房地产市场总结及市场展望.doc
- 文档编号:2500783
- 上传时间:2023-05-03
- 格式:DOC
- 页数:4
- 大小:34KB
房地产市场总结及市场展望.doc
《房地产市场总结及市场展望.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产市场总结及市场展望.doc(4页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控,全国投资、新开工增速高位回落,商品房销售面积和销售额再创新高,但调控效果在限购城市显现,成交量下降,百城价格指数连续3个月下跌。
(1)政策环境:
房地产调控持续加码,措施进一步落实细化
2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控:
1月,“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个;7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后台州、珠海等城市跟进,限购城市数增加到近50个;10月底,1000万套保障房建设计划提前实现;始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实,抑制需求与增加供给两手抓,行政与经济手段进一步细化。
(2)新房:
全国投资、新开工增速高位回落,商品房销售面积和销售额再创新高,但调控效果在限购城市显现,成交量下降,百城价格指数连续3个月下跌。
从全国来看,1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%,增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落;商品房需求在2010年的高位基础上继续增长,1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%,增速比2010年全年略有下降。
从重点城市来看,2011年1-11月,一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%,但9-11月单月同比降幅均在30%左右,且降幅有扩大的趋势。
从绝对量来看,一线城市近期成交量已低于2008年低点,二线城市表现各异,杭州、南京低于2008年,武汉、天津好于2008年,而唐山等三线城市普遍高于2008年。
价格方面,9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌,10-11月跌幅略有放大;近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌,特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地,主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略,部分楼盘价格降幅超过20%,新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场;而非限购的三线城市价格总体较为平稳。
(3)二手房:
受调控影响更大,主要城市成交量和价格降幅大于新房。
成交方面,2011年1-11月,北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%,近三个月环比持续下行,同比降幅超过50%,绝对水平已接近2008年低点。
价格方面,10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌,10-11月降幅持续扩大,到11月底,杭州累计下跌8%,深圳下跌5%,其他城市跌幅在3%以内。
(4)土地:
土地出让总量略有增长,出让金总额基本持平,但住宅用地量价持续下降
2011年1-11月,全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%,但主要受商办和工业用地增长带动,同时,土地出让金总额小幅下降1.8%。
1-11月,住宅用地量价水平持续低于去年同期,成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%,而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%,降幅大于总体水平,其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%,上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。
(5)企业:
品牌房企销售业绩增长,市场份额持续上升,总体经营风险不大
受上半年业绩增长带动,万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%,明显跑赢大市。
通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略,恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划,行业集中度进一步提高。
另一方面,品牌房企普遍放慢拿地步伐,1-11月拿地面积同比下降36%,其中8-11月降幅达59%。
通过开源节流举措,品牌房企资金状况明显好于2008年,短期偿债压力不大。
2.2012年中国房地产市场趋势展望
(1)政策趋势:
继续坚持房地产调控政策不动摇,货币政策微调缓解调控压力
对房地产业而言,本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局,中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松,土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。
2011年11月底,央行近三年来首次下调存准率,预计货币政策将在2012年继续微调,其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。
(2)总体预判:
上半年调控效果进一步显现,投资开工步伐放缓,量价继续下行,下半年逐渐趋好,全年量价难有增长,总体不容乐观也无需过度悲观
预计在2012年上半年,由于调控政策仍将较为严厉,需求仍被抑制,货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力,而过去两年新开工项目将入市,推动库存量的进一步上升和房价下行。
全年来看,在“经济增速稳中有降,货币政策稳中微调,房地产调控政策继续从紧”的假设下,根据“中国房地产中长期动态模型”测算,全年商品房量价难有增长,预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间;房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落,分别在15-20%和6%-9%之间,在2011年的基础上增速继续下降。
(3)关注点:
货币政策走向是关键,房产税改革试点范围逐步扩大,不同城市、企业分化加剧
货币政策微调:
2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键,全年房地产信贷将有所增长,但行业资金压力在短期内仍将上升。
房产税:
改革试点范围逐步扩大,这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件,促进房地产业的长期健康发展。
城市分化:
一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策,过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险,东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。
企业分化:
龙头企业领先优势进一步扩大,中小企业面临资金风险。
房地产企业应根据其自身优势,顺势而为,合理布局,保持健康发展。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产市场 总结 市场 展望