1、房地产估价师考试重点考点整理开发经营第1章 房地产投资与投资风险短期投资(周转快、流动性好、风险小、收益低)vs长期投资直接投资vs间接投资（资金所有者与资金使用者分离）金融投资vs实物投资生产性投资vs非生产性投资国内投资vs国际投资投资的特性：1经济行为2具有时间性3目的是获取收益4具有风险性投资的作用：1国家经济增长的基本动力2投资于企业发展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往房地产投资分类：投资主体划分（1政府投资2非盈利机构投资3企业投资4个人投资）、经济活动类型划分（1土地开发投资2房地产开发投资3房地产经营投资）、物业类型划分（1居住2商用3
2、工业4酒店等）房地产投资的特性：受制于房地产的不可移动性、异质性、和弱流动性，形成：1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4资本价值风险（相同房地产有着因人而异的投资价值）5变现性差6易受政策影响（酒店、娱乐特殊物业影响最大）7依赖专业管理8存在效益外溢和转移经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算。房地产开发投资（土地开发、商品房建设）vs房地产置业投资（自用、出租、转售）房地产投资信托基金：权益型、抵押型、混合型，收益稳定，流动性好。房地产投资之利：1较高的收益水平2易于获得金融机构的支持3抵消通货膨胀的影响4提高投资者的资信等级房地产投资之弊：1投资数额巨大2回收期较
3、长3需要专门的知识和经营4变现性差风险：标准差越小，风险越小。标准差=实际收益超出期望收益，获得了风险收益；低于预期收益，发生了风险损失。不确定决策方法：1小中取大法2大中取大法3最小最大后悔值法4等可能性法房地产系统风险（不可分散风险或市场风险，不易判断无法控制）：1通货膨胀风险2市场供求风险3周期风险4变现风险5利率风险6政策风险7政治风险（危害最大）8或然损失房地产个别风险：1收益现金流风险2未来运营风险3资本价值风险4机会成本风险（比较风险）5时间风险（时机的选择）6持有期风险按收益风险水平划分：收益型、收益加值型和机会型，房地产开发投资属于机会型。投资组合：收益相同，风险不同的投资项
4、目组合起来，组合风险降到最低。各个投资项目间为负协方差，最理想的是绝对的负协方差，但很难达到。通过投资组合理论原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在。第2章 房地产市场与市场运行房地产市场运行的环境：1社会环境（人口、教育、家庭结构、社会福利、消费心理等）2政治环境（政局）3经济环境（总体经济、就业、收入、产业、基础设施、利率、通货膨胀）4金融环境5法律制度环境（土地制度、各种制度、城市发展政策）6技术环境7资源环境（土地资源、能源、生态）8国际环境。基本因素：社会因素、政治因素和经济因素。影响房地产市场转变的社会经济力量：1金融业的发展2信息、通讯技术水平的提高和交
5、通条件的改善3生产和工作方式的转变4人文环境的变化5自然环境的变化6政治制度的变迁（政府干预：产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策、财政补贴政策）房地产市场参与者：1土地所有者或者当前土地使用者2开发商3政府及政府机构4金融机构5建筑承包商6专业顾问7消费者或买家市场结构：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场。房地产不可移动性、异质性、市场集中度低，为垄断竞争市场。存量房市场竞争多于垄断，新建住房垄断多于竞争。房地产市场结构：1总量结构（市场整体）2区域结构（地区之间）3产品结构（物业类型）4供求结构（针对某一物业类型）5投资结构6租买结构房地产市场细分：1按
6、地域范围划分（划分主要方式，最常见的是按城市划分）2按房地产用途3按增量存量划分（房地产：一级-土地使用权出让，二级-土地转让，新建商品房，三级-存量房；土地：一级、二级；房屋-一级、二级）3按交易方式（转让、租赁、抵押；存量房屋交易含保险子市场）供给指标：新竣工量、灭失量、存量、空置率、空置量、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。需求指标：国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、收入、支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。市场交易指标：销售量（签订买卖合同所确定的面积，包括期房和现房）、出租
7、量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格（不同类型房屋的中位数或平均价格）、房地产租金（不同类型房屋的中位数或平均租金）、房地产价格指数。市场监测与预警指标：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数（中位数收入水平家庭对中位数价格住房的承受能力）、住房价格合理性指数（城市经济支撑房价）、房价租金比、量价弹性（房地产价格变化率与交易量变化率的比值）、抵押贷款还款收入比、住房市场指数（市场预期）、消费者信心指数房地产市场的特性：1市场供给的垄断性（土地有限性、不可再生性、土地所有权排他性形成供给的异质性）2市场需求的广泛性和多样性3市场交易的复杂性4房地产价格与区位密切
8、相关5存在广泛的经济外部性6市场信息的不对称性房地产市场的功能：1配置存量房地产资源和利益2显示房地产市场需求变化3指导供给以适应需求的变化4指导政府制定科学的土地供给计划5引导需求适应供给条件的变化引起需求增加或减少的原因：1未来预期收益变化2政府税收政策3收入水平变化或消费品位变化4原用于其他方面资金的介入5土地供给的变化房地产市场区别于一般商品市场：垄断性、外部性、信息不对称性。房地产空间市场vs资本市场：空间市场上的需求者是使用房地产空间的家庭和企业，供给来自于资产市场，资本市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构；空间市场的供求关系决定租金，租金决定房地产资产的收益水
9、平，从而影响资本市场的需求，空间市场的供给由资本市场决定。房地场市场均衡状态，转瞬即逝，租金价格不变，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，存量保持不变。房地产周期循环的原因：1供需因素2市场信息不充分3生产者与消费者心理因素4政策因素5政治冲击6制度因素7生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现一种自我修正的模式。房地产自然周期：自然周期中的平衡点（历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率/合理空置率/结构空置率） 投资周期中第二阶段后半段，资本流量显著增加。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期，在其他阶段超前。房地产泡沫：市场价格
10、与使用价值严重背离。成因：1土地稀缺性（产生基础）2投资需求膨胀（直接诱因）3金融机构过度放贷（助燃剂）过度开发/过热：成因：开发商对市场预测的偏差，开发商直接的博弈和非理性行为，开发资金的易得性。泡沫与过度开发的区别：过度开发反映市场供求关系，泡沫反映价格与价值的关系；泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大；泡沫在周期上升阶段，过度开发在下降阶段，泡沫产生必然引起过度开发，但过度开发不一定由泡沫引发；过热是为获得长期受益，泡沫为短期资本逐利。泡沫的衡量：实际价格/理论价格，房地产价格增长率/gdp增长率，房地产价格指数/消费价格指数，房价收入比，房地产投资需求/房地产适用需求，住房抵押贷款增
11、长率/家庭收入增长率。政府干预房地产市场的手段：1土地供应政策2金融政策3住房政策4城市规划5地价政策6税收政策7租金控制承包商座位营造商时，其利润仅与建造成本和施工周期相关。做开发商时，利润水平比一般开发商要低，因为建设工作也有利润。土地供应政策的核心是土地供应计划。房屋的开工日期以正式开始破土刨槽，地基处理或打永久桩的日期为准。第3章 房地产开发程序与管理房地产开发包括土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神、伙伴关系的综合投入。规划设计、工程技术、工程管理专家和建筑工人参与，这是建造质量和效率的关键。房地产开发一般程序八个步骤：1提出投资设想2细化投资设想3可行性研究4获取土地使用权5合
12、同谈判与协议签署6工程建设7竣工交用8物业资产管理，四个阶段1投资机会选择与决策分析阶段（最重要阶段）2前期工作阶段3建设阶段4租售阶段。投资决策分析：1市场分析（宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及可支付的价格或租金水平）2项目财务评价（资本结构设计、收入、成本、盈利能力）3投资决策前期工作：1获取土地2项目核准和开工计划3确定规划设计方案并获得规划许可4工程建设招标5开工申请与审批6其他土地开发的项目实施模式：1政府土地储备机构负责实施2授权开发商负责实施土地储备机构负责时，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。授权开发商负责时，利润率不高于预计成本的8%。土
13、地储备开发成本：1征收、拆迁补偿费及相关税费2收购、收回和置换过程中发生的补偿费用3市政基础设施建设费用4招拍挂交易发生的费用5贷款利息6土地储备过程中的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及其他费用。土地储备资金来源：1土地出让收入及收益金2银行贷款和机构贷款3财政部批准的其他资金4上面资金的利息规划意见书(选址)规划设计要求内容：1规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率）2居住建筑的公共服务设施配套建设指标3建设项目与退让用地边界、城市道路等距离要求。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。招标方式：公开招标、邀请招标全部使用国有资金、国有资金控股或占主导地位的项
14、目应采用公开招标。邀请招标/选择性招标，邀请承包商一般3个以上：1项目技术复杂或有特殊要求，只有少量潜在投标人可供选择2受自然地域环境限制的3涉及国家安全、国家秘密或抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的4拟公开招标的费用与项目价值相比不值得5法律法规规定的不宜公开招标的。自行招标应当自确定中标人之日起15日内，向发改委部门提交招标投标的书面报告，审批核准后方可实施。合同价可以采用1固定价2可调价3成本加酬金。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。全部使用国资或国资为主的项目，必须采用工程量清单计价，工程量清单必须作为招标文件组成部分，应编制招标控制价。投标人根据项目特点决定是否编制标底，标底编
15、制过程和标底必须保密。招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。评标委员会：5人以上单数组成，经济、技术专家不得少于总数的三分之二，来源省级以上人民政府提供的专家名册或招标代理机构的专家库。工程建设招标具备的条件：1招标人依法成立2初步设计及概算已经审批3招标范围、方式、组织形式已经核准4有相应的资金或资金来源已经落实5有招标所需的设计图纸和技术资料。招标文件：1招标公告2投标人须知3评标办法4合同条款及格式5工程量清单（如需要）6设计图纸7技术标准和要求8投标文件格式9投标人须知前附表规定的其他资料。招标文件中要规定实质性要求和条件，并醒目标明。招标公告：1招标人名称和地址2招标项
16、目的内容、规模、资金来源3实施地点和工期4获取招标文件的地点和时间5费用6对投标人的资质等级要求。投标人预审考虑：1具有独立的订立合同的权利2具有履行合同的能力3没有处于被责令停业4最近三年无严重违约或工程质量问题5法律法规规定的其他资格条件评标委员会提出书面评标报告后，15日确定中标人发中标通知书，之后30日内订立书面合同，发中标通知书15日内向监管部门提交报告。建设单位在开工前申领建设工程施工许可证，主要条件：已经确定施工企业，按规定应该委托监理的已委托，建设资金已经落实（工期不足一年的，合同价50%；超过一年的，合同价30%）。发证机关15日内颁发或回复。建设过程：质量、进度、成本、合同
17、、安全管理。制定进度计划方法：传统水平进度计划（横道图，直线线条表示单项工程，制作渐变，明了易懂；缺点是看不出各项工作的相互依赖和制约关系，看不出哪项工作提前或落后对整个工期的影响程度，看不出关键工作）；网络计划（网络图：单代号、双代号、时标）。房地产开发项目的主要合同关系：开发商的主要合同关系+承包商的主要合同关系开发商的主要合同关系：土地出让转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同。承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应采购合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同。施工现场的
18、安全由施工企业负责，实施施工总承包的，总承包单位负责，分包单位向总承包单位负责。开发商负责组织进行验收，给予认可或提出修改意见，承包商按要求修改，并承担自身原因造成的修改费用。验收之前初步检查由建设单位组织，但由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单。竣工验收三个阶段：1单项工程竣工验收2综合验收（其中规划验收是关键环节）3竣工验收备案（验收合格之日起15日内，备案，施工单位签署的工程质量保修书）编制的竣工档案按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。需要移交城市档案馆的是技术资料（如可行性报告）和竣工图。竣工验收备案提交文件：1备案表2工程竣工验收报告3施工单位签署的工程质量保修书4商品住宅
19、的住宅质量保证书住宅使用说明书。技术资料：前期工作资料、土建资料、安装方面的资料租售过程三个阶段1宣传沟通2谈判3签约。自行租售或委托经纪机构租售，佣金0.5%-3%租售阶段1选择物业租售形式（自行租售-大型公司比经纪机构更有效；委托经纪机构-联合代理/独家代理、买方代理/卖方代理/双重代理(双重代理佣金总额不得高于前两种)、首席代理/分代理(佣金按责任分配，开发商可以直接委托分代理)）。代理应在前期就确定。考察经济机构不看代理的项目多少，看代理的成功率和代理项目的平均销售周期。2制定租售方案（1租售选择，2租售进度，3租售价格）3制定宣传和广告策略租售进度安排考虑1工程进度2融资需求3营销策
20、略4宣传策略5市场吸纳速度。广告策略5M，目标Mission，资金money，信息message，媒体media，广告效果评价measurement定价方法：1成本导向定价（成本加成-加利润、目标定价-损益平衡图）2购买者导向定价（认知价值定价、价值定价(薄利多销、物美价廉)）3竞争导向定价（领导定价-较高价格、挑战定价-低于领导者、随行就市-追随者平均价格(1难以估算成本2与同行和平共处3很难小姐购买者和竞争者对价格的反应)）开发项目选址、定点审批阶段规划意见书（选址）主要针对无偿划拨方式和协议出让方式获得的土地。招拍挂土地不需要，其他环节一样，如建设用地规划许可申请。建设用地规划许可证申领
21、：1政府计划部门对建设项目的批准、核准和备案文件2规划意见书（选址）3建设用地钉桩成果通知单4地形图（1:500或1:2000）5建设用地申请文件6土地出让成交确认书取得建设工程规划许可证后，办理规划验线、验收事宜。质量控制措施：1对原材料的检验2对工程采用的配套设备进行检验3施工过程中控制（对各项施工设备仪器检查，控制混凝土质量，对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定有效的质量检查和评定办法）4确立有关质量文件的档案制度。进度控制工作内容：1项目建设总周期的论证和分析2编制项目建设工程进度计划3编制其他配套进度计划4监督施工进度计划的执行5施工现场的调研和分析。竣工验收的依据：1项目建议书
22、2年度开工计划3施工图纸和说明文件4设计变更文件5施工技术规程6施工验收规范7质量检验评定标准8合同中竣工验收的条款。第4章 房地产市场调查与分析市场调查的内容：1国内外市场环境调查（政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境）2市场需求容量调查3消费者和消费者行为调查4竞争情况调查5市场营销因素调查（产品、价格、分销渠道、促销策略4p）。前4个因素为不可控制因素的调查（环境），第5个因素为可控制因素（企业可以控制营销手段等）。调查项目分三类：试探性调查（预测和新想法）、描述性调查（明确量值）、因果性调查（因果关系）搜集一手资料方法（调查方法）：观察法、访问法、问卷法（最普遍
23、常用手段，描述性调查）、实验法市场调查计划的构成：1资料来源2调查方法3调查手段（问卷、座谈）4抽样方案5联系方法（电话（回收率高）、邮寄（回收率低、回收慢）、网络（成本低、反馈快）、面访（成本最高）市场调查的步骤：1确定问题和调查目标2制定调查计划3收集信息4分析信息5报告结果对市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求。从六类产品层次、五类空间层次、三类时间层次进行分析（90种）。市场规模是特定商品的潜在购买者的数量，三个特征：兴趣、收入、途径。市场总需求指1特定地理范围内2特定时期3特定市场营销环境4特定市场营销计划5特定消费者群体可能的购买量。本期预测值=平滑指数*前期实际值+（1-平滑
24、指数）前期预测值潜在市场-有效市场-合格的有效市场-服务市场（目标市场）-渗透市场（已购买者）不需任何刺激需求的费用就会有的基本销售量为市场最低量。市场最低量与市场潜量之间的距离表示需求的市场营销敏感性。可扩展市场营销费用影响大，非可扩展（歌剧）市场影响小。市场潜量是在特定的环境下，营销费用的无限增长市场需求所能达到的极限。市场趋势分析：购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法、时间序列法（简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法）、相关分析法（回归分析法、市场因子推演法）现代营销战略的核心STP：市场细分（segmenting）、目标市场选择（targeting）、市场定位
25、（positioning）市场细分标准：1地理环境因素2人口因素3消费心理4消费行为因素无论从何种角度进行细分，须具备1可衡量性2可实现性3可盈利性4可区分性细分市场评价：1细分市场的规模和发展前景2细分市场结构的吸引力3企业的目标和资源。消费者偏好模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好（第一家企业面临三种选择：1无差异营销，定位于偏好中心，迎合所有消费者；2集中性营销，定位最大的细分市场；3差异性营销，开发几种产品定位不同的细分市场）目标市场选择：1市场集中化-选择一个细分市场2选择专业化-几个不同的细分市场3产品专业化-针对几个细分市场销售一种产品4市场专业化-针对特定消费群各种需求5全面覆盖
26、-针对所有消费群提供所需的所有产品6大量定制-针对每个消费者的要求定制生产市场定位，为产品定位或竞争性定位。定位方式：1避强定位2对抗性定位3重新定位市场定位步骤：1识别潜在竞争优势（成本优势和产品差别化优势）2企业核心竞争优势定位（产品开发、服务质量、销售渠道、品牌知名度）3制定发挥核心竞争优势的战略市场定位战略：1产品差别化战略2服务差别化战略3人员差别化战略4形象差别化战略竞争者反应模式：从容不迫型竞争者、选择型竞争者、凶猛型竞争者、随机型竞争者企业采取对策的根据：竞争者的强弱、竞争者与本企业的相似程度、竞争者表现的好坏消费者市场特点：1广泛性2分散性3复杂性4易变性5发展性6情感性7伸
27、缩性8替代性9地区性10季节性根据购买行为差异，消费品分为：1便利品（日用品）2选购品（服装、家电）3特殊品（专业照相机、化妆品）购买过程中，有1发起者2影响者3决策者4购买者5使用者购买行为类型：1习惯性购买（便利品的购买）2寻求多样化购买（品牌差异不明显，变换购买品牌）3化解不协调购买（不经常购买的东西，营销人员注意价格策略和促销策略，选择最佳销售地点）4复杂购买行为（贵重不常买的，如购买住宅）影响消费者购买行为的主要因素：1社会文化因素（社会、文化）2个人因素（年龄、性别、职业、受教育程度、经济状况、生活方式、个性和自我形象）3心理因素（动机、感觉、学习、信念和态度）购买决策过程：引起需
28、要-信息收集-方案评价-购买决策-购后行为。住房市场影响购买者行为的主要因素（消费品和投资品双重特征）：1受“有土斯有财”传统观念，偏重买房，愿意支付住房所有权溢价2家庭是住房消费的基本单位，受家庭规模等因素影响很大3需要住房金融支持4投资特性5政府干预且受社会高度关注，出现羊群效应等非理性购买行为。房地产市场分析：通过及时、准确的市场分析，有效识别房地产投资风险，争取最大盈利机会。房地产市场分析的三个层次：1区域房地产市场分析（针对某区域）2专业房地产市场分析（针对某种物业类型）3项目房地产市场分析（针对特定项目）；后续分析建立在前一层次的基础上，密切联系。房地产市场分析，帮助开发商1选择合
29、适的项目位置2确定满足市场需求的产品类型3获取贷款4寻找投资合作伙伴5寻找目标使用者或购买者6根据需要调整产品。房地产市场分析第一步工作：定义市场区域（主要需求来源地或主要竞争物业的所在地），描绘市场区域、标出市场区域的边界、解释确定区域边界的依据。影响市场区域形状和大小的关键因素：关键考虑交通工具、主要交通形式、自然障碍、竞争项目、经济和人口情况。影响的关键因素包括：1自然特征（地形河流）2建筑阻碍、高速公路或铁路3人口密度大小4行政区域5邻里关系和人口统计特征6发展类型和范围（未来城市发展方向、速度、范围）7竞争性项目的区域不同分析目的影响分析区域的确定，行政区域只能用于区域或某种类型的房
30、地产市场分析，不能用来进行具体开发项目的层次的分析。房地产市场分析的内容：1宏观因素分析2市场状况分析（供给分析、需求分析-第一步是需求影响因素分析、竞争分析、市场占有率分析）3相关因素分析无论什么样的开发项目，都要详细分析：1项目所处的位置、周围环境及城市中心商业区的关系2项目用地工程地质资料3附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标4针对未来用户的需求信息5同类竞争性发展项目的信息、政府对此发展项目的态度6项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力7针对项目的成本、价格、租金、空置率、市场吸纳能力分析8金融信息、各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限、偿还方式等。
31、市场分析报告：1地区经济分析（地区经济的基本趋势分析，地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析，这是各类房地产市场分析的基础）2区位分析（如果宏观微观层次都做比较分析，可作为可行性研究的全部）3市场概况分析4市场供求分析5项目竞争分析6营销建议7售价和租金预测8吸纳量计划预测9回报率预测10敏感性分析。识别竞争者关键，从产业和市场两方面。每个竞争者都有侧重点不同的目标组合：获利能力、市场份额、现金流量、技术领先、第5章 现金流量与资金时间价值资金的时间价值理解：1从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值2放弃即期消费的损失所应得到的补偿。资金时间价值取决于：1投资利润率2通货膨胀率3风险因素利率是时间价值的一种标志。基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率。基础利率是投资者要求的最低利率，通常用无风险的国债收益率作为基础利率。利率的决定理论：1马歇尔的古典学派的储蓄投资决定理论-储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，实际因素决定，是一种实际利率理论，认为不受货币因素的影响。2凯恩斯的流动性偏好利率理论-货币供给和需求决定。3可贷资金利率理论-可贷资金的供求决定，可贷资金的需求由投资需求、赤字需求、
