建设用地管理法规与政策一土地估价师考试复习.docx
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建设用地管理法规与政策一土地估价师考试复习
第20讲建设用地管理法规与政策
一、考试目的
本部分的考试目的是测试《城市房地产开发经营管理条例》、《关于加强农村宅基地管理的意见》等建设用地管理法规的理解与掌握程度。
二、考试范围:
1.《城市房地产开发经营管理条例》。
2.《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》(建住房[2006]196号)
3.《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)。
4.《城市房屋拆迁管理条例》。
5.《廉租住房保障办法》(大纲要求为《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》)
6.财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知(财综[2006]25号)。
7.《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)。
8.国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国办发[2007]71号)。
9.财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知(财综[2006]48号)。
10.关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知(国土资发[2006]133号)。
11.关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知(国土资发[2006]320号)。
12.国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知(国土资发[2007]29号)。
13.关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知(国土资发〔2008〕24号)。
14.关于印发《国有建设用地划拨决定书》的通知(国土资发【2008】73)
15.国土资源部、国家工商总局关于发布《国有建设用地使用和出让合同》(示范文本)的通知(国土资发【2008】86号)
三、内容辅导:
第一部分《城市房地产开发经营管理条例》
一、《城市房地产开发经营管理条例》出台背景实施时间:
中华人民共和国国务院令第248号第11号《城市房地产开发经营管理条例》,自2001年10月27日起施行。
二、重要条文学习
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
(一)有100万元以上的注册资本;
(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条 外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。
第七条 设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。
具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
例题1:
新设立的房地产开发企业,应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级,后到所在地工商部门办理营业执照。
()(2008年房地产估价师制度试题)
答案:
×
解析:
新设立的房地产开发企业,应先到所在地工商部门办理营业执照,后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。
例题2:
房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。
( )(2004年房地产估价师制度试题)
答案:
√
解析:
新设立的房地产开发企业,应当自领取营业执照之日起30日内.持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
(1)营业执照复印件;
(2)企业章程;(3)验资证明;(4)企业法定代表人的身份证明;(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
例题3:
新设立的房地产开发企业,应当自领取营业执照之日起()日内,持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
A.10
B.30
C.60
D.90
答案:
B
解析:
新设立的房地产开发企业,应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
第三章 房地产开发建设
第十条 确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。
例题:
确定房地产开发项目,应当符合()的要求。
A.土地利用总体规划
B.年度建设用地计划
C.城市规划
D.房地产销售计划
E、房地产开发年度计划
答案:
ABCE
解析:
根据“确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求”,因此,应选ABCE。
第十一条 确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。
第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得;但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
注:
1、《城市房地产管理法》规定,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定,法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地,包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
2、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)规定,今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用,对其中的经营性用地先行实行有偿使用。
3、原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号《廉租住房保障办法》第十三条规定,廉租住房建设用地,应当在土地供应计划中优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出,采取划拨方式,保证供应。
4、原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第七条规定,经济适用住房建设用地以划拨方式供应。
经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。
第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
注:
2004年4月,为加强宏观调控,调整和优化经济结构,国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发{2004}13号),将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。
2009年5月25日,国务院出台了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号),该文件规定,“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。
注:
关于普通商品住房:
1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定,享受优惠政策的住房应同时满足以下条件:
(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;
(2)单套建筑面积在120㎡以下;(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
2、目前,各地普通商品住房标准不一,
(1)乌鲁木齐规定,普通商品住房标准必须同时满足2个条件:
单套住房建筑面积在140平方米以下(含140平方米);实际成交价格低于同级地段住房平均交易价格的1.4倍。
(2)常州市的普通商品住房原则上应同时满足;住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
例题1:
2006年1月,某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目,总投资2亿元,则该项目资本金应不低于()万元。
(2007年房地产估价师制度试题)
A.4000
B.5000
C.6000
D.7000
答案:
A
解析:
2亿元×20%=4000万元。
例题2:
2005年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元开发商品住宅。
(2007年房地产估价师制度试题)
1.甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
答案:
C
解析:
6000万元×35%=2100万元。
例题3:
某公司今年拟开发高档住宅项目,预计总投资为1亿元,其项目资本金应当不低于( )万元。
(2005年房地产估价师制度试题)
A.2000
B.2500
C.3000
D.3500
答案:
D
解析:
1亿元×35%=3500万元。
例题4:
2010年6月,某房地产开发公司投资开发建设一普通商品住房项目,总投资2亿元,则该项目资本金应不低于()万元。
A.4000
B.5000
C.6000
D.7000
答案:
A
解析:
国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号),规定,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
2亿元×20%=4000万元。
第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
但是。
因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
注:
《城市房地产开发经营管理条例》规定以下三种情况造成的违约和土地闲置,不征收土地闲置费。
(1)因不可抗拒力造成开工延期。
不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素,如地震、洪涝等自然灾害。
(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。
(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。
如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。
第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。
例题1:
无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的,房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。
()(2009年房地产估价师制度试题)
答案:
√
解析:
《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。
例题2:
由于施工的原因导致商品住宅出现质量问题,应首先由()对购房者承担责任。
(2005年房地产经纪人制度试题)
A.施工单位
B.房地产开发企业
C.监理单位
D.房地产开发主管部门
答案:
B
解析:
房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。
第十七条 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:
(一)城市规划设计条件的落实情况;
(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
(三)单项工程的工程质量验收情况;
(四)拆迁安置方案的落实情况;
(五)物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。
注:
房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定,是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。
例题:
确定房地产开发项目,应当符合()的要求。
A.土地利用总体规划
B.年度建设用地计划
C.城市规划
D.房地产销售计划
E.房地产开发年度计划
答案:
ABCE
解析:
根据“确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求”,因此,应选ABC。
第四章 房地产经营
第二十条 转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
注:
《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权,转让房地产开发项目时必须具备的条件。
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让;
(2)按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让,这里又分为两种情形:
一是属于房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设的用地条件,方可转让。
例题1:
下列房地产项目中,不得转让的有()。
(2009年房地产经纪人制度试题)
A.已完成开发投资总额35%的高档公寓项目
B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地
C.已支付全部土地出让金,尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地
D.未竣工已预售的商品房
E.少数共有人己书面表示不同意转让的共有房产
答案:
BCE
解析:
《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权,转让房地产开发项目时的条件。
(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让;
(2)要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。
例题2:
甲房地产开发公司将一块以出让方式获得的土地使用权转让给乙房地产开发公司,土地用途为住宅用地,3年后该项目建成,由丙物业管理公司实施物业管理。
(2006年房地产经纪人制度试题)
1.甲公司转让该项目必须符合的条件为()等。
A.经城市规划管理部门同意
B.经县级以上人民政府建设部门批准
C.已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证
D.投入房屋建设工程的资金应达到全部开发投资总额的25%以上
答案:
CD
解析:
转让房地产开发项目时必须具备的条件:
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(2)属于房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。
第二十一条 转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
例题1:
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地,委托拆迁后形成净地。
甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构》代理该楼盘的销售。
在预售过程中,甲公司报请城乡规划管理部门批准更改了原规划。
被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。
在建设过程中,甲公司因资金紧张,将该项目部分用地转让给丙公司。
(2006年房地产经纪人制度试题)
1.甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之日起()日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.7
B.15
C.30
D.60
答案:
C
解析:
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定,转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
例题2:
转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起()日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
(2003年房地产估价师制度试题)
A、30
B.45
C.60
D.90
答案:
A
解析:
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定,转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
例题1:
规定商品房预售实行预售许可制度的法律是()。
(2005年房地产经纪人制度试题)
A.《城市房地产管理法》
B.《城市房地产开发经营管理条例》
C.《城市商品房预售管理办法》
D.《城市房地产转让管理规定》
答案:
A
解析:
《城市房地产管理法》规定:
商品房预售实行预售许可制度,房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。
例题2:
商品房预售的条件之一是:
投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上,并有确定的()。
(2005年房地产经纪人制度试题)
A.后续开发资金和施工措施
B.后续开发资金和质量保障措施
C.施工进度和竣工交付日期
D.施工和质量保障措施
答案:
C
解析:
按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:
(一)本条例第二十三条第
(一)项至第(三)项规定的证明材料;
(二)营业执照和资质等级证书;
(三)工程施工合同;
(四)预售商品房分层平面图;
(五)商品房预售方案。
例题:
房地产开发企业申请商品房预售许可证,必须提交的要件包括()。
(2009年房地产经纪人制度试题)
A.国有建设用地使用权证书
B.工程施工合同
C.建设工程规划许可证
D.房屋拆迁许可证
E.建设工程施工许可证
答案:
ABCE
解析:
《城市商品房预售管理办法》规定,房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》,应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料:
(1)商品房预售许可申请表;
(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;(3)土地使用权证书;建设工程规划许可证和施工许可证;(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案;(7)其他有关资料。
第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。
同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
例题1:
商品房预售,预售人应当在预售合同签订后()日内,将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
(2007年《土地管理基础与法规》试题)
A.7
B.15
C.30
D.90
答案:
C
解析:
法规考核点。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定,房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
例题2:
商品房预售合同应由()向登记部门登记备案。
(2004年房地产经纪人制度试题)
A.购房人
B.房地产开发企业
C.购房人和房地产开发企业
D.购房人或房地产开发企业
答案:
B
解析:
房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。
合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。
中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售
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