1、房地产培训前领导讲话房地产培训前领导讲话(一)：房地产销售是一件很微妙的事。有这么一说：房地产成功的50%在于地块选择，30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但前两者的80%是得由后者的20%来加以实现的。不论这一说法是否准确但销售的重大作用是不容置疑的，而销售的成功与否，又在很大程度上决定于销售人员。做为销售人员最重要的还是综合素质，因此我们也不可以对在职培训存在绝对的依赖型，培训实质上大部分的内容都是在工作中发现问题，通过培训寻求最佳的解决问题方法。卖楼是销售人员工作的重要内容但并不是全部，做为一名销售人员，对外必须会做市场调研和分析，熟悉房地产相关法律法规、了解房地产专业知识;对内必
2、须领悟企业文化和开发理念，以及各部门的运作程序、工作职责和工作范围、楼盘的各种属性等;销售人员在做好本职工作的同时，也要尽力做好企业内部的横向协作和上下级的沟通及对外联络工作，才是成为一名合格房地产销售人员。营销研究。组建和完善营销信息系统，建立信息收集、交流和保密制度;做好内部信息收集(如销售业绩统计分析、广告效果监测等)，保持阶段性的对消费者购买心理和行为的市场调研及销售渠道调研;随着季节密切关注竞争对手的一些营销动向，实时分析其促销活动，察明下一步举动。如有必要可配合其他部门和分公司人员做好新的市场开拓的前期调研。通过市场调研，掌握市场动态、做出市场发展预测，积极推销与众不同的亮点，提高
3、市场占有率。制订楼盘全案策划方案、促销策略、广告推广策略、年度营销企划、销售渠道的配置计划、研究如何提高公司品牌知名度和美誉度的策略。培训的目的销售培训的初级目标就是通过提高销售人员的个人绩效来达成企业的销售业绩，而员工在工作中的绩效取决于员工的态度、知识、技巧这三个因素。通过培训使销售人员掌握项目的优缺点、优劣势，竞争对手的状况、国家相关政策法规、专业知识和销售技巧，以及了解不同目标客户的心理特点、消费习惯、生活品味、投资置业习惯等，培养销售人员的企业的团队协作精神，领悟企业文化，锻炼自己的口头表达能力、观察市场的敏感度、养成做事的坚韧性、积极性和良好的服务态度，学会分析事物的科学方法，确立
4、自己的工作目标和业绩考核办法，最终使个人成为一名房地产营销精英的终极目标。销售代表不是简单的&;解说员&;、&;算价员&;，她/他一般是指在售楼处通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售，为客户提供投资置业专业化顾问式服务的综合性人才。他们的具有鲜明的置业特征：企业的形象代言人销售代表面对面地直接与客户沟通，其工作作风、专业技能、服务意识充分的体现公司的经营理念、价值取向及企业文化、其一举一动、一言一行在客户的眼中就代表着企业(品牌)的形象。企业和客户信息沟通互动的桥梁销售人员一方面把品牌的信息传递给消费者，另一方面又将消费者的的意见、建议等信息传达给企业，以便企业更好的服务于消费者销售代表首先
5、是客户的朋友、顾问，帮助客户实现置业梦想，使其成为公司的长期的支持者;其次是公司项目营销策划及广告宣传等有效与否的直接反馈者;第三是市场最新动态、客户实际需求及客户信息的最佳收集者、整理加工者第四是给企业营销决策提供建设性意见的参与者。a.房地产基本知识：包括房地产基本概念、建筑基础、城市及小区规划、园林知识、中外建筑史、法律法规、财务知识、按揭付款率等;b.所销售物业详细情况：包括项目规模、市场定位、项目设施、价格、户型结构详解、主要卖点及推广方式、周边环境及公共配套、交通条件、该区域城市发展规划;c.房地产市场状况及竞争楼盘分析：包括市场现状及发展方向、竞争对手项目优劣势分析;d.物业管理
6、及售后服务：包括服务内容及收费标准、管理准则、公共契约、业主权益;e.市场调查及数理统计：包括调查内容与技巧，资料收集、整理、分析。3.3.3、销售技巧主要包括：接待礼仪、接拨电话技巧、洽谈技巧、以问题套答案技巧、询问客户需求、经济状况、置业期望等技巧、客户心理分析、成交障碍点分析、&;逼订&;技巧、销售现场气氛把握技巧、客户跟踪技巧等。3.3.4、人居历史及最新人居理念、现代生活方式的演变对建筑的影响、室内外空间协调基本概念、室内设计知识、装修知识、传统文化思想、品位修养、人文学、美学、哲学、居家风水等。在前言中我已经对此有所论述，培训一定要对症下药，是为了解决问题的。人的综合素质不太可能通
7、过公司短期培训大幅度的提高，培训是为了增加知识，锻炼技巧。还有一点很重要，那就是辅导。销售经理作为教练，每天日常工作中的言传身教效果更显著，但我们不能因此就不做培训的考核工作了。对于考核可以分成两块。分析如下：建立和完善个人工作日志制度：个人工作日志要求每天下午下班前要考虑好第二天的工作内容(也可以上午刚上班时写)，下午下班前及时总结一天工作的完成情况分析得失，有何收获。本日志销售总监每月底用一天时间抽查一次(但最好不要在上面发表评语)，较好的工作方式是通过工作日志了解销售人员一个月的工作状态和进步情况，然后有针对性的找到本人私下沟通，肯定优点和进步，鼓励改正缺点，弥补个人不足。*建立和完善销
8、售部员工档案：档案的内容应该与公司人事部的内容不同，它偏重于部门工作个人资料收集和整理，由专人负责。收集的资料包括：个人工作日志、对于个人奖惩的通知、个人培训的心得、每季度销售总监对个人工作的评价等。*不同岗位的员工，根据个人的喜好自选一个研究课题，每月要交一篇学术报告，通过这种方式能够让你查阅相关的各种资料了解这个课题目前最新的状况，让你快速的成为该课题最前沿的先行者和行业精英，此外还能够培养你强烈的学者气质，*对于参加的学术讲座、外地参观活动，事后最好提交一份报告。对于讲座不作统一要求，可以在讲座后短期内抽时间开革小型的会议，大家畅所欲言;对于公费到外地参观活动，最好写一份调研报告。*发培
9、训证书：可以参考社会上搞得&;体验式培训方式&;对合格者发培训证书的做法，但是这个不能多，多了就烂了，一年内公司培训发证最好不要超过2个。员工应该有自己的培训证书，因为这既是对他本人培训成绩的肯定，也是公司重视培训的最佳证明。4.3.3、最佳的绩效考核办法(可借鉴)&;37&;绩效考核法：既综合考核占30%，销量考核占70%。综合考核包括：公司规范、运作方法、市场占有率、销售增长率、销售指标、库存指标、资金回笼指标等，按事先客观标准基层考核评估占70%，领导事后评估事30%。销量考核，按事先标准考核占70%，根据事后考核调整占30%。事后调整包括：因特殊事件影响销量、客观困难、含水销量、公司产
10、品或政策影响等。绩效考核的结果一般是通过奖金多少来体现，最好是将激励与绩效考核结果结合使用。虽然通过了30%的综合考评，又通过两个30%的事后评估调整，既可以激励销量，又可以避免一些不合理的偶然因素，尽量体现了多劳多得。尽管如此还会有一些劳苦功高，有才华的人虽然付出了很多，但是因市场属于开发期、衰退期或目标销量制定的不合理，使之付出与回报不成正比，从而有失公正影响了工作积极性。如果在绩效奖金之外再设一些如：开拓创新奖、年度最佳新人奖等单项奖。5、销售人员基本技能(销售技巧)忠诚度培训的主要目的在于让销售人员了解公司、认同公司经营理念并融入公司企业文化，从而树立起&;为企业创造利润、为客户降低置
11、业风险&;的服务宗旨、培养出热忱亲切的服务态度、敬业细致的服务精神。主要培训内容有：公司背景介绍、公司在公众中的目标形象、公司理念及精神、公司推广目标及发展目标(确立员工对公司信心)、公司规章制度(确定行为准则及制定销售人员收入目标)。前面已经讲过了，因此下面将着重讲述销售技巧培训。销售培训的技巧是什么呢?技巧是一个人在工作中的行为，而这种行为是在工作中自然流露的习惯行为。习惯行为的关键是习惯，而不是你是否知道，是否会做，培训习惯行为就必需反复演练，使它成为习惯，所以培训中的重点应该是对行为的反复练习，这才是培训的重要出发点。其实光知道了没有用处，这是对公司培训费用最大的浪费。很多培训人员和学
12、员没有认识到这一点，在培训中追求新的理论、新的知识，对行为演练不屑一顾，这是现在企业培训中最大的误区。培训更重要的还在于完成之后效果的监督，即对被培训人员学到的技能/技巧本职工作中的落实。(这一点下一章节再详述)必须特别强调的是，当你给客户解决的困惑越多，你对客户购房的把握度就越大，当客户对推荐的产品有70%的认可的时候，可以通过某些促销技巧，力使客户尽快地做出决定;任何违背客户意愿，随意玩弄手法的行为必定会招到惩处。同样对销售技巧忌讳莫深，认为是洪水猛兽的想法也必定是可笑的。对技巧面上的要求，同样用一句话来表示：&;帮你的朋友做出果断的选择。&;体现在销售行为中，便是缩小客户的选择范围，在感
13、性的诱导下，帮助其迅速地做出最终的选择。至于具体的技巧操作，八仙过海，各显神通，每一个销售人员都可以依据自己的特质自由发挥。但如何正确看待销售技巧运用，却是一个必须认真面对的问题。谈起房地产销售技巧，不少客户总有这样一个概念：他好象老在骗我，尤其是事后当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不满意，这种感觉就会愈加深刻。而有些销售人员也常常因为一些销售技巧的运用而感到深深的内疚：我这样做究竟对不对?任何一件房地产商品也不可能十全十美，即使它地点好，规划好，房型好，得房率又高，环境也不错&;&;但它必然有一点让人无法接受，那就是价格高。因为没有一个老板会在产品畅销的情况下，低价倾销的。同样世界上也没有
14、一个产品是卖不出去的，只要它的价格足够的低，与产品所能提供的综合功能相吻合，与客户的心理价位相一致，必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己的产品不是最好的而竭力推销是不道德的，当产品落伍销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在为纣助虐，这是错误的想法。任何一个产品都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为这样的产品找到这样的客户，销售技巧的运用是理所当然的事。高水平的营销其实说白了就是：&;营销无技巧，完全是对服务水平和态度的把握，万事从心做起，不可技巧唯上&;!房地产培训前领导讲话(二)：作为一名房地产销售人员，必须明白你给客户留下的第一印象是至关重要的，它往往决定着销售的成败。我们必须从细
15、微处着手去建立与客户相处的信心，并主动创造良好的销售氛围。房地产销售人员需要不断提高语言的表达能力，要做到言语亲切、精练、清晰，语调柔和、自然、甜润，语速适当。同时，礼貌和规矩反映出一个人的修养水平，对于房地产销售人员，要学习善于聆听他人的发言，从他人的言谈中捕获有价值的信息，根据客户的需要，及时调整销售策略。一、仪表与装束销售礼仪是房地产销售人员在销售活动中应遵循的行为规范和准则，指导和协调房地产销售人员在销售活动中实施有利于处理客户关系的言行举止。如果想要做个杰出的房地产房地产销售人员，就必须把这句话牢牢记住：要销售出更多的产品，就一定要好好塑造自己的形象。1、男性房地产销售人员仪表应注意
16、：衣装整齐、干净、无污迹和明显的褶皱;扣好纽扣，结正领带;西装上衣的口袋原则上不应装东西，上衣领子不要乱别徽章，装饰以少为宜;袜子的选择应避免穿白色袜子，以为白色袜子很可能分散客户的注意力，所以选择素雅、深色的袜子比较适合;皮鞋要保持干净光亮(据有关心理学家研究分析，女性最反感的男性中那些天天不擦鞋的男性首当其冲)。头发要常修剪，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为宜，每天修脸不得留胡须。2、女性着装选择范围非常大，没有固定模式，但应注意以下两点：首饰的佩戴：首饰固然可以起到装饰美化作用，但在佩戴时要掌握分寸，不宜戴的过多、过于华丽，否则很容易引起他人的反感和嫉妒。一般地说，人的颈、胸翻领的V形
17、区是最显眼的部分也是修饰的重点。佩戴首饰的基本要求：质地精良(成色、质量、做工要好，决不能佩戴粗制滥造、变形褪色的饰物)、质地一律(同一质地、同种材料)、以少为佳。不宜过于男性化或过于轻飘。要求化淡妆，要求粉底不能打得太厚，并且要保持均匀;忌用过多香水或刺激性气味强的香水。头发要常洗，上班前梳理整齐，可加少量头油，保证无头屑，一律束发，严禁披头散发。3、整体要求：提倡饭后漱口，上班前和工作时间不得吃有异味的食物，勤洗手、勤剪指甲，指甲边缝不得藏有赃物;在为客户服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅的为客人服务;提倡每天洗澡，勤换内衣，以免身
18、上发出汗味或其他异味;办公桌和接待桌上不宜摆放过多物品，凡客人能看得见的地方都要保持整洁。一、行为举止&;&;客户心理障碍的突破口1、站姿(1)躯干：挺胸、收腹、紧臀、颈项挺直、头部端正、微收下颌。(2)面部：微笑、目视前方。(3)四肢：两臂自然下垂，两手伸开，手指落在腿侧裤缝处;女性还可以双手握在腹前，右手放在左手上面。两腿绷直，脚间距与肩同宽，脚尖向外微分。2、坐姿当客人到访时，应放下手中事情站起来相迎，当客人就座后自己方可坐下。(1)眼睛直视前方，用余光注视座位。(2)轻轻走到座位正面，轻轻落座，避免扭臀寻座或动作过大引起椅子乱动及发出响声。(3)两手平放在两腿间，不要托腮，玩弄任何物品
19、或后其他小动作。(4)两腿自然平放，不得翘二郎腿。男士两腿间距可容一拳，女士两腿并拢，脚不要踏拍地板或乱动。(5)从座位上站起，动作要避免引起座椅倾倒或出现响声，一般从座位左侧站起。(6)离位时，要将座椅轻轻抬起至原位，再轻轻落下，忌拖或推椅。注意事项：听人讲话时，上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者，用柔和的目光注视对方，根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情。不可东张西望或显得心不在焉。面对新客户，要坐在座椅的前1/3，面对老客户，可坐在座椅的2/3，不得靠依椅背。女士落座时，应先用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅。3、动姿(1)行走时步伐要适中，女性多用小步。切忌大步流星，严禁奔跑
20、，也不可脚擦这地板走。(2)行走时上身保持站姿标准。大腿动作幅度要小，主要以向前弹出小腿带出步伐。忌讳挺髋扭臀等不雅动作，也不要在行走时出现明显的正反&;八字脚&#XXXX年;。(3)走廊、楼梯等公共通道员工应靠左而行，不宜在走廊中间大摇大摆，也不要几人并排走，以免影响客人或他人通行，并随时注意主动为他人让路，切记横冲直撞。(4)在任何地方遇到客人，都要主动让路，不可抢行。遇到客人或同事，应主动退后，并微笑着做出手势&;您先请&#XXXX年;。(5)在单人通行的门口，不可两人挤出挤进。(6)在走廊行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首先应说声&;对不起&#XXXX年;，待客人闪开时说
21、声&;谢谢&#XXXX年;，再轻轻穿过。(7)和客户、同事对面擦过时，应主动侧身，并点头问好。(8)给客户做向导时，要走在客人前两步远的左侧，以便随时向客户解说和照客户户。(9)行走时不得哼唱、吹口哨、跑跳，不得将任何物件夹于腋下。(10)不得在工作场所化妆、吸烟、吃东西、看书报杂志。注意&;三轻&#XXXX年;，说话轻、走路轻、操作轻。4、行礼行礼表示尊敬，行礼约20度，头与上身一同前曲，男性双手自然下垂或同时用右手与对方握手，女性双手在腹前合拢，右手压在左手上。三、言谈礼貌1、与人交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题和内容。2、站立或落座时，应保持正
22、确站姿与坐姿，切忌双手叉腰、插入衣裤口袋、交叉胸前或是摆弄其他物品。3、他人讲话时，不可整理衣装、拨弄头发、摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、搔痒、敲桌子、抖椅子等，要做到修饰避人。4、严禁大声说笑或手舞足蹈。5、在客人讲话时，不得经常看手表。6、三人交谈时，要使用三人均听得懂的语言。7、不得模仿他人的语言，语调或手势、表情。房地产培训前领导讲话(三)：各位学员：大家上午好!新春伊始，恰逢全国&;两会&;刚刚闭幕，又值十二五规划开局之年，清华大学房地产总裁高级研修班正式开班了。借此机会，我谨代表=局对本期班的开班表示衷心的祝贺!对参加学习的各位房地产及相关行业的学员表示热烈的欢迎!并对在中国和海外企业界，
23、特别是房地产行业有着巨大的影响力的=教授的到来表示真诚地感谢!本期研修班是根据=房地产行业发展的实际和需求，由清华远程=学院联合举办的，这在=尚属首次。几年来，在省、市有关部门的重视和支持下，清华远程=学院致力于高级人才的培训，把清华大学等国内著名高校的优质教学资源引入我省，举办了清华大学高级工商管理类、企业家智慧与国学类、私募股权与资本运营类等高级研修班五十余期，培训企业家和党政领导干部逾五千人。培训质量和效果受到了广大参与培训的学员及社会各界的广泛好评。今年，通过首期房地产总裁高级研修班这种形式，搭建了又一个非常好的学习、沟通、交流平台，必将提升我省房地产业的整体发展水平和影响力，对我省房
24、地产业发展带来深远地影响。房地产业关系国计民生，是城市建设的重要力量，是经济发展的重要支撑，是改善民生的重要保障，既关系到经济实力的提升，更关系到社会的稳定，意义重大。XXXX年，=房地产业保持了平稳发展势头。以=市为例，全年共完成房地产开发投资=亿元，同比增长=%。房屋销售交易=套，面积=万平方米，同比增长=%;金额=亿元,同比增长=%。同时，房地产业的发展拉动建筑、建材、装饰装潢、商业等五十多个相关行业的发展，带动多个产业的经济增长。随着房地产业的快速发展，从去年开始，为调控房价，稳定房地产市场，国家有计划地出台了国十条、国五条等一系列宏观调控措施。今年1月27日，国务院办公厅发布了关于进
25、一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发XXXX年1号)。为贯彻落实国家宏观调控政策，1月28日，市政府出台了关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策，促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见(长府发XXXX年7号)。当前，按照&;低端有保障、中端有支持、高端有市场&;的总体思路，我们着力改善民生，大力发展经济，不断建立和完善多层次、多渠道的住房供应体系，满足不同收入群体住房需求。今年，=市将建设=套、=万平方米的按份共有产权廉租住房，建设=套公共租赁住房。十二五期间每年新增=万平方米、=套的公共租赁住房和按份共有产权廉租住房房源，逐步扩大住房保障覆盖面，解决城市中低收入群体住房困难。我们
26、要达到市场供需平衡，引导居民梯次消费，满足不同群体住房需求，达到&;耕者有其田，居者有其屋&;的目标。在这里，我想对大家提几点希望。首先，房地产开发涉及千家万户的切身利益，大家作为房地产行业的精英，肩负着建设城市，发展经济的重任，希望大家能够在追求经济利益的同时，担负起社会责任，加强行业自律，严格按照法规政策办事，关注民生，体恤百姓，心系公共利益。作为行业主管部门，我们也将为你们打造优质、优良的发展软环境，为你们办好事、服好务。其次，希望大家能够利用研修班这一学习、交流的高端平台，深入探讨、研究促进房地产业及相关行业发展的新思路，为我省房地产行业的快速发展做出更大的贡献。最后，预祝=房地产总裁高级研修班取得圆满成功!谢谢大家!
