1、未来石商业综合体项目可行性研究报告大 连 理 工 大 学 城 市 学 院本 科 毕 业 设 计（论 文）学 院（系）：工程管理.专业：房地产开发与经营.学 生 姓 名：杨旭.学号：200834059.指 导 教 师：徐冰冰.评 阅 教 师：完 成 日 期：大连理工大学城市学院Dalian University of Technology City InstituteI未来石商业综合体项目可行性研究报告大连理工大学城市学院本科毕业设计（论文）题目名称题 目总计毕业设计（论文）55页表格12表插图3幅II未来石商业综合体项目可行性研究报告摘 要本项目是以休闲旅游、购物娱乐、商业酒店、商贸物流为主的
2、大型商业综合体，由保定隆信房地产开发有限公司开发，由具有设计资质的建筑设计有限公司负责设计。本项目的各部功能：在设计中共包括商业及四栋高层建筑。其中四栋高层办公建筑主体均为 26 层，层高 3.2 米，均为叠落式板楼，形成了优美的天际线。商业主体共 5 层，涵盖有百货、家居建材、电器卖场、零售商业、餐饮、婚庆、影院及娱乐活动空间。三层平台的摩天轮和海盗船组成的游乐场使得屋顶平台地面化，吸引人流进入传统商业空间难以带动的高区商业。并为游人提供了立体的观湖平台。地下室共计 2 层，地下一层为停车库和地下商业；地下夹层为非机动车库，地下二层为停车库保定隆信房地产开发有限公司在城市建设总体规划指导下，
3、将打造出集滨湖休闲、艺术展示和生态体验等功能为一体的保定经济、文化核心，是具有唯一性、标志性、体现保定综合实力的经典城市建筑。该房地产投资项目进行了严密的可行性研究，房地产营销策划，对项目的可行性进行了全面的分析和研究，并编制了切实的房地产可行项研究报告，以供该房地产项目进行有效地调查研究以及市场分析。关键词：开发投资；商业综合体；可行性研究；房地产营销策I未来石商业综合体项目可行性研究报告AbstractThis project is to leisure tourism, shopping and entertainment, The Commercial Hotel, logistics
4、 business consisting mainly of large-scale commercial complex, by a long letter Baoding Real Estate Development Company Limited, by having a design qualification of the architectural design limited company responsible for the design of. The project of the function in the design of the Communist Part
5、y of China: including business and four high-rise building.One of four high-rise office building are 26 layers, the layer is 3.2 meters tall, are stacked type Banlou, formed a beautiful skyline.The main business in all 5, covers a department store building materials, home furnishing, electrical stor
6、es, retail, catering, wedding, theater and entertainment space. Three layer platform of Ferris wheel and the pirate ship. The roof terrace playground ground, attracting people to enter the traditional commercial space it is difficult to drive the high commercial. And for visitors to provide stereosc
7、opic view of the lake and platform.A total of2 layers of basement, basement for parking garage and underground commercial; underground layer of non motor garage, underground two floors for parking garageLong letter Baoding real estate development company in the city construction planning guidance, w
8、ill create a set of Binhu leisure, art shows and ecological experience and other functions as one of the Baoding economic, cultural core, is unique, iconic, reflect the comprehensive strength of Baoding City Classic construction.The real estate investment projects carried out strict feasibility stud
9、y, real estate marketing planning, the feasibility of the project conducted a comprehensive analysis and study, and the preparation of real estate feasibility study reports, for the real estate projects effective investigation and market analysis.Key words: development and investment; commercial com
10、plex; feasibility study; real estate marketingII未来石商业综合体项目可行性研究报告目录大 连 理 工 大 学 城 市 学 院.I本 科 毕 业 设 计（论 文）.I摘要.IABSTRACT.II1总论 .- 1 -1.1项目提出的背景.- 1 -1.2项目可行性研究的依据 .- 1 -1.3项目概况.- 2 -1.3.2 项目名称 .- 2 -1.3.3 项目建设地址.- 2 -1.3.4 建设规模与内容 .- 2 -1.3.5 项目实施进度计划.- 3 -1.3.6 项目投资与资金筹措 .- 3 -1.4项目开发建设的必要性 .- 3 -1.5
11、项目开发建设条件 .- 3 -1.6项目投资估算（主要的经济指标） .- 5 -1.7结论及建议 .- 6 -2市场分析与预测 .- 7 -2.1房地产市场宏观形势分析及预测.- 7 -2.2大连市房地产市场状况分析及预测 .- 8 -2.3项目所在区域房地产状况分析 .- 10 -2.4项目目标市场分析.- 11 -3 建设条件 .- 14 -3.1开发项目用地状况 .- 14 -3.2项目方案的确定.- 14 -III未来石商业综合体项目可行性研究报告4规划设计方案 .- 15 -4.1规划设计方案的指导思想.- 15 -4.2规划设计方案的原则.- 16 -4.3建筑规模及规划设计方案设
12、想 .- 16 -4.3.1 本项目总体设计 .- 16 -4.3.2 结构设计 .- 18 -4.3.3 配套工程方案.- 18 -4.3.4 环境保护规划.- 21 -5项目开发进度及组织安排 .- 22 -5.1项目建设工期 .- 22 -5.2项目开发进度安排 .- 22 -5.3项目销售期及销售时间的确定 .236项目销售计划 .246.1项目定价.246.2项目分阶段销售计划.266.3项目销售收入的计算.277投资估算及资金筹措 .287投资估算及资金筹措 .287.1投资估算的原则.287.2项目建设的投资估算.28方案 .30金筹措与使用计划 .318财务评价 .328.1财
13、务评价基础数据的测算.328.2盈利能力分析 .328.3清偿能力分析 .35本项目全部资金均为自筹.35IV未来石商业综合体项目可行性研究报告8.3.1 总投资收益率 358.3.2 项目资本金净利润率 358.3.3 结论 359 风险分析 3610 社会评价和环境影响评价 4110.1 社会评价 4110.1.1 打造保定首席低密度的大型城市商业综合体，建筑保定文化地标与未来。 4110.1.2 拉动保定经济，提高保定形象 4110.1.3 社会影响分析结论 4210.2 环境影响评价 4210.2.1 环境现状 4210.2.2 设计依据及用能标准。 4310.2.3 项目能源消耗种类
14、和数量分析 4410.2.4 项目所在地能源供应状况分析 4810.2.5 节能措施 4810.3 节能效果分析结论与建议 4911 结论及建议 5011.1 结论 5011.2 存在的问题及建议 501）问题 5012 附表及附图 52参考文献 56V未来石商业综合体项目可行性研究报告1 总论1.1 项目提出的背景本项目拟建于河北省保定市，保定市位于河北中部，地处京、津、石三角腹地，近几年，保定市加快实施外向带动战略，加大开放力度，招商引资不断发展。重点规划建设的保定国家高新技术产业开发区、涿州经济技术开发区等 11 个省级以上开发区，吸引了 20 多个国家和地区的客商前往投资兴业，效益可观
15、；先后与 40 多个国家和地区建立了项目合作和贸易往来关系，出口趋势良好，成交额逐年增加。保定市集中精力打造东湖文化商贸集中区，紧紧抓住东湖新区建设机遇，大力发展文化创意、商贸物流等现代服务业，配套引入旅游休闲、高端娱乐项目，整合洪金宝影视基地、河大新区、保定学院等文化资源，壮大汽车营销产业，建设以东湖为中心，以文化创意、休闲旅游、购物娱乐、汽车展销为主的东湖文化商贸集中区，形成保定市东部经济、商贸核心区，推动保定市经济的快速发展。保定隆信房地产开发有限公司在城市建设总体规划指导下，将打造出集滨湖休闲、艺术展示和生态体验等功能为一体的保定经济、文化核心，是具有唯一性、标志性、体现保定综合实力的
16、经典城市建筑。1.2 项目可行性研究的依据2010 年该市生产总值达到 2050.3 亿元，增长 14%，高于全省 2.2 个百分点，增幅居全省第三；规模以上工业增加值达到 686.3 亿元，增长21%，从 6 月份开始连续 7 个月增幅居全省第一；全部财政收入达到 206.1 亿元，位列全省第五；全部财政收入增长 23.6%，位列全省第四。生产总值与财政收入首次实现“双超二”。2010 年，该市各项经济社会指标均完成或超额完成年度目标任务。全社会和城镇固定资产投资分别增长 30%和 32%；地方一般预算收入 92 亿元，同比均增长 26%；城市居民人均可支配收入 15046 元，农民人均纯收
17、入 5103 元，分别增长 11%和 9%；居民消费价格指数 103%左右；社- 1 -未来石商业综合体项目可行性研究报告会消费品零售总额增长 18.3%；实际利用外资 4.8 亿美元；万元生产总值综合能耗下降 3%；城镇企业职工参加基本养老保险人数 39.6 万人。以重点项目和工业园区建设为抓手，增强产业对经济增长的支撑。全年共列入省重点项目 168 项，总投资 2059.7 亿元，项目数量和投资规模分别列全省第二、第三位。全年省、市重点项目完成投资 603 亿元，超年度计划 75 个百分点。定州市、涿州市、高阳县、定兴县和南市区“河北长城工业聚集区”等建设的 5 个工业聚集区已通过省审核，
18、入列省级产业聚集区。涿州、高碑店经济开发区和保定工业园 3 个省级开发区扩区新增面积 30 多平方公里。到年底，全市入园企业已达 4800 多家，新入园项目 200 多个。1.3 项目概况企业名称：保定隆信房地产开发有限公司法定地址：河北省保定市北市区七一东路 2456 号法人代表：杨旭注册资本：壹仟万元人民币公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发经营1.3.2 项目名称未来石商业综合体项目1.3.3 项目建设地址本项目拟建于保定市七一路与东三环交叉口，东侧为 80 米宽东三环道路，与河北大学隔路相望，西侧为 30 米宽规划路，与关汉卿大剧院相邻，南侧为 50 米宽七一东路，北接文化产业园
19、区用地。1.3.4 建设规模与内容本项目占地 91756.7 平方米，总建筑面积为 568496 平方米，其中：地上建筑面积 412800 平方米，包括商业建筑面积 234800 平方米，办公及酒店式公寓建筑面积 178000 平方米；地下建筑面积 156030 平方米，- 2 -未来石商业综合体项目可行性研究报告包括商业建筑面积 38000 平方米，车库及设备间建筑面积 118030 平方米。1.3.5 项目实施进度计划本项目从 2011 年 10 月开始前期准备工作，然后进行工程建设工作，至 2013 年 9 月项目竣工验收，交付使用，总工期为 24 个月。1.3.6 项目投资与资金筹措本
20、项目总投资 221800 万元，其中建安工程费 173108.36 万元，休闲、娱乐设施 2000 万元，工程建设其他费 26528.85 万元，预备费 20162.79 万元。全部为建设单位自筹资金。1.4 项目开发建设的必要性本项目是以休闲旅游、购物娱乐、商业酒店、商贸物流为主的大型商业综合体，由保定隆信房地产开发有限公司开发，由具有设计资质的建筑设计有限公司负责设计。本项目的建设将成为新城市地标综合体，成为保定未来生活式一座伟大的建筑，具有承前启后的质素与气势，用前人的积淀，决定未来的形态与方向，在诞生的一刻，彰显未来的不凡与气质。未来财富第一站东三环，是保定市区东部贯通南北的交通主干，也是构建一网、两线、三环、三立交城市大交通格局的重要组成部分，随着保定高铁和东湖的规划施工，保定东部经济带正逐渐形成，未来潜力不可限量。未来石，凝聚当代世界建筑风华，重新定义时代未来！50 万平方米商业核心，占位保定门户，纳东湖一线景观，邻大学城深厚文脉，使之具备了强大的综合竞争力。1.5 项目开发建设
