1、房屋买卖项目可行性研究报告第 1 章 总论 11.1 概述 11.2 研究工作依据和原则 41.3 公租房项目概况 51.4 可行性研究结论 6第 2 章 项目背景及必要性 92.1 项目背景 92.2 项目建设的必要性 10第 3 章 项目需求分析 143.1 预测依据 143.2 市经济发展情况 143.3 保障性住房发展情况 143.4 房地产及公租房的发展趋势 163.5 结论 16第 4 章 项目区概况 184.1 地理位置 184.2 历史文化 184.3 交通位置 184.4 经济发展 194.5 土地资源 194.6 气候条件 204.7 土壤、地貌 204.8 建筑资源条件
2、20第 5 章 项目建设内容 225.1 产城融合示范区公租房 225.2 未来华城回购公租房 25第 6 章 销售方案 306.1 项目建设投资 306.2 销售方案 30第 7 章 财务与敏感性分析 327.1 项目资金及收入 327.2 总成本费用 327.3 财务评价 347.4 项目投资回收期分析 357.5 项目盈利能力分析 357.6 敏感性分析 367.7 分析结论 37第 8 章 项目节能 388.1 用能标准和节能规范 388.2 能耗分析 398.3 折标煤计算 408.4 节能措施和节能效果分析 418.5 结论 51第 9 章 环境保护 529.1 主要设计依据 52
3、9.2 主要的污染工序 529.3 污染状况和治理措施 529.4 建筑节能 53第 10 章 社会效益分析 5510.1 对区域资源配置的影响 5510.2 对环境保护和生态平衡的影响 5510.3 对区域经济发展的影响 5510.4 对节约及合理利用国家资源的影响 5610.5 提高人民物质文化生活及社会福利的影响 5610.6 对远景发展的影响 56第 11 章 项目风险分析 5711.1 定性分析 5711.2 投资风险的控制 58第 12 章 可行性研究结论与建议 6012.1 结论 6012.2 建议 60第1章总论.1概述11项目名称市产城融合示范区公租房及未来华城回购公租房销售
4、项目12项目承办单位2、 经济状况公司资产总额10亿元，负债总额0.4亿元，资产负债率0.04%。 公司实收资本2亿元，资本公积4.6亿元，已办证资产总额5.13亿元 （其中商业房、公房1亿元，公租房4.13亿元）。3、 工作成果（1）融资工作：房投公司成立以来，为适应宏观金融政策的调整，公司全体干部 职工齐心协力、克难攻艰、认真学习和了解国家金融政策，抢抓融资 机遇，立足项目，谋划融资，不断拓展投融资渠道，确保建设资金的 需求。我们先后与10多家银行和金融部门进行了对接，积极推介项目， 与国家开发银行河南分行、省农业发展银行、农村信用社等金融部门 建立了长期战略合作关系，取得了显著成效。20
5、11年共融资2.63亿元。2012年融资2.185亿元，同时配合市城 投公司成功发行城市投资债券10亿元。2013年融资1.4亿元。2014年，我们抢抓机遇，利用省级融资平台一一豫资公司，充分 发挥保障性住房融资贷款的政策优势，采取统贷统还的方式，为全市 12个棚户区（城中村）改造项目，签订贷款授信额度 54亿元。截止目前，已拨付13.786亿元，强力支持我市保障房建设的同时，开创了棚户区(城中村)改造统贷统还融资工作的新局面。经过几年来的不断探索和实际操作，房投公司深刻地认识到，通 过政策性银行或商业银行贷款，都需要企业自身拥有稳定的经营性收 入、稳定的现金流、稳定的利润及稳定的还款来源，即
6、 四个稳定”，以确保银行贷款零风险。因此，房投公司按照市政府文件要求，在房 管局党委的大力支持下，将房管局名下的资产以及已经办理房产登记 的公租房，无偿划拨至房投公司，为融资工作奠定了良好的基础。同 时，房投公司积极与企业合作，开发建设保障性住房和城中村改造工 作，确保短期贷款的提前偿还和展期续贷，维护公司良好的社会信誉。 通过以上工作，一是提高了房投公司作为融资载体的信用等级；二是 保证了融资项目的现金流注入和良性循环；三是建立起稳定的还款渠 道，为进一步做大做强房投公司创造条件。(2) 项目建设2012年2月，房投公司取得了开发资质，正式走向了融投建之路。 先后与市恒润置业、亿博置业、永利
7、置业等开发企业合作，采取共投 共建、共同管理、共同受益的合作模式，先后开工建设 幸福小镇”、怡和家园、永利新苑”等多个公租房项目房投公司建设 5026套、 232500平方米，部分项目已经达到竣工验收条件，其它都在按计划积 极推进。特别是2013年5月与经济技术开发区管委会联合成立了恒鼎 置业公司，对辖区内西坡李、姚庄进行的城中村改造工作，成效尤为 明显，一期安置房1156套、120000平方米，主体已经封顶，按计划 于明年初竣工并交付使用，B17#公租房项目主体封顶，正在做外墙保 温施工。与亚泰置业合作成立的博顺置业公司，对朱庄城中村改造项 目的建设也在如火如荼的进行，该项目总投资 10亿元
8、，建设安置房1101套、9.7万平方米，商品房2366套、28.4万平方米。这两个项目 的开工建设，为全面提升开发区整体形象、打造市区东部的城市次中 心，起到了积极的促进作用。4、 企业优势房投公司成立以来，积极发挥保障性住房建设主力军的作用，使 企业主动愿意与房投公司合作，取得政策优势，争取财政资金，享受 税收、规费减免。在实际操作中，我们按照局党委提出的 两结合、四为主、六坚持”原则，既：坚持保障性安居工程建设与新型城镇化发展 相结合，与产业集聚区发展相结合。坚持保障性安居工程建设在结构 以公租房为主，布局以中心城区为主，建设以政府为主，建设方式以 集中建设为主。坚持从实际出发，满足基本住
9、房需要；坚持政府主导、 政策扶持，社会参与；坚持经济、适用、环保，确保质量安全；坚持 分配过程公开透明，分配结果公平公正；坚持规范管理，不断完善住 房保障制度。经过不断地探索和创新，形成了企业、金融机构、社会 多方参与的融投资建设格局，实行以政府主导投资建设公租房、社会 投资参与棚户区、城中村改造，初步探索出了用市场化手段破解融资 难题的新路子，为我市保障房建设和棚户区、城中村改造工作作出了 积极的贡献。5、 荣誉成果2012年一2014年公司总经理陈东亮、副经理陈民强、李泉浩分别 被市住房保障和房屋管理局党委授予年度突出贡献奖；2012年11月，市人民政府授予陈东亮城市投资债券发行工作先 进
10、个人；2013年2月，省人力资源和社会保障厅、省住建厅授予房投公司 全省保障性安居工程建设先进单位；2013年4月，省住建厅工会授予房投公司全省保障性安居工程建设五一劳动奖状和劳动竞赛先进单位；2013年一2014年，房投公司连续两年被市住房保障和房屋管理局 授予保障房建设先进单位，公司多名同志连续数年分别被授予先进工 作者、优秀党员、优秀员工等荣誉称号。.2研究工作依据和原则21编制依据(1) 投资项目可行性研究指南(2) 国家计委、建设部颁发的建设项目经济评审方法与参数(第 三版)及建设部有关设计规范、标注(3) 产业结构调整指导目录(2015年本)(4) 市国民经济和社会发展第十二个五年
11、规划(5) 市城市总体规划(2012-2030)(6) 市土地利用总体规划(2010-2030)(7) 与建设单位签订的可行性研究报告编制合同；(8) 根据项目需要实际调查和收集的设计基础资料， 以及建设单位提供的有关技术经济资料；(9) 国家和地方的建设政策、法令和法规；22编制原则(1) 项目建设必须遵守国家的各项政策、 法规和法令，符合国家 的产业政策、投资方向及行业和地区的规划；(2) 编制的全过程贯彻安全、规范、规范、完善和经济的原则； 编制的成果符合国家、省、部委和市颁布的相关法规、标准、规范和 规划；(3) 严格遵守国家、行业和地方的法律、 法规、标准规定，高度重视环境保护，认真
12、落实各项环保措施，贯彻 三同时”的精神；(4) 严格遵守国家、行业和地方的法律、 法规、标准规定，高度 重视安全和职业卫生防护，保障劳动者身体健康，加强劳动设施的设计；(5) 认真执行国家的法律、法规、标准规范，重视消防设施的建 设；(6) 严格执行质量管理制度，树立 质量第一”的思想，精心设计， 确保工程设计质量；(7) 充分利用建设单位现有的土地、建筑和公用设施，统一布局， 合理规划；(8) 在总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足当地的政 策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一。23编制的范围及内容主要从以下几点对项目进行技术、经济分析论证：(1) 项目背景及必要性；(2)
13、项目需求分析；(3) 项目建设内容；(4) 销售方案；(5) 财务与敏感性分析。.3公租房项目概况31建设规模产城融合示范区公租房建筑面积165387 m2,居住户数为2769户, 建设费用为45322.64万元；未来华城回购公租房建筑面积 76259 m, 居住户数为1456户，建设费用为27171.16万元。32建设地点产城融合示范区公租房项目选址于市产城融合示范范围内，庐山 路以东，漓江路以南、湘江路以北；未来华城回购公租房选址于经济 开发区朱庄村周边地块，位于珠江中南鑫恒家具基地、湘江路以北和 道路线以南50米的村庄处。33简要说明公租房项目地理位置优越，市场前景广阔，有较强的市场竞争
14、力。 基础设施配套齐全，环保、节能等措施落实到位，投资构成合理。公租房项目符合市城市总体规划，符合市场经济发展的要求，符 合社会、经济、环保生态效益三统一的方针。项目的实施可解决部分 城镇居民的居住问题，提高城市的整体面貌，有良好的市场需求。建 设项目具备较好的基础条件，并且带动其他相关产业的快速发展。.4可行性研究结论41项目概述公租房项目购置费用为 75592.76万元，其中，建设总费用为72493.80 （平均每平方米建设费用为 3000元），管理总费用为3098.96 万元。计划五年内完成租赁以及出售，前两年对外进行租赁，后三年 进行出售，出售期第一年售出房屋数量的 60%，第二年售出
15、房屋数量的30%，第三年售出房屋数量的10%。总销售收入为92212.12万元。42项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注-一一项目购置费用万元75592.761建设费用万元72493.802管理费用万元3098.96二二二营业收入万元92212.12-三销售成本万元3411.65四税金及附加万元5132.55五利润总额万元8075.16六税后利润万元6056.37七财务评价指标1投资利润率10.68%2税前投资回收期4.03 年3税后投资回收期4.31 年4税前财务净现值3975万元5税后财务净现值462万元6税前内部收益率4.17%7税后内部收益率2.26%8盈亏
16、平衡点89.17%43结论（1） 该项目建设符合国家的政策和市有关政策， 为提高市市的居 住条件问题做出了进一步的改善。同时对承办单位也具有一定的社会 效益。因此，该项目实施是必要的。（2） 本项目地理位置优越，交通方便，无杂乱噪声，无污染源， 空气清新，环境幽雅，是非常理想的居住生活小区。（3） 本项目所需的各项市政配套条件均可解决， 为项目实施创造 了良好的条件。（4）项目区公租房租赁符合国家政策，符合消费群体的租赁能力, 消费者能够接受，所以项目可行。经以上分析论证，公共租赁住房销售项目实施具有必要性，技术 上具有可行性，同时具有较咼的社会效益和环保效益。第2章项目背景及必要性2.1项目
17、背景十八大提出，要渗入贯彻落实科学发展观，着力搞好宏观调控和 保持经济平稳较快发展，着力加快经济发展方式转变和经济结构调整， 着力推进改革开放和自主创新，着力改善民生和促进社会和谐稳定， 全面推进社会主义经济建设、整治建设、文化建设、社会建设以及生 态文明建设，加快全面建设新农村进程，以人为本不断开拓与社会发 展相适应的新的区域发展战略，努力实现经济社会又好又快发展。基 本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。发展就是要可持续 发展，着力把握发展规律、创新发展道路、转变发展方式、破解发展 难题，提高发展质量和效益，实现又好又快发展，为发展中国特色社 会主义打下坚实基础。坚持走中国特色城镇化
18、道路，科学制定城镇化发展规划，促进城 镇化健康发展，按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大代小的原 则，遵循诚实发展宏观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点， 逐步形成辐射作用大的城市群，促进中小城市和小城镇协调发展。市地处河南省中部的中心，是中原城市群核心圈层，区位优越， 交通便利，是国家二类交通枢纽城市、全省重要的铁路和高速公路 双 十字”交通枢纽。淮河的两大支流沙河、澧河在市区交汇，滨河城市特 色明显。一直以来，市委、市政府高度重视城区的建设和发展，紧紧 围绕市城市总体规划，致力于打造城市系列功能品牌，提咼城市建设 水平，提升城市顾客价值，增强城市竞争力和带动力。公共租赁房是由政府或公
19、共机构所有，用低于市场价或承租者能 承受的价格向新就业职工出租的住房。公共租赁房制度作为我国住房 保障制度中重要的组成部分，实施多年以来，在缓解住房压力、配合 住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起到了重要的作 用。具体到市而言，为解决特困居民住房难题，市把完善住房体系、解决城镇最低收入家庭住房困难作为贯彻落实科学发展观和 保民生、报稳定”的重要举措来抓，并将公租房建设工作纳入了为民办实事考核 范围之一。为把好事办好、实事实办，市出台了一系列文件，大力开 展宣传、摸底工作，通过散发资料、粘贴通告。板报、宣传车等多种 形式，不断扩大公租房补贴政策的宣传面和影响面。 同时，严格按照 公
20、平、公正、公开”的原则，积极做好申报材料的审核把关工作，做到应 保尽保不 错”保，建立了有进有出的运转机制。该项目的建设满足市 城市发展的需要，为促进整个市区域经济社会发展提供强大助推力。2.2项目建设的必要性221符合国家和地方相关的产业政策公租房建设项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导 目录（2015年本）中第一类 鼓励类”第三十七项 其他服务业”第一条 保障性住房建设与管理”是当前国家鼓励发展的建设项目。城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善城市 居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生 活水平的战略目标。近年来，随着我国经济和社会的快速发展，城
21、市 化进程不断加快，中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会 的时期。城市化建设的大规模投资，旧城改造和新区建设成为一个城 市发展的重要组成部分，是提高人民生活水平的重要标志，是实现我 国小康生活水平的战略目标。国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见国 办发【2011】45号文中明确指出： 大规模推进保障性安居工程建设， 是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和 改善民生采取的重大举措”。适应工业化、城镇化快速发展的要求， 深入贯彻落实科学发展观，把住房保障作为政府公共服务的重要内容， 建立健全中国特色的城镇住房保障体系，合理确定住房保障范围、保 障方式和保
22、障标准，完善住房保障支持政策，逐步形成可持续的保障 性安居工程投资、建设、运营和管理机制。到 十二五”末，全国保障性住房覆盖面积达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住 房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解， 外来务工人员居住条件得到明显改善”。因此，该项目的建设符合国家加快城镇化建设促进经济发展的政 策要求，有利于满足不买房者的住房需求，有利于促进城市建设发展 和社会的稳定，提高居民住房水平。222是城市化建设的需要我国城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。据推测，到 2020年，我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求比较旺盛。改 革开放以来，特别是近年
23、来，我国城镇住宅建设快速发展，城镇居民 的居住条件不断提高，但是城镇居民住房条件贫富不均的现象还比较 突出，城镇最低收入家庭难以依靠自身力量解决住房问题。市市委、市政府高度重视城乡一体化发展，在五次党代会确立了 两个率先”的奋斗目标，率先在全省推进城乡一体化进程，率先实现 全面小康的奋斗目标，以缩小城乡差距和提高城乡居民生产生活水平 为目的，以产业发展为支撑，以加快城镇化为核心，以加快人口向城 镇转移为着力点，通过强化创新机制，大力实施 三个集中”（推动人 口向城镇集中、产业向园区集中、土地向规模经营集中），努力实现 三 个延伸”（公共基础设施向农村延伸、 公共服务体系向农村延伸、城乡 就业和
24、保障体系向农村延伸），着力构建城乡一体发展的新格局，使农 村居民和城市居民共享发展成果、共享现代文明。因此，该项目的实 施对市推进城乡一体化进程有着非常重要的意义。 23能促进相关行业的进一步发展，为当地经济增长做出贡献房地产业、商业和建筑业已不再是新兴产业，近年来，市的房地 产业已成为当地国民经济增长的一个重要支撑，在市国民经济总产值 中，房地产所占的比重正逐年增加，随着人口的增长， GDP的快速提高，逐步对产业提出新的要求。公租房作为一种解决低收入群体住房 问题的重要形式，在社会主义现代化建设的今天尤其凸显了其重要性。房地产市场关联度大，房地产市场的发展可带动建筑施工、建筑 材料、装饰装修
25、、建筑设计等行业的发展。所以，该项目的建设技能 满足市低收入居民的住房需求，又能带动其他相关行业的发展，为当 地经济的发展做出了贡献。 2.4是满足低收入人群住房需求，维护社会稳定的需要随着市经济的发展，人口规模、住宅规模、用地规模等也随之扩 大，空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。从市总体规划的 角度出发，实施该项目既符合城市规划的思路要求，又对推进城市化 的平稳、快速化发展起到了良好的作用。项目的实施，将会解决低收 入群体和无能力购房群体的住房紧张局面，有利于社会稳定和经济的 发展，为市经济的发展助一臂之力。2.2.5符合改善居民居住条件和环境的要求项目对对土地进行集约化管理，依据规
26、划局相关文件要求对其建设，建设新型住宅小区为主，故本项目的开展具有重要意义。(1) 进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文 明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和明进步成果，积极建设文明和谐社区。(2) 进一步推进市城市化发展，增强城市生机与活力，不断提高 城市知名度和竞争力。(3) 进一步解决居民生活环境低劣的问题，促进城市的全面和谐 发展。(4) 进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地 使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。(5) 进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职 能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育
27、、 社保等保障问题。综上所述，本项目建设具有较好的经济和社会意义，因此，项目 建设是可行的，也是十分必要的。第3章项目需求分析3.1预测依据本项目的需求分析预测根据市的国民经济发展情况以及保障性住 房的发展情况基础上，分析市公租房的发展趋势和需求。3.2市经济发展情况近年来，市经济得到了飞速发展，孕育了亚洲最大肉类加工基地 双汇；全国第一家葡萄糖饮料生产商-乐天澳的利；全国最大的方便 面商之一南街村等国内外知名企业。2014年实现生产总值952.3亿元，比上年增长9.2%，增速高于全 省平均水平0.6个百分点。其中，第一产业增加值 112.2亿元，增长 4.1%；第二产业增加值655.8亿元，
28、增长10.5%；第三产业增加值184.3 亿元，增长6.6%。人均生产总值 36796元，增长9.7%。三次产业结 构为11.8： 68.9: 19.3。全市非公有制经济增加值 625.2亿元，占生产 总值的比重为72%。3.3保障性住房发展情况根据国家现有政策，我国针对城市低收入家庭，特别是特困家庭， 为其提供廉租住房或廉租房补贴，以实物与货币补贴相结合的形式解 决这部分人群的住房困难问题。2005年，国家发展改革委、建设部发 出城镇廉租住房租金管理办法。同年，建设部、民政部发出城镇 最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法。2007年，国务院发出关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意
29、见，提出进一步建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用 住房制度；逐步改善其他住房困难群体的居住条件，包括加快集中成 片棚户区的改造，积极推进旧住宅区综合整治以及多渠道改善农民工 居住条件等。以此为开端，我国开始大规模建设保障性住房。随后， 各项政策措施对保障房建设的相关问题进一步明确。2007年1月，建设部等七部委出台经济适用住房管理办法； 2007年12月，建设部等五部委联合发出关于改善农民工居住条件 的指导意见；2008年3月，住房和城乡建设部发出关于加强廉租 住房质量管理的通知；2009年12月，住房和城乡建设部出台关于 推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见；2010年4月2
30、2日， 住房和城乡建设部发出关于加强经济适用住房管理有关问题的通 知；2010年4月住房和城乡建设部等三部委发出关于加强廉租住 房管理有关问题的通知；2010年6月，住房和城乡建设部等七部委 联合发出关于加快发展公共租赁住房的指导意见；2011年9月， 国务院办公厅发出关于保障性安居工程建设和管理的指导意见 ；2012年3月，住房和城乡建设部发出关于做好 2012年城镇保障性 安居工程工作的通知，2012年6月，住房和城乡建设部发出公共 租赁住房管理办法，2012年12月，住房和城乡建设部等七部委发出 关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知，2013年4月，住房 和城乡建设部发出关于做好 20
31、13年城镇保障性安居工程工作的通 知,2013年12月，住房和城乡建设部等三部委发出关于公共租赁 住房和廉租住房并轨运行的通知，2014年4月，住房和城乡建设部 发出关于做好2014年城镇保障性安居工程工作的通知，2014年6 月，住房和城乡建设部发出关于并轨后公共租赁住房有关运行管理 工作的意见，2015年6月，国务院发出关于进一步做好城镇棚户 区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见我国保障性安居工程大致包括经济适用住房、限价商品住房、各 类棚户区改造、廉租房、公租房以及农村危房改造。 2011年国务院办公厅发出的关于保障性安居工程建设和管理的指导意见明确，我 国将重点发展公共租赁
