工业化、城市化进入加速时期，消费结构、产业结构全面升级，未来经济增长仍将保持在8左右的速度，这些在客观上
13、为*加快发展创造了新的条件，开辟了广阔空间。同时，国家实施中部崛起战略，积极促进中部崛起，在政策、资金和重大项目建设等方面支持中部地区发展优势产业，加大对农业和基础产业、基础设施的扶持力度，有利于*市发挥比较优势和后发优势，实现跨越式发展。另外，随着东部沿海产业和资金加速向内地转移，*市地处淮海经济区腹地战略地位和东向长三角经济圈、北依环渤海经济圈的综合优势日益显现，区域发展受到高度重视。尤其是近年来，省委、省政府坚持把加快*北地区发展、加快县域经济发展摆在重要位置，定期研究*北和县域经济发展中的重大问题和重要政策；特别是省委、省政府提出对阜阳“多帮少压”，都为*带来难得的发展机遇。阜阳市总体
14、发展规划中，明确提出要把*建设成阜阳发展的副中心。*市与河南沈丘、郸城等县市毗邻，*西北门的重要地位和作用已经得到阜阳市的高度重视。这一切都将为*的发展带来更加广阔的空间，有利于该市发挥后发优势，加速增长方式转变，大力发展高新技术产业，推动产业结构跨越式升级，实现经济跨越式发展。从*市发展总体形势来看，基础尚在，潜力很大。一是工业文明基础厚实。从历史上看，*人的经商意识十分强烈。九十年代中期，*的工业化水平在全省一度处于领先地位。沙河王、富硒康、芬格欣、奇安特等众多老名牌在省内外市场上仍具有一定的影响力。拥有一批技术娴熟的产业工人的素质较高的专业技术人员。这是*奋力崛起的坚实基础。二是拥有相对
15、的区位和资源优势。交通网络成熟，地处大中城市的围空区和产业梯度转移过渡带，农产品资源开发潜力巨大，劳动力资源丰富，成本优势明显。三是新的经济增长点已经出现。经济整体向快向好的大趋势已经出现，尤其是塑料加工、再生铅加工、机械制造和生物制药等产业发展势头良好，已成为*经济持续快速发展新的增长点。这是*奋力崛起的强有力保障。四是加快崛起的氛围十分浓厚。全市上下人心思定、人心思进、人心思发展的新局面已形成，全民创业热情正在加速释放，加快发展的高潮正在掀起。这是*奋力崛起的强大动力。随着市场经济发展和工业化的推进，城市日益成为区域经济的中心，成为产业发展的主要载体。城市化和城市发展水平的滞后，已成为中部
16、崛起的重大障碍。为此，在*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出了要“大力加快城市化进程”，“十一五”的发展目标为“城镇化水平不断提高。市区的龙头作用和建制镇、中心镇带动作用明显，城镇功能完善，品位提高，特色突出，城镇化进程加快。十一五期间城镇化率每年提高2个百分点，产业及生产要素不断向城镇聚集，到2010年全市城镇化率达到40，市区人口达到25万人（建成区达到20万人），成为阜阳的副中心城市”。这就对*城市包括工业园区在内的基础设施建设提出了新的要求。1.5.3某工业园区扩区背景某工业园区是*市委、市政府为振兴*工业、重塑*工业辉煌而着力规划的现代新型工业园区。是经国家发改委、国
17、土资源部审核通过，省政府2006年2月批准的省级开发区，批准面积1平方公里，园区四至范围为：北至界洪河、漯阜铁路；东至东城街道办事处大沈村委会、徐寨路；南至胜利路；西至省道路308线。园区按要求完成了控制性详细规划和区域环境影响评价。园区坚持“资源节约型、环境友好型科、科技创新型”建设目标，规划有绿色食品、机械电子、纺织服装、生物医药、农副产品加工、精细化工等六大产业加工区。2009年，根据园区产业发展的需要，在园区内新规划了渔具产业园。园区内计划配套建设产品检测中心、产品展示中心、物流中心、商贸中心、学校、医院、车站、码头和居民小区。目前，园区1期规划区全部建成。供水、供电、供气、排水、排污
18、等功能齐全。移动、联通、电信、宽带等数字通讯与国内、国际联网运行。生活、生产垃圾收集清运垃圾中转站建成使用。日处理5万吨污水处理厂已投入使用，35KV变电所座落园区。基础设施建设达到了企业入园所需条件要求。园区自2006年建设以来，始终坚持“环境引资，项目立园”发展理念，开启行政审批“绿色通道”，为所有入园项目提供高效、快速、便捷的全程代理“一站式”、“保姆式”和“顾问式”服务，积极帮助企业完成项目审批、土地审批、建设审批、环境评价审批、工商注册和税务登记等行政审批手续。五年的建设发展，园区内累计入园项目57个。投（试）产项目38个（规模企业28个），在建、续建项目12个，拟建项目7个。合计总
19、投资6.3亿元。有14个招商引资项目正在积极洽谈中。2009年，园区工业总产值7.2亿元，工业销售收入6.8亿元，完成税收3085万元，进出口总额1206万美元，安置就业5344人。2010年110月份，园区规上企业工业总产值85338.7万元，销售收入74625.5.万元，完成税收4300万元，进出口总额2258万美元，安置就业7200人。较去年同期分别增长53%、37%、54%、167%，预计全年工业总产值112406万元，销售收入99551万元，完成税收5200万元，进出口总额2610万美元，同比增长分别为55%、47%、69%和150%。超额完成年初自定工业总产值10亿元，税收5000
20、万元和进出口总额2000万美元目标。110月份，园区累计引进资金实际到位1.35亿元，预计全年可达19620万元，较去年增长32%。园区内，以强旺调味食品公司为代表的食品产业、金裕*酒业公司和雅美家俬工艺品公司为代表的农副产品加工产业、华信药业集团为代表的生物制药保健产业、三宝线业集团为代表的纺织服装产业、聚力机械制造为代表的机械电子产业以及宏飞钓具为代表的渔具生产企业等六大产业拥有“金裕*”、“吉祥三宝”、“强旺调味品”、“富硒康”、“芬格欣”等5个产品获*省著名商标或*省名牌产品，强旺调味品、雅美家俬工艺品、海利工艺品、宏飞钓具、汇丰服饰等企业的产品全部出口国外。强旺集团、金裕*酒业、聚力
21、机械、宏飞钓具等企业由小到大、 由弱到强发展非常迅速。华信药业集团、三宝线业集团、聚力机械集团、芬格欣普兰药业等公司产品在国内市场均具有明显的竞争优势，市场占有率基本达到30%50%以上的市场份额。但随着工业园区的不断拓展以及入住企业的不断增加，对工业园区扩区及基础设施的需求日益增长，现有的园区规模远远不能满足*市工业园区及*市城市发展的需要，因此，尽快实施工业园区扩区并加大园区基础设施建设的任务显得尤为迫切。在这样的背景下，提出了某工业园区扩区的方案。1.6 项目建设必要性1、是进一步扩大园区规模，加强基础设施建设，提高*工业园区乃至整个城市竞争力的需要城市的竞争力是城市发展的重要条件。经济
22、全球化的发展，使国与国之间、城市与城市之间、企业与企业之间的竞争日益激烈，企业之间的竞争不仅取决于企业自身的技术水平、经济实力等因素，而且取决于城市的经济环境，特别是基础设施的先进性和完善程度。基础设施是工业园区乃至整个城市的竞争手段和竞争力的重要表现，而工业园区道路、排水等工程是城市基础设施的重要内容，加强园区基础设施建设和管理，对于提高园区的载体功能、促进经济发展具有重要的作用。随着*市招商引资力度不断加强，*市知名度的不断提高及*市投资环境的不断完善，许多客商要求进入*市投资办企业，而*市目前工业用地供应紧张，无法满足工业快速发展对建设用地的需要。为了适应经济快速发展的需要，增强工业经济
23、发展的储备能力，培植*市工业新的经济增长点，结合*省承接产业转移示范区建设的需要，*市决定实施工业园区扩区项目，以提高园区和城市竞争力的需要，满足工业经济发展投资的需求。2、是进一步改善投资环境，扩大对外开放的需要工业园区是工业发展的主要阵地和城市改革开放的重要窗口。园区基础设施是园区存在和发展的物质基础，也是外商评价一个园区投资环境好坏的重要内容。城市同农村区别的一个重要方面，是基础设施的质量和数量不同；新建或扩大一个城市或园区，总是基础设施先行；基础设施是生产设施和生活设施发挥作用的前提。由此可见，基础设施是园区乃至整个城市存在和发展的物质基础。一个园区的基础设施容量大，现代化程度高，预示
24、着它有很大的发展潜力，这也将是吸引外商投资的一个重要方面。*市紧邻阜阳市，随着阜阳市城市辐射能力的增强，城市的进一步拓展，*市必定融入阜阳大城市区，客观上为*市进入国内外市场，参与地区内产业专业化分工协作的优越条件，开阔*市发展的视野，立足于*区域比较优势发展特色经济，参与世界经济的全球化和地方化，但相对较小的园区规模和滞后的基础设施建设，已经严重制约了*进一步扩大对外开放目标的实现。因此，适时提出工业园区扩区规划方案，有利于尽快扩大园区规模，并配套落实园区乃至所在区域的道路网络及供水、排水等基础设施条件，树立良好的园区形象，是进一步改善*市的投资环境，扩大对外开放，推进招商引资工作有效开展的
25、迫切需要。3、是实施*市县城城市总体规划，实现城市现代化的需要城市基础设施是城市现代化的前提和重要标志。而*工业园区作为*工业发展的主要阵地和改革开放的重要窗口，其基础设施状况对于整个县城的影响无疑是十分巨大的。所谓城市现代化，应当是最大限度地利用人类社会进步过程中一切先进的科学技术成果，实现城市功能高效便捷、完善与城市环境清洁、整齐、美观的统一，保证城市的可持续发展。具体地讲，现代化城市必须具备如下基本条件如下：第一，具有科学合理的城市总体规划；第二，具有先进、完善的城市基础设施；第三，具有高效有序的城市管理。三者相辅相成，缺一不可，而先进完善的城市基础设施是其中无可替代的“硬件”，是现代化
26、城市的物质表现和承载体。城市基础设施的先进和完善，对于城市现代化来说，是决定性的条件和标志。经济发达国家所走过的城市化道路已经为我们积累了正反两个方面的经验，其城市化和城市的现代化走的就是一条先行完善城市基础设施以带动整个城市现代化，带动城市经济、社会的全面发展和生活质量的提高的道路。可以断言，没有城市基础设施的现代化，就根本谈不上城市的现代化。因而，作为城市基础设施的重要内容之一的城市道路工程建设，对于加快城市现代化的意义不言而喻。按照某工业园区扩区规划建设方案，进行工业园区扩区项目建设后，该工业园区规模将由目前的1平方千米扩大到10平方千米，同时通过实施园区基础设施建设，形成东西南北横竖贯
27、通、四通八达的园区交通网，并构建布局合理的园区给排水网络，大大改善工业园区的交通、给排水等基础功能，对于改变园区及*市城市面貌，改善园区基础设施条件，实现园区及城市的现代化，促进*的奋力崛起具有十分重大的现实意义。4、是实现集约化用地，促进构建资源节约型经济体系和资源节约型社会的需要目前，“用地难”是困扰各地经济发展的一大难题。虽然全国农用地转建设用地已经解冻，但国家将采用更为严格的措施对土地供给和投资加以调控，并从产业导向、投资密度、用地规模和投入产出率等方面对用地项目实行严格控制，同时指出要在开发区全面推行标准厂房建设，努力提高土地利用率和建筑容积率。如何在加快发展的同时，实现土地集约利用
28、，已经成为经济发展的主要问题。实施园区孵化器项目建设，推行使用标准厂房和集约化综合办公服务设施，向“空间要土地”，显然是有效利用土地最为可行的办法之一，同时也必将成为今后经济发展的一种模式。当前，*市正处于工业化和城市化水平快速提高的关键时期,并面临着产业转移和国际资本加快向内地拓展的难得机遇。但*市人多地少,土地后备资源严重匮乏,如何在加快发展的同时,实现土地节约集约利用,已经成为*市经济发展和城市建设的重要课题。面对这一日益加剧的矛盾,站在社会经济可持续发展的战略高度,落实科学发展观,形成集约用地的共识,十分珍惜、合理利用每一寸土地,全面构建资源节约型经济体系和资源节约型社会。国土资源部门
29、要坚持“管住总量、严控增量、盘活存量、集约高效”的原则,创新工业建设用地管理方式,促进土地资源的合理有效使用。某工业园区扩区项目实施后，依托*市政府提出的工业园区扩区方案，依照有关法律规定及阜阳市国有土地收购储备实施办法，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式，新增规划区的土地实施收购储备，在落实拆迁、补偿和前期开发后，以公开招标、拍卖等方式按需供应土地，对于合理调控开发区的各类建设用地需求具有重大现实意义。同时，园区将按照“集中、集聚、集约”原则,在工业园区加大孵化器建设力度，推广使用科学性、协调性、适用性相统一的标准厂房和集约化办公服务设施,加速
30、园区发展,最终实现工业化与城市化的良性互动发展。由上述可见，实施某工业园区扩区项目对于促进园区乃至整个*市的经济社会发展意义重大，项目建设是十分必要的。1.7 项目可行性及研究的主要结论1.7.1项目可行性分析1、技术可行性（1）规划要求某工业园区是*市委、市政府为振兴*工业、重塑*工业辉煌而着力规划的现代新型工业园区。是经国家发改委、国土资源部审核通过，省政府2006年2月批准的省级开发区。*省人民政府办公厅关于引发*江城市带承接产业转移示范区省级开发区扩区暂行办法的通知（*政办201039号）精神实施园区扩区，符合相关规划要求。同时，扩区规划区基础设施建设方案符合遵照“标准化、生态化、配套
31、化”的建设思路，符合园区建设规划要求。（2）建设标准新增规划区应达到*省人民政府办公厅关于引发*江城市带承接产业转移示范区省级开发区扩区暂行办法的通知（*政办201039号）规定的开发区扩区条件，做到功能配套、设施完善，实现 通水、通电、通路、通邮、通讯、平整土地等，并满足相应的土地利用和建设指标。（3）施工条件工程所在地为平原地带，地形平坦，工程地质和水文地质条件较好。同时，扩区工程位于省道308线两侧，便于工程机械和建筑材料的进出。项目施工条件良好。2、经济可行性项目总投资188440.86万元，由地方政府自筹88440.86元，其余向银行贷款100000万元，贷款名义利率6.14%。本工
32、程建设期3年。贷款偿还期10年，按等额还本付息方式偿还。财务分析结果表明，本项目具有良好的财务效益，较强的债务清偿能力和抗风险能力，项目在财务上是合理的，可行的。国民经济评价表明，本工程经济内部收益率大于社会折现率10%，经济净现值大于零，因此，国民经济评价可行。3、社会可行性近年来，随着各项改革的深入，*市抓住国家扩大内需促进经济增长等一系列机遇，大力发展园区经济，建设各项基础设施，努力调整产业结构，发挥自身资源优势，稳步推进各项改革，使*市经济和社会事业获得很大的发展。当前，*正面临史无前例的良好发展机遇，各级政府对工业园区建设和发展循环经济的支持力度不断加大，*市政府对工业园区扩区和园区基础设施建设给予了大力支持。同
